房地产企业在所得税汇算清缴中易混淆的费用列支问题

　　赵晖
　　【摘要】在我国城市发展中，房地产开发企业在城市建设及居住条件改善方面发挥着积极的作用，也是现今我国经济发展中重要的组成部分。而对于房地产企业来说，其在实际工作开展中具有缴纳税额高以涉及税种多的特点，其中，企业所得税更是在整个税负中占据着重要的比重。本文将就房地产企业在所得税汇算清缴中易混淆的费用列支问题进行探讨。
　　【关键词】房地产企业；所得税汇算清缴；易混淆费用；列支问题
　　随着我国城市的飞速发展，更多的建筑在城市当中得到了建设。作为城市建设的重要主体，房地产企业在运行当中，所得税汇算清缴可以说是非常重要的一项工作。在该项工作开展中较为容易产生混淆的问题，如果在计算当中没有做好这部分问题的处理，则可能因此导致更多问题的发生。
　　一、开办费
　　对于部分房地产企业来说，当期完成土地款项的支付之后，则因不同因素的存在没有开工，并将开工前产生的不同费用都列入到了开办费当中。对于开办费来说，其主要是指企业在筹建期当中所产生的不同费用类型，包括有培训费、印刷费、工资、注册登记费以及差旅费等，以及没有划分到无形资产成本以及固定资产的利益以及汇兑支出等。对于筹建期来说，即企业从获得批准开始到生产经营的过程。对于房地产企业来说，当其通过竞标获得土地时，就已经进入生产期，对此，房产地筹建期即在获得项目筹建批准、获得土地使用权的过程。作为房地产企业，在获得土地后，就需要及时做好相关成本以及费用的花费，并对不同年度的损益进行计算。而在实务操作中，也需要做好把握，避免将筹建期当中所有的费用都纳入到开办费范畴当中。其中，不能够被计算到开办费的支出类型主要有：第一，不同资产形成费用，以及构建固定、无形资产过程中所产生的运输、保险以及安装费用；第二，在规定当中明确由项目投资方承担的费用，如工程筹建阶段所产生的咨询以及差旅费等；第三，为了对职工进行培训所购建的无形资产以及固定资产等；第四，因对资本投入所自行筹措款项的利息不应当划分到开办费当中，而需要由出资方对其进行承担；第五，对于以外币方式存入到银行的手续费，则需要由投资者进行承担。
　　二、销售费用
　　对于该项费用来说，其实际所得税计算中需要将广告等销售费用计算到工程的开发成本，之所以按照该种方式进行计算，是因为这部分费用之所以产生，其目的就是为了实现项目的开发。而在我国所得税处理办法中，也明确指出了，当企业实际税务工作开展，扣除成本以及费用时，需要能够严格按照要求做好期间费用同计税、未销以及已销的计税成本进行区分。在制定这部分规定之外，其在产品计税成本方面也具有一定的要求，其主要内容有：第一，土地征用拆迁费；其即是指为了对土地开发使用权进行获得所产生的费用，包括有市政配套费、耕地占用税、土地闲置费、土地出让金、土地变更用途相关税费、回迁建造支出、危房补偿费以及回迁房建造支出等；第二，前期工程费。其主要是指项目在开发前期所产生的费用，包括有设计、场地以及可行性研究等；第三，安装工程费。即项目在开发中将产生的不同建筑安全费用，主要包括有项目安装工程费以及建筑工程费等；第四，基础设施建设费。即指项目在开发中所产生的不同基础设施支出，主要包括有项目供水、通讯、供电、排位以及道路等方面的费用；第五，公共配套设施费。即在对项目进行开发过程中产生的独立、非盈利、公共配套设施支出；第六，开发间接费。在该费用中，主要是指项目在开发过程中所产生的，不能够直接归属对对象费用支出的费用类型，包括有设备修理折旧、人员办公保护、工程管理等一系列费用。通过上述内容的分析，我们可以发现，对于广告宣传费以及模型费来说，都属于销售费用。在该种情况下，如果我们还将其计算到开发成本当中，那么则存在着一定的问题。此外，部分企业在实际税费计算当中将项目前期开展的物业费也计入到了开发成本，这也是一种不规范的方式。在我国税法相关规定中也明确指出了企业对于已经施工完成、但还没有开始销售的开发产品，以及按照相关法规、合同以及法律规定进行日常保养、修理以及维护所产生的费用，需要在当期根据实际情况进行扣除。根据该种要求，则需要在物业费当中对销售费用进行列支。
　　三、结语
　　随着我国经济水平的提升，我国的地产行业也在此过程中获得了快速的发展，为城市发展带来了重要的影响。对于房地产企业来说，其是专门从事房地产开发，自负盈亏以及自主经营的法人组织。由于房地产工程建设周期长、资金回笼慢，且具有较大的资金量投入，则使其所得税汇算清缴成为一项非常重要的工作。在上文中，我们对房地产企业在所得税汇算清缴中易混淆的费用列支相关问题进行了一定的研究，需要在工作开展中能够把握重点问题，以科学的决策解决问题。
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