城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷的法律解决探讨

　　摘要：近年来，城市商品房的价格逐渐呈上升趋势，给很多城镇居民造成了巨大压力。面对这一情况，很多人选择购买农村宅基地房屋，虽然在一定程度上解决了住房问题，但也导致了很多房屋纠纷发生。为此，本文主要论述了城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷产生的原因，并对其纠纷的法律解决对策进行了探究。
　　关键词：城镇居民；购买；农村宅基地房屋；纠纷；原因；法律对策
　　随着城市化进程不断加快，使很多农村人口不断向城镇转移，导致农村有很多闲置的房子，同时也逐渐出现了城镇居民购买农村宅基地房屋的现象。但是由于国家征收土地、拆迁补偿等各种政策的实施，使其房屋纠紛不断增多，影响了和谐社会的发展，针对此情况，必须采取法律对策及时解决，确保其合法权益。
　　一、城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷产生的原因
　　（一）房屋买卖主体背弃诚信
　　一般情况下，城镇居民在购买农村宅基地房屋时，都会与村民签订相关的房屋买卖合同。其合同内容都是在双方同意基础上规定的，如果双发都遵守约定，按照具体内容履行合同，一般是不会产生纠纷的。但是由于国家出台了一系列房屋政策，在利益的诱导下，房屋买卖主体很可能背弃诚信，推翻买卖合同，谋取相关利益，这样就会导致很多纠纷发生。
　　（二）法律规范模糊
　　首先，很多法律对够买农村宅基地房屋的具体事项没有进行明确的规定，导致房屋买卖双方对自身的权利与责任没有明确的认识。权利界限的不清晰，十分容易产生分歧与矛盾。例如《土地管理法》中，并没有对城镇居民购买农村宅基地房屋时，对其土地使用权进行具体规定〔1〕。
　　其次，近年来，相关政策的实施也对其法律的适用和执行造成了一定困扰。例如，当房屋买卖纠纷发生后，可能会根据相关的政策内容对其纠纷事件进行判定，这就给法律的适用造成了干预，使纠纷问题不断发生，难以确保房屋买卖活动顺利进行，给我国社会也造成了不良影响。
　　二、解决城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷的法律对策
　　（一）建立并完善物权变动登记制度
　　在城镇居民购买农村宅基地房屋事情件中，之所以出现了一列纠纷，其中有很大一部分原因是当前我国农村宅基地使用权登记比较混乱，相关的物权变动登记制度还存在很多漏洞。因此，只有对其制度完善，才能使房屋交易双方明确宅基地的权属，进而避免不必要的纠纷发生。这就需要根据当前的农村宅基地房屋的具体情况，健全相关制度。首先，在对宅基地和所建房屋进行登记时，必须要求其进行同时登记，而且拥有土地和房屋使用权的主体必须是同一人，进而可减少矛盾与纠纷的发生。其次，对宅基地使用权的登记，不能作为判断合同效力的依据，只是起到了对宅基地物权规定的作用。除此之外，在购买农村宅基地房屋中，还可能发生房地分离的情况，而且这种情况是非常容易发生纠纷的。因此相关法律部门必须对该情形进行明确的规定。当房与地发生分离时，如果判定房屋出售主体在出售房屋时将其宅基地一起租给购买者。并且购买者也付相应的租金，那么该宅基地的租期是与房屋所有权限是相同的。另外，农民之所以具有农村宅基地的使用权，主要是因为他们是集体组织中的一员，而城镇居民在该组织外，只有交付相应的费用，才能获取使用权。因此，在实际宅基地房屋购买中，如果发生关于宅基地使用权纠纷问题时，可以根据这一法律制度进行判定，提升问题解决的效率。
　　（二）从立法方面出发，设立法定租赁制度
　　现阶段，对于房屋购买纠纷问题，我国已经制定并完善了相关法律法规，为了减少购买农村宅基地房屋纠纷的发生，就必须从立法的角度上对其进行明确的规定。
　　首先，由于我国相关房屋买卖的物权法还不完善，很多城镇居民购买农村宅基地房屋难以从物权法上获得相应的保证。因此，可以从使用权的角度出发，维护自身的合法权益。为了农村宅基地使用权正常流转，可以设立法定租赁制度。当前，我国是允许对集体所有土地租赁的，所以该制度的实施是可行的。在实际实施中，针对农村宅基地的买卖。可以以三种权利为核心，分别是：使用权、所有权、租赁权。这样在城镇居民购买农村宅基地房屋时，不仅具有房屋的所有权，而且也具有宅基地的租赁权，保护了购买者的合法权益，而且在这些权利基础上，可以自由对宅基行使使用权、收益权等。通过立法的规定，使房屋购买者与农村集体经济组织之间的租赁关系具有了合法性，不仅受到了法律保护，而且也对房屋买卖双方产生了一定的约束作用，在一定程度上减少了二者之间的矛盾发生。与此同时，法律对其租赁的有关内容进行了明确规定，通过城镇居民按照相关规定支付租金，可以保障自身的使用权，对法律效果与社会效果统一的实现具有重要的意义。
　　其次，为了从根本上解决购买农村宅基地房屋的纠纷，真正实现和谐社会，就必须从长期考虑，要确保宅基地使用权依市场机制正常流转，这就需要在立法上对农村宅基地房屋属性进行重新规定，为了促进其使用权自由流转，需要使其属性与城市商品房的一致。因此，要将其使用权投入市场流转中，不仅可以减少国家对该项权利的干预，让村民自由行使土地权利，而且还使相关土地资源得到合理配置，有利于减少房屋使用权纠纷发生。
　　（三）完善有关农村房屋买卖法律法规
　　法律是解决房屋纠纷最有效的途径，而且也最具有权威性和说服力。而且很多纠纷的发生是因为相关法律对房屋买卖有关内容规定的不够明确〔2〕。因此，在房屋纠纷解决工作中，一方面，要根据当前的主要纠纷问题与现状对现有法律进行调整和健全，并且补足法律中的空白，使其各个纠纷的解决都有法可依、有章可循。另一方面，还要继续出台相关法规，为购买农村宅基地房屋活动提供法律支持。例如，可以出台《农村宅基地管理办法》等法规，为其管理工作创造良好的环境，同时还要建立科学合理的宅基地使用权管理制度，提升管理效率。
　　三、结论
　　总而言之，由于法律的不健全、房屋买卖当事人的背弃诚信等，使各种房屋纠纷不断发生，扰乱房屋市场秩序。为了改变这一现状，不仅需要完善相关农村房屋买卖法律法规、健全物权变动登记制度，而且在必要的情况下，还需要从立法角度出发，设立法定租赁制度，明确宅基地的使用权，最大限度减少房屋纠纷发生，进而促进社会稳定和谐发展。
　　参考文献：
　　〔1〕梅维佳。城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷的法律探讨〔J〕。许昌学院学报，2015（06）：140144。
　　〔2〕段贞锋，翁武燕。城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷的法律解决〔J〕。和田师范专科学校学报，2017（04）：7982。