土地储备和出让管理对于市场调控的作用

　　【摘要】土地是国家的基本经济要素之一，对经济的宏观调控有着重要的作用。但是实现土地作为宏观调控手段的作用存在一定的困难，我国在开展土地价格调控过程中，一直通过土地储备与出让管理作为辅助，因此，文章通过对土地储备和出让管理对于市场调控作用的分析，探究有效的方法，使土地储备与出让管理能够科学发挥作用，合理调控地价。
　　【关键词】土地储备；出让管理；市场调控
　　近年来，随着社会经济的发展，土地价格不断上涨，这会导致土地市场过热、收购与开发等环节成本增加，从而威胁市场经济的稳定发展。因此，面对土地价格的不稳定，通过土地储备与出让管理的作用发挥，对市场上土地价格进行科学调控，保障土地作为基本经济要素价值的充分实现，为我国社会的发展创造更多的财富。
　　一、土地价格上涨原因
　　一是，受收购成本的影响。土地收购成本有两方面组成，一是补偿安置费，二是其它费用，其中补偿安置费所占比重较大，主要是近年来国家经济的快速发展，增加了国民土地权益的保护力度，所以土地征收补偿标准也随着社会经济进步不断提升。同时，物价水平的提升，也使土地征收、搬迁补偿费用不断提升，所以，土地收购需要支付更高的金额，这就导致土地价格也有所上升。
　　二是，受供应方式的影响。国家规定我国商业建筑、住宅建筑等具有经营性质的用地必须通过公开竞价的方式获取，这种方式的初衷是为了防止腐败问题的出现，体现用地的公平性，避免造成国家资产浪费〔1〕。但是这种方式在一定程度上刺激了市场热情，从而导致土地价格不断上涨。同时，近年来法，房地产行业为社会发展创造了巨大的经济财富，从而导致土地开发权竞争激励，出现了不理智竞价的现象，拉动很多一线城市土地价格的疯狂上涨。
　　三是，受市场因素的影响。近15年来，我国房地产行业一直维持着火热的发展态势，从而不断提升土地在市场中的利润，这对市场上的资金产生了强大的吸引力，再加上融资渠道的多元化，资金更多的涌向了房地产市场，从而导致土地开发范围扩大、速度提升，同时也增加了土地投资人的信心，不惜为获取土地付出高昂的代价〔2〕。
　　二、土地价格调控基本方向
　　首先，需要实现市场上土地供需关系平衡。国家土地管理相关部门，应认识到当前土地在市场经济中的地位，合理提升供应总量，尤其是商业与住宅建筑用地的供应量，并让相关行业以及投资者了解到国家土地未来出让年度计划，从而维持土地价格稳定与市场经济稳定。从完善土地市场机制、健全土地宏观调控体系、实施节约优先战略的基本要求出发，以保民生、促稳定为重点，坚持土地招拍挂出让基本制度，创新和完善有效实现中央调控政策要求的土地出让政策措施，实现土地经济效益与社会效益的统一，市场配置与宏观调控的统一，促进城市房地产市场健康发展。
　　其次，落实市场监管工作。市场监管工作主要针对的是土地出让以及竞价环节、供地后履约监管，必须将诚信意识观察到整个过程以及所有参与人员，严格审核土地竞买人的资质，深入审核其资金来源；并结合市场形势，不断提升企业市场准入门槛，利用失信风险责任机制要求所有企业必须对自身的失信行为负责，而且设立行业内部黑名单，一旦企业具有严重的失信行为，进入到黑名单内，其则失去了竞争权利，通过这样的方式，引导市场合理利用土地，房地产行业实现健康发展〔3〕。加强供地后履约监管，督促房地产企业加快项目开发建设力度，避免土地闲置，加快推出各类房源，加快推进回迁安置房建设，满足人民群众的各类居住需求。
　　最后，提升保障性住房建设力度。近年来，为了维持社会的稳定发展，国家不断提升保障性住房建设力度，并制定量化考核标准对地方政府保障性住房建设情况进行考察；并出台相应的优惠政策，帮助地方政府完成保障性住房，其中明确规定了保障性住房的面积占比、户型，这在一定程度上也缓解了房价持续走高带来的压力。
　　三、实现土地储备和出让管理对于市场调控作用的方法
　　（一）优化土地供应结构
　　在社会主义市场经济新的发展形势下，维护房地场试产的稳定健康发展，需要通过扩大土地供应量维持市场预期稳定。因此，国家相关部门在出台政策过程中，要综合考量到当前我国各个城市的发展情况，选择重点发展对象，从而保障区域供地均衡，合理的引导市场关注重点发展区域以及周邊区域，避免高地价影响供地计划的实现；同时在住宅开发上，可以通过开发热点地区周边区域土地保障住宅供应的稳定性，降低市场对住房的预期，从而缓解房价的持续性上涨。但是需要注意的是，要科学把握供地节奏，优先推进非热点地区的供地，利用市场的宏观调控及时对热点区域地块上市节奏进行调整，从而实现高价地与低价地的合理搭配。
　　（二）提升土地运作管理水平
　　土地出让过程中会涉及到城市规划、国家环评、市政、文物、水务等前期工作的处理，所以，必须做好土地运作管理工作，促进搬迁等工作的顺利进行，从而保质保量的实现年度土地供地计划。同时，要对土地出让的可行性进行深入的探究，合理进行土地利用，所有土地出让必须具备正式的文件，从而避免土地资源的浪费。
　　（三）针对房地产行业制定长效管理机制
　　地方政府以及土地规划建设等国家相关部门应重视房地产市场的管理，通过对其市场动态的实时监控与跟踪调查，提前制定房地产市场短期波动预防方案，避免房地场重蹈泡沫经济的覆辙。同时，也从长远角度进行考虑，制定与市场经济发展规律、市场发展形势相符合的长效管理机制，及时进行房地产发展目标的调控，以便保障土地储备与供地方案的科学性。
　　四、结束语
　　综上所述，对土地价格的合理调控能够为我国社会发展创造更多的利润，并实现市场经济的稳定，因此，在市场调控过程中，要合理利用土地储备计划调整与出让管理，利用土地充分激发市场活力，并减少风险的影响，实现土地资源的有效利用。
　　【参考文献】
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　　〔2〕林凤，高岩，董梅。浅谈土地储备工作中土地出让及收益管理问题〔J〕。商情，2013，19（35）：224，245。
　　〔3〕王玉梅。谈增强土地储备管理对提高土地出让利用率的意义〔J〕。中国新技术新产品，2015，27（13）：177177。
　　〔4〕曹铁朋。基于GIS的智能化储备土地经济测算技术的研究与应用〔J〕。测绘与空间地理信息，2013，20（11）：125128。