你不知道的真相房贷欠的越多越久才越好

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　　说到买房，大家第一想到的就是这一直在涨的房价，问题来了，全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？这里面，学问可大了
　　1：全款买还是贷款买，贷款多少合适？
　　这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买房啦，用银行的钱，岂不乐哉。如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去，买个房子玩玩，那也无话可说
　　建议：贷款买，能用公积金贷款买是最好的，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限不断提高。如果你贷款总额多，还可以公积金和商业贷款混合贷，也是很人性化。公积金贷款现在的利率是4。05，商业贷款也在6以上，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。贷款，建议按照最低要求付的首付款来贷就行了，后面再具体分析。
　　2：如果贷款，该贷多久，要提前还款吗？
　　在说这个问题之前，不妨先来假设个例子，看完这个案例，或许就能够明白了
　　购房首付30，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4。05商业贷款：6。15，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。
　　从上面的一张计算表格中可以看出，到30年，等额本息的总利息是421。5万，等额本金332。1万，坑爹啊，银行收了我们这么多利息！但换位思考，投资的利息只要大于6。15，假如现在主流P2P平台10，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10，那我们的资金又多创造了3。85的利息，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。
　　建议：按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6。15的投资，不用着急还银行贷款。提前还款，就看你想不想再用银行的钱投资，自由选择权在自己手上。
　　3：等额本息和等额本金，怎么选？
　　首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，在上面大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏。但是，真的是这样吗？其实无论是哪种还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。
　　举例：如果借款100万，20年还清，年利率6。15，则月利率为0。5125。
　　1、假设等额本金，则月还款本金为：100万240个月，即每月为4167元；
　　（1）第一个月还款利息为：100万0。51255125元，则第一个月的实际还款额为416751259625元。
　　（2）第二个月剩余本金为100万4167995833元，第二个月要还利息为：9958330。51255103。64元，第二个月实际还款额为41675103。649270。64元。
　　以此类推，等额本金下20年共还款约161。7万元，共支付利息61。7万元。
　　2、假设等额本息，则月还款额（含本、息）为7251。12元。
　　（1）第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金7251。1251252126。12元；
　　（2）第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万2126。12997873。8元，则第二个月应还的利息是5114。10元，即第二个月归还的本金为2137。01元。
　　以此类推，等额本息下20年共还款约174万元，共支付利息74万元。
　　通过上面的计算，可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。
　　所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的。
　　结论：建议选择等额本息的还款方式，购买楼盘前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容。
　　4：哪类人适合提前还款？
　　提前还款三类人：
　　1、传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。
　　2、不想要任何负债，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。
　　3、这一类是高人，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，注意，请抱大腿。
　　建议不用提前还款的类型：
　　1、公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4。05，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。
　　2、等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了。等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。
　　其实思路很简单，找到年利率大于4。05，6。15的投资产品就行了，就在用银行的钱挣钱。现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。
　　总结一下：
　　首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，开始的压力都非常大。这个时候，能减轻一点是一点。
　　更重要的是，现在经济学家和政府官员都相信通胀比通缩好。所以，负利率可能长期存在。用等额本息还款你现在一个月还3000，30年之后还是还3000；等额本金现在一个月还4500，30年后还1000。可是，现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。现在每个月月供多1500，可能会让很多人吃不消。30年之后每个月少了2000块钱，可能只够吃个早餐了。时间值钱呀！
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