营改增对房地产企业税负及利润的影响探析

　　摘要：2016年5月1日，我国开始全面实施营改增，营业税彻底退出历史舞台。作为营改增最后一批试点行业，房地产业近两年来波动较大。文章以淮安市房地产企业为例，研究营改增对各税种的影响及对房地产企业总税负及利润的影响。
　　关键词：营改增房地产企业税负影响
　　一、研究背景及意义
　　（一）税制改革回顾。我国的税收制度是根据国家的政治、经济需要而制定的，每次税改都彰显了国家治理的新高度。回顾我国的税改历程，可以分为以下几个阶段，第一阶段（19501957年），内容为统一全国税政，建立调整新税制；第二阶段（19581978年），内容为改革工商税制、统一全国农业税；第三阶段（19791993年），税改随着改革开放的步伐加快，主要对不同规模、不同行业、不同盈亏的企业开征国营企业所得税，逐步实现税利并存向以税代利转变；第四阶段（19942011年），在建立社会主义市场经济大背景下，以统一税法、公平税负、简化税制、合理分权为指导，实行分税制改革；第五阶段（2012年至今），在十二五规划纲要指导下，掀开营改增浪潮。2012年1月1日，首先在上海试点交通运输业和部分现代服务业营改增；同年8月至年底，营改增范围扩大至10个省市，新增广播影视作品的制作、发行、播放试点行业；至2013年8月，营改增试点推广至全国；2014年1月1日，铁路运输和邮政服务业纳入营改增试点范围，交通运输业全面实行营改增；2014年6月1日，电信业纳入营改增范围；2016年5月1日，营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。至此，营业税退出历史舞台。
　　（二）淮安市房地产业发展现状。淮安市房地产业近几年来发展迅速，万达、绿地、融侨、恒大等名企的进驻使得淮安市的楼盘品质得以提升，人们对住房的需求强烈，房价不断上涨。随着城市扩张，中心东移，核心区土地资源减少，淮安经济开发区和淮安新区成为今后房地产市场发展的重点。2016年淮安市房价持续上涨，房地产业火爆程度惊人。以淮安市某楼盘为例，2016年5月1日营改增以后房价持续上涨，期间略有跌幅，5月19日住宅均价为6000元平米，6月15日为5600元平米，之后逐渐上涨，12月底住宅均价达8600元平米，后又涨到9500元平米，2017年初10号楼房价每平超过1万元，至今仍在上涨。
　　（三）研究意义。2016年底召开的中央经济工作会议提出，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。在上述背景下，研究营改增对房地产企业的影响很有必要，尤其是对企业税负和利润的影响是政府、税务部门，乃至企事业单位特别关心的问题。本文以淮安市三家房地产企业的三个房地产项目数据为例，阐述营改增后的进项税抵扣问题、营改增前后各税种的变化及总税负的变化，以期为房地产业实施营改增政策提供理论参考，具有一定的现实意义和社会价值。
　　二、营改增对淮安市房地产企业税负的影响测算
　　（一）基本数据资料。淮安市三家房地产企业的三个房地产项目数据资料见表1。
　　（二）营改增前后相关税金的计算方法。不考虑金额较小的税种，营改增前，房地产企业销售房地产涉及的税种有营业税（5）、城建税（城市为7）、教育费附加（3）、土地增值税、企业所得税（25）；营改增后，房地产企业销售房地产涉及的税种有增值税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税。营改增前后的涉税处理见表2。
　　（三）营改增前后相关税额的测算。计算增值税进项税时，可抵扣进项税的计算见表3。根据表3所列费用分析进项税抵扣情况：土地使用权出让金、土地征用及拆迁补偿费为企业向政府缴纳，不能取得增值税专用发票，进项税不得抵扣；前期工程费是指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、三通一平等前期费用，综合考虑可按现代服务业营改增后6的税率抵扣进项税；建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费，可按建筑业营改增后11的税率抵扣进项税；销售费用、管理费用，大部分为售楼人员的工资，不能取得抵扣发票，不得抵扣进项税，少部分为可抵扣进项税的广告代理费，综合考虑可按10的比例和现代服务业6的增值税税率抵扣进项税，即0。6的税率；财务费用，按金融业营改增后6的税率抵扣进项税。
　　三、营改增对淮安市房地产企业税负及利润的影响分析
　　（一）营改增对销售收入的影响。如下页表4及表5所示，营改增前，三家房地产企业三个项目的销售收入分别为含营业税收入12680万元、109300万元、18732万元；营改增后，企业销售房地产按转让不动产缴纳增值税，由于增值税是价外税，企业实际销售收入为名义销售收入（1增值税税率或征收率），即分别为10837。61万元、93418。80万元、16010。26万元。可见，营改增使淮安市房地产企业收入相对下降。
　　（二）营改增对各税种的影响。营改增前淮安市三家房地产企业三个项目分别缴纳营业税634万元、5465万元、936万元，营改增后淮安市房地产企业三个项目分别缴纳增值税1782。83万元、15208。30万元、2671。87万元，缴纳增值税额明显高于营业税额；城建税、教育费附加的计税基础为增值税、消费税、营业税三项流转税之和，作为一般纳税人的房地产企业营改增后适用的增值税税率为17，高于营改增前适用的营业税税率5，因而营改增后城建税、教育费附加较之前有所增加；计算增值税时准予扣除项目中的税金包含营业税不含增值税，因而营改增后准予扣除项目的金额减少，增值额升高，土地增值税提高，营改增前三个项目应纳土地增值税分别为3290。26万元、17276。06万元、5559。32万元，营改增后应纳2741。26万元、13149。69万元、4667万元；受营业税、城建税及教育费附加、土地增值税的影响，营改增后企业所得税的应纳税所得额减少，应纳企业所得税减少。
　　由此可见，营改增政策实施后，原营业税改交增值税，城建税及教育费附加、土地增值税的变化与企业所得税的变化相反，说明营改增对房地产企业的税负起到了调节作用。
　　（三）营改增对总税负及利润的影响。营改增前淮安市三家房地产企业三个项目的总税负分别为5313。64万元、33600。27万元、8582。24万元，利润分别为5303。92万元、41250。85万元、7970。62万元；营改增后总税负分别为5794。67万元、38033。30万元、9272。01万元，利润分别为4583。13万元、34442。94万元、6984。43万元。可见，营改增使房地产企业的总税负升高，利润下降。S
　　参考文献：
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　　〔2〕姬昂。浅析营改增后房地产企业税负变化〔J〕。财会通讯，2017，（1）。
　　〔3〕张丹，王肖肖。营改增对房地产行业的影响及筹划对策〔J〕。商业会计，2016，（13）。
　　〔4〕孔德軍，田小燕。税法基础〔M〕。淮安：机械工程出版社，2017。
　　作者简介：
　　查小玲，女，江苏财经职业技术学院专任教师，管理学硕士；研究方向：财务会计、审计。