小舍得舍不舍学区房

　　01hr最近热播的电视剧《小舍得》，戳中了老百姓几个普世痛点：一是房子，二是学区，加起来就是学位房。为了让孩子能够上心仪的学校，家长们是撸起袖子，各显神通。剧中围绕着学习、学位的满满焦虑，扑面而来的压力，早已溢出屏幕之外，让每一位为人父母都感同身受。
　　上好学校的传统方法，简单易行，就是特别费钱买学区房。剧中南俪一家本来是想着用尽力气买套房，家里两个小孩都能用学位，一举两得。前面功课没做好，又碰上政策大调整，最后落得个两头不着调，只能用非常规方法，走后门、找关系。
　　剧中的亲外孙和后外孙，以南老爷子为争抢对象，角逐唯一一个可以协调的名额，这还是南老爷子腆着老脸，去给以前的下属鞠躬赔笑换来的。
　　亲外孙女的竞赛班，后外孙的金牌班，给谁，不给谁？这是个问题。
　　南老爷子很想端平这碗水，费劲心思，无奈还是撒了一地，被全家老小众目睽睽之下质问到下不了台。
　　每一个父母都不想像南老爷子一样，面对孩子的责问为什么我不能上竞赛班？，却没有一点回答的底气。
　　为了将来不被子女埋怨，为了托举给孩子一个更高的起点，鸡娃、培优、学而思、学区房，这些触动人焦虑神经的词，都在一遍遍叩问每个家长：这场教育军备竞赛，你跟，还是不跟？2020年各省市普通高中录取率排行
　　02hr众所周知，今年全国范围内打击房价上涨过快的城市和板块，而部分城市内部，哪怕是整体被打压住了上涨势头，学区房这个特殊的房产品类还是独自走出了余温不减的曲线。
　　4月底中央政治局会议上不仅重提了房住不炒，更是极其罕见地点名批评了以学区房名义炒作房价，涉及范围之广，影响之深，意义之重大，政治站位之高，不言而喻。
　　后续各地在学区房上即将跟进的雷霆手段，相信各位都懂。
　　其实以北上广为首的一线，早在2018年就已经开始了教育改革。只是触及到学校、家长、学生多人利益的系统性改革势必不可能一下到位，而是靠循序渐进，匍匐前进。
　　今年年初起，各地又继续加码改革。
　　北京：多校划片，电脑派位，9年一贯制学位9年一学位锁定。其中，教育高地海淀区2022年1月1日起新转入户的，新老划分，将区内统筹入学，是轰炸级的调整。
　　上海：名额到校，哪怕是菜中，努力跑到头部也能考进名校，初中学区房基本被废。名校华二前滩学校小学部近期更是搞出个雷人的政策，需要儿童上产证，入学才能排在第一档。产证加人的前提是，没有任何按揭抵押贷款，这得是什么样的家庭条件啊？
　　广州：教育传统强区越秀，玩出了削峰填谷、排列组合、改名换风水的669好戏：通过托管、合并、整合，布局6个教育集团、6个小学学区和9个幼教联盟，强校带弱校，弱校改名字，来实现教育均衡化。教育新贵天河区，五大热门小学发出了预警，预计到2021年8月31日之后买入房产的学生需要排队入学，也有可能被调剂。
　　深圳：一个学位调整，就能一套房一夜暴涨几百万，也能数十名家长跪地抗议请愿的魔幻城市，以龙华区开头，也开始修改大学区积分入学办法了。
　　合肥：6年内只能享有学区内小学一个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，家庭2套及以上者，禁止购买17个热门学区学位房。
　　重庆：对房地产开发企业、中介机构将商品房销售与中小学入学资格挂钩等虚假宣传、虚假违法广告行为，从严从快查处，形成高压震慑。
　　如此重锤，不知道到底是楼市连累了学区，还是学区拖累了楼市。03
　　以学区房为代表的教育焦虑，来自于教育资源的稀缺性。在这里我并不想动不动以卷来描述教育竞争的激烈性。暂不说高考录取率如何，我们先看看高中的升学率。
