成都深圳多地楼市调控收紧恒大折促销楼市促销潮来了

　　张晓玲陈诗菡
　　进入9月以来，全国多地出台楼市调控政策，叠加融资新政，整体有收紧之势。现实的房地产市场则是冰火两重天的局面，有的城市地王频出，新房被抢，如佛山、深圳；有的城市却是成交和价格双跌，持续低迷。
　　在此背景下，房企纷纷调整四季度的销售策略。受疫情冲击，上半年大部分房企年度目标完成率未达到一半，在剩下的3个多月里，金九银十成为各家房企抢收的关键。
　　9月初，恒大喊出7折促销，打响抢收的第一枪。由于大部分房企今年的货量都集中在下半年尤其是四季度，业内预计，大规模的楼市促销潮即将来临。调控再加码
　　成都，这个西部热点城市，突然在9月14日出台楼市调控新政。新政内容共15条，涵盖了加强土地市场调控、落实金融审慎管理、支持合理自住需求、完善住房调控政策、加强市场监管监测、强化舆论宣传引导等6个方面。
　　成都房产新政15条调控重点在于，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。易居研究总监严跃进表示，增值税政策是今年各地调控的政策新动态。
　　目前全国包括深圳、无锡、沈阳和成都已经调整了增值税的政策，即从过去的满2调整为满5。他认为，类似政策预计是后续各地容易采纳和模仿的政策，这有助于防范快进快出的炒房行为，使得买房行为更加理性。
　　成都之外，9月12日，常州也出台新政，要求市区新购商品住房取得产权证后4年方可交易；二套房贷最低首付60。
　　而作为全国楼市风向标的深圳，继715新政之后，再次给假离婚买房打补丁。
　　9月10日晚，央行深圳市中心支行、银保监会深圳监管局、深圳住建局联合发文，将创新上线建立婚姻信息查询机制，查询借款人婚姻状况和购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下住房套数，作为贷款审核依据，实行差别化的房贷办理。
　　严跃进表示，实际上，过去深圳假离婚的，普遍都是采用伪造离婚证明来进行的。换句话说，此类离婚的目的，都是为了骗取首套购房资格，所以新政需要追溯过去3年的房产持有情况。
　　而婚姻信息联网后，通过伪造离婚记录等方式，绕过房地产限购限贷政策或获取更低首付的房贷行为，会无所遁形。
　　从以上这些政策来看，调控基调均为支持合理自住需求，遏制投机炒房，既有收紧的地方，也有适度放宽的地方，但整体以收紧为主。
　　与此同时，房地产融资和资金管控也前所未有的严厉。9月14日，在国务院例行吹风会上，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜对市场传言的融资新规进行了回应。
　　他说，房企资金监管及融资规则酝酿了将近两年时间，目的在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化、透明化，矫正房企盲目扩张行为。
　　中原地产认为，房地产调控最宽松的2020年上半年过去了，调控收紧已经难免。预计后续将有超过30个城市会发布出台收紧力度不同的房地产政策，维持市场平稳。价格战一触即发？
　　无论是调控政策收紧抑或是融资三条线，都给各家房企的年度销售目标带来了巨大压力，也让今年金九银十成为各家房企抢收的关键。
　　根据3条红线踩线情况，房企将分为红、橙、黄、绿4档，如果3道都触线则为红档。
　　以2020年中报数据来看，220家A股、港股、美股上市房企中，踩线房企多达7成，其中恒大、融创、富力、绿地等3条红线全部超过了。
　　经济学家、财经评论员郭施亮认为，融资规则收紧对房企现金流以及负债率存在较大考验，房企急需在金九银十通过打折促销，加快现金回收，逐渐降低净负债率等财务指标，来提升房企自身的风控能力。
　　9月7日，恒大宣布对全国楼盘600个项目进行7折优惠，打响了价格战的第一枪，争取在九十月份完成2000亿的销售目标。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，恒大作为业内龙头房企，多年一直有打折促销的习惯，在这个节点又率先开启，后续肯定有更多的房企跟进。
　　9月10日，市场传言碧桂园也将打折促销。碧桂园方面表示，公司一直保持经营性现金流稳健，目前并无针对全国范围项目大幅降价促销的计划。不过，在一些城市和项目上，碧桂园仍然采取了灵活的价格策略。
　　近期，资金充裕的央企中海地产也加入到了优惠售房的行列，通过9。9折优惠、花式减免、补贴等福利，促进房产销售。
　　可以预测，未来一段时间，各家房企的推盘力度会加大，促销的房企会明显增加。
　　事实上，上半年受疫情影响，大部分房企缺失了至少两个月的销售业绩，年度销售目标一半都没有完成。甚至，有些企业已经下调了年初设定的销售目标，完成率依然没有达标，大部分的销售压力都集中在下半年尤其是四季度。
　　数据显示，前50强房企在下半年的可售货量和销售目标有数万亿。
　　张大伟分析认为，各地经济都在快速复苏，对于房地产市场来说，78月平均恢复水平已经超过了去年同期的100，多地已超之前水平。
　　由于近期的房地产调控政策比较严格，楼市调控也一直坚持房住不炒的原则，既要防止房价过快增长，又要避免大起大落，所以指望房价大幅度下降也不太现实。因此可以判断，房价在金九银十期间，会保持平稳偏下降的整体格局。
