沪漂二房东的致富之路

　　分享经济的火爆，也让沪漂青年小丁有了第二职业：二房东。为了工作方便，他在市区整租了一套房，然后再短租出去，不但可以节省出自己的租金，还能获得一笔额外收入。
　　毕业后，小丁就留在了上海工作。由于工作经常需要加班，他在市区租了个主卧，月租金3500元，基本上工资的一半都在房租上。领导看他努力工作，半年后就晋升他为主管了，月薪也涨了2000元，每月到手工资有9000元，除去房租和生活开销，每个月还能结余4000元。工作一年，他就攒下人生的第一笔5万元。
　　房租上涨，与他合租的另外两个同事都搬去上海郊区了，他索性就把这套三居室整租下来，月租金近1万元。他把另外两个次卧以及客厅整理干净后，就做起了短租生意，摇身一变，成为二房东。两个单间每天188元间，再加上客厅的床铺90元位，一个月就有1万多元的收入。即使偶有空租时，也能完全覆盖这套房的月租，相当于房租钱不用自己淘了，而在年后求职高峰期，还能有点小赚。
　　目前，工作3年的他年薪18万元，虽然每年房贷开支需要12万元，但短租收入也维持在15万元年，生活开支5万元年，存款有20万元。
　　由于做的是短租生意，自己得先把本金投进去，但短租收入却是一笔一笔成交，比较零散，小丁想知道这笔钱如何投资更好？选择定投基金，还是P2P呢？
　　对于工薪阶层而言，房子的增值远远高于收入的上涨，他想在未来的两三年内实现买房目标。问题是，他是在上海买个郊区房或者小房子，还是回老家南京买个大点的房子？
　　理财建议
　　一、开源节流，积累财富
　　对于刚刚毕业的小丁来说，上海的高房价可以说压力山大，所以静态的按照现在的收入水平和積累的财富情况看，要自己买房，困难重重。但事实上，有很多已经在上海成家立业的新上海人也都是这样走过来的，这其中魔法的秘诀在于成长。
　　财富的最初积累都离不开开源节流4个字，小丁虽然现在收入不算高，但工作3年的时间正是职业生涯中快速成长期，个人的薪酬收入会有快速的增长。此外，小丁也开拓了副业，打理短租生意，也给自己带来了一定的收益，如果能够扩展一下，可能还能增加一定的收入。最后，节流方面，小丁目前没有成家立业，个人生活成本比较低，如果能进一步降低生活成本，可能更好。
　　二、100万的首付如何实现
　　简单讲，小丁的收入来源有3个：一是工资，二是租金收入，三是投资收益。未来3年，小丁如果能保证这3类收入稳定增长，是可以实现100万元首付的目标的。
　　方案一：认真工作，在工资上保持每年20的增长，投资收益每年10。
　　单位：万元工资收入（每年增长20）租房收入（维持1套）支出投资收入（年化10收益率）资产合计
　　目前183520
　　第一年21。6352241。6
　　第二年25。923545。7669。7
　　第三年31。13576。65105。8
　　方案二：扩大租房规模。假设运营两套房子，由于第二套自己不需要自住，收入估计可以达到每年5万元，可以适当降低工资收入，增速要求到10。
　　单位：万元工资收入（每年增长10）租房收入（两套）支出投资收入（年化10收益率）资产合计
　　目前183520
　　第一年19。8852244。8
　　第二年21。788549。2874。1
　　第三年23。968581。47108。4
　　三、短租打理：积极现金管理高频定投
　　为了实现买房的目标，结合小丁当前的年龄和所处的人生阶段，我们认为小丁目前处在风险承受能力最高的阶段，财富积累初期的加速度是非常重要的。这也是为什么我们给小丁假设了10的投资收益，这意味着小丁的投资将主要在高风险的股票等领域。事实上，小丁只要保持5以上的投资收益，上面两个方案都可以实现100万元的首付目标，但对小丁来说，最优的选择不是进行过于保守的投资。
　　结合小丁的收入来源和特征，我们建议小丁进行积极的现金管理高频定投，来实现自己的投资目标。
　　1。利用货币基金打理短租收入
　　短租收入可以采用积极的现金管理方式，比如余额宝，领先盈等，都可以实现资金的随时存取，而且年化有3到4的收益率，非常适合小丁对租金收入的管理。
　　2。高频定投，实现财富积累
　　由于小丁租金收入时间分布比较分散，按月定投并不适合小丁，可以采用周定投的方式，测算一下每周大致的租金收入平均值，设定为定投的金额。工资收入部分，可以采取月度定投来做。
　　3。定投基金选择股混基金为主
　　要实现长期比较高的收益，股混基金是比较好的定投选择。P2P风险过大，如果损失了本金，将得不偿失。具体基金上，可以选择长期业绩优秀的基金，并且可以进行3到5只基金的组合定投。比如景顺长城沪深300、交银新成长、泓德优选成长、中欧新动力等。
　　四、买房上海vs南京
　　从人口流动和升值空间看，还是建议买在上海。上海的土地存量和放量都更少了，大城市的供需关系非常不平等，即使郊区，也更有发展潜力。郊区最好选在青浦这个区域，依托大虹桥，未来发展空间会很大。从人口流动看，人口向一线流动的趋势还在，高端人口向郊区分流也很明显，意味着我们持有的郊区房产有更多的优质购房者或者租房者了。