　　通过图表可以直观看到2020年全国各省市高中录取率的排名，除了东北边的几个省份以及几个大城市，其他省份基本也就是5060之间。
　　也就是说，初中毕业有将近一半的同学要去职高院校学习专业技能，丧失了走高中大学这一康庄大路的机会。当然，他们后面可以通过成人高考、专升本等方法，重新获得大学本科以及以上的学历。
　　但是，能看到这篇文章的人，一般职高的环境是什么样的，别说你不知道，让你孩子去，反正后面还有机会曲线救国，愿不愿意？
　　再把目光放回廣州，数字更加触目惊心，47。58的录取率，比本来就不高的广东省的55。63的录取率，还要低不少。
　　撇开一线城市的土著不说，其他新一线人是怎么从小镇小村，千军万马中杀过来，高考、就业、买房，一步步才在新城市扎根落脚的？回望来路，相信谁也没有底气对着自己的小孩说什么学历不是一切，学历不代表什么。
　　这就是为什么几乎所有的家长未必愿意换更好的房子，却都愿意在自己的能力范围内，尽量让孩子上更好一点的学校。竞争少一点，机会多一点。
　　越秀区逼仄窘迫的小巷子里住着多少为了学位，克服了心理障碍，掏出大几百万，让全家生活品质退回十几、二十几年的家庭啊！不知道在午夜醒来的时候，从老破小的窗户望向外面的白月亮，这些家长们会不会产生究竟值不值的自我怀疑？
　　04hr今年五一，我回了趟老家湖南的一个地级市。
　　众多的知名开发商都在高铁附近的新城区开发了大型花园小区，比如恒大、碧桂园（9盘联动）、华远、宏宇等等。据我有限的观察和打听，卖得最好的还是大型小区名校配建的学位房。
　　房产学区溢价，谁用谁知道。
　　这些楼盘直接就把名字起成碧学府1号、大城学府，生怕别人不知道自己是学位房。
　　更有财大气粗的开发商直接引来了全湖南人都认的顶级名校長郡和雅礼来开分校。这不算什么，毕竟在长沙，雅礼下面就挂了20个分校，长郡下面挂了25个分校，专业批量生产名校。
　　这一招，用得最好的莫过于当年大名鼎鼎的鬼城鄂尔多斯。自从2011年楼市闪崩之后，鄂尔多斯作为炒房失败的实例登上了新闻头条，一时被世人所知。
　　前些年我还曾经去过鄂尔多斯，城市界面非常漂亮，园林绿化做得好，高楼林立。除了，没人。
　　当地政府深知这帮被套死的炒房客不靠谱，自创了一招：通过把名校资源迁移到新城区，把鬼城学区化花了七八年时间，硬是靠着本地家长自救，走出了一条原地复活的路子，把房价由2000直接干到了12000。最后
　　关于教育，最讽刺的是，谈起来高谈阔论全是理论，做起来身体很诚实乖乖买学区房的都是同一拨人。不到你孩子上学那一刻，你永远也不知道自己会做什么。不管这是主动选择，还是大环境裹挟，身不由己。
　　问题来了：学区房，买，还是不买？
　　划重点干货：学区房房产学票。房产是房产的逻辑，学票价值却有很大的政策风险，尤其是目前全国打压学区房炒作、教育平权的大环境下。
　　无论广州还是全国其他城市，教育改革的方向都是教育公平化。公民同招、集团化办学、多校划片、电脑派位、学位锁定降低学区房流动性，就是要打破房产小学学位初中学位这种一对一高确定性的预期。
　　长期来看，学区房的价值会削减和弱化，投资不宜。短期来看，如果有明年入学的小学鸡，今年可能是相对高确定性学区房的末班车了，需要抓住最后的窗口期。
　　即使纯刚需要买学位房，也要特别小心区域板块和产品的选择。一套房中，学票价值占比越大，房产本身价值越弱，越不值得购买。
　　比如，越秀区刚超30平米的老破小，楼龄老旧，几乎没有居住属性和金融属性，学票的价值占比过大，约等于买学票送房子。这种房子需要远离，即使总价再便宜。
　　而对开发商以学区名义炒作的一手楼盘，一定要谨慎入手，以免最后学位不能落地。
　　摘自《中国证券报》