浅析小股操盘模式的优点和隐忧

　　摘要：近年来，随着万科的小股操盘的推行，业界中的优质企业均积极效仿，社会舆论也持续地解构和分析研究万科所引进使用的模式。本文从笔者集团考虑引进合作方时，对小股操盘的可行性进行论证，阐述了小股操盘模式在实际应用的优缺点。
　　关键词：小股操盘；优势；优点；隐忧
　　小股操盘，顾名思义，是指企业在合作项目中不控股，但对项目拥有操盘权，通过输出管理和品牌，利用成熟产品、制造体系、融资和采购资源的优势，获取较大的项目效益。
　　一、小股操盘的现状
　　小股操盘特点在于同股不同权。企业以较低的持股比重进行项目开发，依靠管理和品牌的输出实现多项目的运营管理，从而实现企业的规模化扩张。万科、龙湖、旭辉、朗诗等优质企业均积极试水小股操盘，既利用外部资源，又抢占更多的市场份额；另一方面，其凭借更多的项目开发和运营，提升品牌影响力，进一步反哺业绩。
　　提到小股操盘，绝对不能不提其中的佼佼者万科。2014年3月，万科正式向外界表示学习美国的铁狮门，引入并推行小股操盘模式。随后，万科新增合作项目中小股项目的比重逐步上升，万科的投资收益与净资产收益率同时出现明显的上升。万科最经典的是小股操盘的案例，要数云南万科云上城项目，投资回报率高达987，当然这只是个个案。
　　在万科的合作项目中，他们不是控股方，但项目仍然由万科团队进行操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用、采购等资源。而小股操盘者万科，则能借此提高资金使用效率，放大自有资金投资回报率。在收益分配中，除了部分简单按照股权比例分配外，万科更多与合作方约定项目的预期收益标准，并设立浮动的分配方案。通常而言，万科的收益包括三部分，分别是股权收益、项目管理费和项目超额利润分配。具体流程是先按照销售收入收取固定比例的管理费，再按照股权比例进行收益分配；此外，依照在事前设立了浮动的分配方案，根据项目最终的收益情况，从而再获取项目的超额利润分配。
　　笔者就职的某集团房地产事业部，对已经通过招拍挂获取的土地，想通过与合作方共同开发模式，获取开发收益的成果。笔者在这背景下，接触到小股操盘的操作模式，并在相应的可行性研究中，逐步深入了解该开发模式。
　　二、小股操盘的基础
　　通过小股操盘的特点，以及对应的企业的案例，发现其的确具有无可比拟的优点。即使同是小股操盘，股东们可以根据合作项目的特点或各自优劣势，采取灵活有效的模式，最终达到112的共赢局面。然而，不是所有的开发商参与投身小股操盘角色均如愿以偿。毕竟，作为小股操盘方，一方面投入相对较少的小盘，另一方面要确保绝对控制操盘，这就需要具备强大的自身优势，让合作方心悦诚服地交出操盘权，确保了控制权，才让后续的收益变成现实。
　　（一）规模优势
　　操盘企业一般都是大型的房地产集团，由于开发和销售规模大，所以在市场议价能力强，集中采购规模大，成本低；融資成本在规模效应的保障下降低；开发速度、区划速度都快。
　　（二）产品优势
　　操盘企业经过多年的积累，项目多，经验足，客户目标需求的研究更为精准，成熟的产品线可灵活调配，往往在匹配完项目特征后，就可以选择用一种工厂流水线模式投入开发，项目产品均是快、很、准。
　　（三）品牌优势
　　操盘企业的规模是日积月累的成果，在社会上拥有较高的认可，更容易获取大众的接受和信用，因此更好的产品溢价就更容易获取。
　　（四）信用优势
　　操盘企业往往已经是主流大型的房地产开发集团，资产量巨大，获利能力稳定，企业信用良好，银行贷款相对容易，也容易获取地方政府的认可和信任，达成相互合作。
　　三、小股操盘的优点
　　当操盘企业获得控盘的权力，接下来就是操盘企业驾轻就熟的项目开发和运营。俗语说，让专业的人做专业的事，肯定可以事半功倍，让股东们获利也是顺理成章。根据业内小股操盘企业的数据，以及对相关案例的分析，本人觉得小股操盘的模式有以下的有点：
　　（一）资源优化配置，降低开发风险
　　合作的双方一般是大型开发集团充当小股操盘的企业，一方是拥有资金、土地等优势非操盘企业。操盘企业拥有规模、产品、品牌、信用、经验，非操盘方则具有资金、土地这类硬性的优势，两者一拍即合，在各自范畴优势互补，资源得到更充分的优化配置，整个项目的开发风险也随之降低。
　　（二）扩大市场份额