　　严跃进也认为，四季度楼市促销肯定是会有的，房企大都会进行价格方面的让利、折扣等，但不会出现大规模的降价。8月70个大中城市房价环比微升广州、成都二手房价领涨
　　9月14日，国家统计局发布2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。70个大中城市房地产市场运行总体平稳，价格略涨。
　　其中，一、二、三线城市的新房价格分别环比上涨了0。6、0。6和1。0，一、二线城市涨幅比上月扩大0。1个百分点。
　　在整体楼市走向平稳的背景下，广州、成都、深圳等热点城市的二手房价涨幅靠前，其原因值得关注。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，下半年以来，全国已有约10个城市出台房地产调控政策，从供需两端同时发力保持房地产市场平稳运行，未来短期内，房价上涨较快的城市不排除会出台调控加码政策。价格总体稳定
　　根据国家统计局数据，70个城市中，新房价格环比上涨的城市数量与7月持平，同为59个，但房价下跌的城市数量有所增加，从6个增加到9个。二手房价格环比上涨的城市则有47个，比上月增加2个。
　　具体来看，4个一线城市维持上扬态势。新房环比上涨0。6，涨幅比上月扩大0。1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0。6、0。6、0。9和0。5。
　　31个二线城市新房价格环比上涨0。6，涨幅比上月扩大0。1个百分点；二手房价格环比上涨0。4，涨幅微幅回落。
　　35个三线城市新房和二手房价格环比分别上涨1。0和0。6，涨幅比上月分别扩大0。2和0。1个百分点。
　　70城房价涨幅总体仍处于合理区间，易居房地产研究院研究员王若辰表示，但一些城市房价涨幅仍保持较高水平，调控压力仍然较大。
　　具体来看，惠州成为8月新房价格环比上涨最快的城市。这被认为和深圳的政策调控有关系。分析人士指出，随着深圳房价的高企和调控的升级，部分购房需求正进入邻近的惠州市场。
　　此外，银川、锦州、唐山、温州等三四线城市紧随其后，领跑新房价格涨幅。许小乐认为，三四线城市中，银川、唐山及惠州等城新房价格环比涨幅近几月多次居70城前列，主要是疫后房企融资环境有所改善，拿地热情较高，一级市场热度向二级传导所致。
　　王若辰指出，8月26日，住建部召开部分城市房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市负责人参加会议。从8月数据来看，这些城市房价涨幅较大，具有较大的调控压力，其中沈阳、银川和常州已经出台相关政策。
　　实际上，在国家统计局数据发布的当天，又有成都、大连等地出台了新的调控政策。其中成都更是提出，将增加住宅用地供应，未来住宅用地占经营性用地的比重不低于60，供需紧张区域不低于70。二手房结构性上涨
　　在二手房方面，热点城市的价格上涨值得关注。
　　其中，广州以1。7的涨幅领跑70城，这已经是广州连续两个月在国家统计局的二手房价中排名第一。另外，成都、深圳、无锡、宁波、西安等一、二线城市的二手房价环比涨幅，也同样进入了前15位，成都1。2的涨幅更是仅次于广州。
　　不过，从供需层面来看，当前二手房市场出现了供给高位而需求走弱的态势。
　　需求层面，贝壳研究院数据显示，二手房需求在35月持续释放后，在68月进入平台期。8月全国重点城市二手房市场实际成交量环比下降约7。
　　易居研究院的数据也显示，8月份，深圳、成都等多个热点城市的二手房交易量出现了冲高回落。具体来看，深圳的二手房交易面积从7月的123万平方米，下降到103万平方米；成都从62万下降到49万平方米，东莞则从41万下降到29万平方米。另外，杭州、蘇州、厦门、大连等热点城市，交易量同样回落。
　　供给层面，2016年以来的大批限售房开始上市，使得二手房挂牌量显著增加。
　　房地产大数据共享平台珊瑚数据显示，2020年，多个城市二手房挂牌量创下历史新高。以重庆为例，二手房挂牌量已经从2019年初的4万余套，上升至2020年7月的近16万套。杭州的二手房挂牌量也从去年初的6。5万套，攀升至12。1万套。
　　因此，一些观点认为，除了深圳等少数城市以外，更多的热点城市二手房价的上扬，主要是交易结构变化所致。
　　以广州为例。广东省住房政策研究中心高级经济师李宇嘉表示，广州连续领跑二手房涨幅，这并不意味着广州市场全线火热。相反，这与部分区域二手房高位横盘，交易量下挫有关。
　　当下的广州，越秀、黄埔、天河等热点区域，由于公共配套好、优质教育资源集中，二手房交易回升、价格上涨，形成良性循环。但其他城市外围区域，如增城、花都、从化和南沙等板块，过去几年一直是新盘供应大户，现在二手房挂牌量很大，交易比较惨淡。
　　李宇嘉指出，这导致广州少数区域二手房市场火爆，多数区域出现横盘，若想成交，就必须拉长周期或降价。由于交易周期、交易成本和政策的限制，加上享受过前几轮楼市回升的好处，业主心气很高，市场上交易的少，高位横盘。表现在全市数据，就是在少数热门区域的带动下，二手房价格还在上涨。