房地产税分析

　　财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税：要按照立法先行、充分授权、分步推进的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。
　　财政部长亲自为房地产税公开吹风，看来房地产税这一闹得沸沸扬扬的税种离公开征收已经不远，也印证了星主之前的判断，房地产早晚要开征。
　　虽然说立法先行，但其法案早在2015年6月即已被列入十二届全国人大的立法规划，只待提请全国人大常委会审议（任期内拟提请审议2013年3月至2018年3月）。所以说立法并不是问题。
　　房地产税也不能与之前的房产税划等号。多了一个地字，意义天壤之别。房地产税是会普遍征收的，而之前的房产税对个人免征。我国目前按1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》征收房产税。由于征税对象范围窄、税基偏小，在地方财政税收收入中占比有限，20072015年维持在3左右。2010年国务院和财政部三次发文，推进个人住房房产税改革。2011年上海和重庆率先试点改革，并未获得可观财政税收，也未对房地产市场形成有效调节。此后个人住房房产税试点陷入停滞。
　　可见，上海和重庆试点的都是房产税，而不是房地产税，并且只对新购房屋征收（重庆含存量个人独栋）。肖捷也曾经在讲话中提到过，目前主要总结上海、重庆房产税试点工作，暂无全国推广的计划。这说明了房产税试点改革失败，已经被高层所放弃。
　　开征房产税，网上最兴奋的莫过于房空了，他们认为房产税的开征将会大幅度降低房价，不打一折能卖出算我输，臆想着打土豪、分房产。网上流传的一份房产税的征收方案，税率分5档，采用累进制，税率从1到10。要是真的按照这个方案实施，一线城市拥有大量房产的土豪，房产将会成为负资产，确实只能送人了。但是，在现实中这样的方案可能实施吗？星主在《房地产多空双杀》一文中已经指出，没有对权力的约束，没有游戏规则，无论房多房空，都只是锅子里的肉，圈中的牛羊，肥瘦先后顺序不同而已。
　　分析房地产税，首先我们要弄清楚一个事实：政府为何要开通房地产税？在房空们看来，是为了降房价，为了让他们能买得起房。也不能说这种想法不对，许多经济学家都是这样想得。他们认为在提供一些公共产品或者准公共产品，如交通等基础设施建设方面，存在市场失灵，需要政府来纠正。但是多年的实践发现，市场干不好的事情，政府更干不好。经济学家们把政府看做是大公无私的，像上帝一样，但是事实上政府是由人组成的，他有自身的利益，比市场失灵更可怕的是政府失灵。
　　回到开征房地产税上来，政府开征房地产税是为了降房价吗？不是的。主要目的是为了弥补地方财政收入的缺口，特别是土地财政已经走到尽头的情形下。
　　国土局组建之初不过是一个籍籍无名的小局，80年代末期从农委分出来，之后成为地方政府一大热门岗位，究其原因就是土地财政的推行为地方政府带来了大量的财政收入。在90年代土地财政没有推行之前，地方政府的日子可是相当不好过，财政拨款的公务员工资不至拖欠，但是教师和事业单位三天两头欠费，政府常常被堵门。
　　而一个城市的城市化进程有一个限度，卖地收入也有尽头，房产总会从增量房转向二手房存量房，土地财政终究有萎缩的一天。现在的三四线城市就已经出现饱和迹象，地方政府只能靠棚户区改造、拆迁来维持新房的销路，利用人们对于未来通货膨胀的恐慌，涨价出库存也算是一大发明了，但是这些手法也只能用一时，不能长期持续。所以，用房地税来替代萎缩的土地财政收益，使得地方政府不至于无米下锅，这是必然的步骤。房地产税的主要目的是为了政府的财政收支平衡，这个是没什么争议的。
　　既然房地产是为政府替代土地财政收益而来，那么，首先，他必然是普遍征收的，重庆和上海的房产税试点已经证实了，如果大量免征是不可能成为地方财政的支柱性税种的，也不可能替代土地财政。所以，房地产税的性质将会类似于当年农村的农业税，类似于人头税，人人有份。只会对一些特别困难的家庭进行减免，而且会采用出口退税先征后返的模式。否则政府的工作量将会太大。
　　第二，政府会尽力维护高房价，避免房地产税对房价造成冲击。政府的目的是多收税，房地产税是按照市场价格评估值征收，房价崩，政府的税收岂不是会大幅度缩水？所以，政府不可能采用高额的累进制税收。那样将会导致拥有多套房产者大量抛售房屋，房产价格崩溃，政府不仅房产税缩水而且会造成金融风险，这是政府极力要避免的。
　　如果按照网络上的累进税率，到百分之十，我们可以估算一下，一线城市10万一平的房子，100平价值千万，租金1万一月吧，一线城市大把房子租售比过千。按照百分之10的税率需要交纳税费100万，这可能吗？房子岂不成为负资产？哪怕是百分之一，交纳10万，百分之八十的租金都被政府收走也是不可承受的。要么房产价格下降，要么房租上涨，房产价格下降政府不可承受，房租上涨经济承受不起。所以房地产税一线城市极限在千分之五左右，12万元租金政府收走5万元左右，相当于40左右的所得税，已经是相当高了。
　　所以，房地产税将会普遍征收，税率不会累进或者象征性累进制，档位不会太多。
　　如何征收？房地税是地方税种，从充分授权这一条可以看出，即使立法通过，也是原则性的大框架，具体实施细则由各省级地方政府自行制定。从国家改革一向是循序渐进，老人老办法，新人新办法、平稳过渡来看。房地产税大概率是温水煮青蛙式的渐进推行，首先是低税率全覆盖，一段时期内土地财政和房地产税并行，之后再慢慢提高，提高的上限以不对房价造成冲击为度。商品房购买70年土地使用权同时征收房地产税有重复征税之嫌、于法理无据？呵呵，你还真是想多了，有不有理，你说了不算，人家说了算，你只有依法纳税的权利。
　　房地产税授权给地方政府征收，那么财政收支状况好的地方政府，例如一线城市将会最后征收，没米下锅的三四线城市将会最先开征，所以希望房地产税降低一线城市房价的房空们将会失望了。人家不差钱，暂时不会征收，或者采取极低的税率征收，象征意义而已。
　　从长期而言，房产税对新城市居民购买房产是利好，地方政府的税收将会均衡地由整个城市居民负担，而不是新购房产者负担。政府会尽力促进从土地财政向房产税平稳过渡，避免房价大降冲击税收和金融市场。因此在征收房地产税的同时，土地财政并不会退出，相反会通过减少供给来维持房价不至于下跌。所以房地产税的意义，短期来说只是加一道税而已，依据需求弹性由房客和房东双方共同负担，房租能够涨得，房客负担部分，房东负担部分；房租无法转嫁的，则主要由房东负担。房地产税理论最大税率不能超过租金，否则房屋将成为负资产，现实税率不能超过租金的50。大家可以以此估算各自城市的房地产税率，估计在千分之五左右比较靠谱。
　　房地产税短期内对于炒房客有抑制作用，许多炒房客把房子当做金融产品在炒作，买下房屋后不装修发租而是等房屋上涨后赚取差价，这部分炒房客将会推出市场，房屋的价值将最终回归与租金相关。依靠租金度日的房东大可不必恐慌，房地产税不过是一道税收而已，目的是为了剪羊毛，不会竭泽而渔。某大佬不是说了嘛，征税的最高境界是拔鹅毛而鹅不叫唤，房地产税将会在房东可以承受的范围内。