　　对于小股操盘方，利用有限的资源抢占市场份额，为项目提供发展机会，为股东带来更高收益，从而摆脱增长对股权融资的依赖，提高股东分配的能力。对于非操盘方，对合作开发项目可以选择共同冠名，增加市场认知度。
　　（三）品牌价值的体现
　　对于小股操盘方，对其品牌价值的展现尤为突出，企业的无形资产得到进一步增长。可参考近年来的万科，万科品牌优势和销售规模成为其核心竞争力之一，带动整个集团净资产溢价能力的提高。对于非控操方，也可以通过冠名使自身品牌得以发展。
　　（四）提升净资产收益率，开拓获利模式
　　对于小股操盘方，其通过品牌和管理的输出，换取股权收益、管理费和约定的溢价的收益，拓展获利的模式，同时，其净资产规模的降低，可以带来净利润率和权益乘数的提高，从而提升净资产收益率。
　　（五）降低资金风险，实现轻资产化
　　对于小股操盘方，替代了财务杠杆，提高财务安全性，降低资金风险。参考轻资产运营模式是指企业紧紧抓住自身核心业务，将非核心业务进行外包，操盘方小股参与，则是轻资产的体现。目前，多家传统的重资产房地产企业都在转型，目标变成轻资产企业，轻装上阵，谋求更好的发展，这正符合该要求，不过值得注意的是，这个轻资产只针对小股操盘方，对于非操盘方，乃至整个项目来说，就不能简单地直接用轻资产进行定义。
　　（六）有助非操盘方吸取经验
　　对于非操盘方，作为项目中相对弱势的一方，不但可以获取上述市场份额和品牌的推广，而且可以通过派驻项目人员，学习和吸取现金的项目管理经验，有助于自身的成长。
　　四、小股操盘的隐忧
　　小股操盘通过资源的整合，对部分规模仍未做大做强的中小房企，或者区域性的国企等来说，是具备不少吸引力。这些公司目前有钱、有地，但缺乏的是丰富的开发经验和能力，合作是一个适合事宜的选择，既减少市场风险，也可以保障产品的价值。然而，任何东西都有两面性，小股操盘的模式仍有不确定的课题在面前。
　　（一）风险的控制
　　采取小股操盘的核心的难题，是如何设计一套合理的机制。以往合作多方等股或者直接的大股东操盘时，一切都不是问题，然相反地，小股东来操盘就产生诸多的问题。如何设计，让合作方认为风险确实可控，又不影响绝对操盘的效率，是一个现实的问题。不同合作方肯定有不同的利益诉求，在运营和分配环节容易产生矛盾。该类问题均建议事前在合作协议中予以明确，减少后期的矛盾升级，影响项目的推进。
　　（二）运营能力的保障
　　对于小盘控股方，要求其自身运营操盘能力水平一定要高，实力雄厚，并具备可以应对突发事件的经验和能力。充足的运营能力，方可保障项目的管控能力，保证项目运作流程、产品输出质量不出现问题。从熟练性、可复制性的角度来说，就是小股操盘方应具备较高的工厂化能力，否则规模膨胀而出现开发质量问题是难以避免的。
　　（三）贴牌效应
　　一方面，贴牌效应源于万科当年的贴牌开发言论，以及曾在深圳收购现楼贴牌更名，进而提价获利的例子。冠名项目质量是否按照原品牌的产品质量标准，一度成为外界的疑虑；另一方面，合作方都冠名的状态下，出现质量问题，追溯起来也较难明确最终责任，若处理不当，使双方品牌的价值受到侵蚀。
　　（四）规模扩大与提升利润的关系
　　对于小股操盘方，采取小股操盘模式进行开发，小股操盘方规模得到扩大，但同时，从大股操盘到小股操盘，务必会摊薄了项目的利润。根据房企2017年年报中反映，多家提出小股操盘的金地、花样年、远洋、滨江等企业大都出现销售额大幅增长但营业收入下滑的现象，为了实现冲刺规模的目标，小股操盘其实正在让它们丢弃一些东西作为代价。如何在通盘考虑中权衡扩大规模与提升利润之间的关系，对开发商是一个考验。
　　（五）非操盘方成长得制约
　　对于项目的非操盘方，本来就缺乏经验和规模，但在整个合作项目中，无法直接管控项目，积累经验，将大大压缩综合实力较差的房地产开发商的发展，一旦该类企业丧失自有的资金、拿地等优势，业务将无以为继，面临直接被市场淘汰的结局。
　　目前状况而言，小股操盘的模式只是一种模式，优缺点是并存的。不过，相信经过一段时间的沉淀，众多优质的開发商会通过总结经验会逐步完善，减少负面影响，或者采取更行之有效的金融手段予以替代，获取更大的收益。
　　参考文献：
　　〔1〕周翔宇。《小股操盘后遗症金地花样年滨江营收下滑揭秘》。中国房地产报。20180513
　　〔2〕胡航。《从万科小股操盘看房企房企6种合作模式》。《明源地产研究》20151118。59期