略论购房人按揭断供后开发商的合同解除权

　　刘志学张秀
　　摘要：近年来，随着住房需求的快速增长，商品房交易价格逐年攀升，购房者一般没有足够的资金一次性支付全部购房款，于是转而通过银行按揭贷款的方式缓解购房压力，由开商为购房人向银行贷款提供阶段性保证。在商品房办理抵押登记前，一旦购房人无力承受每月的月供而终止向银行还款即俗称的断供，银行即会解除与购房人的按揭贷款合同，并要求开发商向银行承担提前还款的连带保证责任。此时，开发商就会陷入钱房两空的境地。那么，开发商是否有权通过解除商品房买卖合同来维护自身的合法权益？本文结合实践中遇到的案例，从购房人断供对开发商合同目的影响以及开发商不享有法定解除权的后果等角度进行分析，认为应该赋予开发商解除合同的权利。
　　关键词：商品房买卖银行；按揭断供；合同解除权
　　随着房地产行业的快速发展，我国房地产销售领域出现了一种新的担保方式，即商品房按揭贷款。即由购房人向开发商支付一定比例的购房首付款后，剩余部分以银行按揭贷款的方式垫付，购房人以所购房屋向贷款银行设定物的担保，在合同项下房屋办理抵押登记之前由开发商向银行承担阶段性担保。在还款期界至而购房人不能返还贷款时，银行得以行使抵押权或要求开发商承担担保责任的方式实现自身债权。〔1〕
　　一、实务案例
　　2014年3月，某房地产公司与李某签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定总价款50万元，首付款15万，剩余的35万通过银行按揭支付。合同签订后，李某支付了首付款。同年12月，李某、房地产公司与银行就剩余房款事宜，签订了一份《个人购房借款合同》，保证人为房地产公司，保证期限自合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。2015年6月，李某在按期偿还了5期贷款后断供，此时商品房尚未办理产权证仍在房地产开发公司承担保证责任期间。银行起诉要求解除与李某的个人购房借款合同，由房地产公司承担连带责任提前归还借款本金及利息。法院依法作出生效判决支持银行的诉求，银行从房地产公司保证金帐户扣划了贷款本息和罚息。扣款后，房地产公司多次通过发函、公告等方式通知李某补交房款未果，后房地产公司向法院提起诉讼，请求解除与李某签订的商品房买卖合同。
　　本案争议的焦点在于，在商品房买卖合同中没有约定的情况下，房地产公司可否以李某按揭断供导致其承担了贷款合同项下的保证责任以至房屋买卖合同目的不能实现为由解除买卖合同。对此，理论界存在两种观点。一种观点认为，商品房买卖合同与按揭贷款合同是两个相互独立的合同，在商品房买卖合同中李某并没有违约行为，根据合同的相对性原理，房地产公司无权主张解除合同；对开发商依照按揭贷款合同为李某承担的保证责任，应由开发商通过行使追偿权实现权利救济。另一种观点认为，商品房买卖合同与按揭贷款合同之间存在紧密的关联性，李某的断供行为直接导致房地产公司签订房屋买卖合同的目的不能实现，如若不支持其解除合同的请求，势必会增加当事人的诉累，浪费司法资源，而且会造成开发商难以挽回损失的僵局，增加行业风险。
　　二、司法实践中对该问题的处理方式以及笔者的观点
　　在司法实践中由于没有明确的法律对这一问题进行规范，各地法院在审理此类案件时出现了两种截然不同的裁判结果，出现了同案不同判的现象。笔者从购房人按揭断供对开发商合同目的影响以及开发商不享受法定解除权的后果等角度考虑，认为第二种观点更有利于彻底解决纠纷，节约司法成本，维护社会公平。原因如下：
　　1。房屋买卖合同与按揭贷款合同是有紧密联系并且能相互影响的特殊合同关系
　　在商品房买卖合同中，开发商的目的是取得售房价款；因为购房人资金不足，才选择用银行按揭贷款的方式支付剩余房款；又由于期房无法办理抵押登记，所以银行便要求开发商为购房人提供阶段性保证；于是三方才签订了按揭贷款合同来实现买卖双方的合同目的。由此可见两个合同具有密切的关联性：房屋买卖合同是按揭贷款合同产生的前提，没有房屋买卖合同就没有银行按揭贷款合同。另外，对二者的关联性在我国2003年颁布的《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二十四条中也有体现：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。可见房屋买卖合同与按揭贷款合同是存在紧密联系的特殊合同关系。一味地强调合同的相对性，而忽视了它们之间的内在联系是不正确的。因此，只从合同的相对性角度考虑，认为开发商不享有合同解除权是片面的。
　　2。购房人的断供行为直接导致开发商的合同的目的不能实现
　　开发商签订房屋买卖合同的目的就是获得售房价款。从表面来看，李某已经通过首付款和银行按揭贷款向开发商付清了全部对价；但其断供行为致使开发商承担保证责任，之前从银行获得的价款又被银行收回。开发商得而复失的直接原因是其为购房人提供了保证担保，这是基于本案的特殊合同关系所导致的。由于李某拒绝补交剩余贷款（即购房款），开发商订立合同的目的当然不能实现，依据《合同法》第九十四条第（四）项當事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同的规定，应当赋予开发商房屋买卖合同的解除权。
　　鉴于断供行为并不是对买卖合同本身的违约行为，看上去好像不在《合同法》第九十四条第（四）项规定的范围之内。但是，最高院民一庭编著的《关于商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》对第二十四条作出了这样的解释：论及合同目的不能实现而导致合同解除的原因只有两个，即不可抗力和当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为。但本条所涉合同的目的不能实现的原因，似不在法律明定范围之内。然一如前述，基于此类合同的特殊性考虑，有必要在此对该情形作适当扩充。〔2〕本案也属于该种情形。
　　3。不赋予开发商合同解除权明显违背法的公平原则endprint
　　公平原则是民法的一项基本原则，它要求平等的民事主体依据社会公认的公平观念从事民事活动，同时也要求立法者和裁判者在民事立法和司法的过程中维持民事主体之间的利益均衡，从而实现各当事人之间的利益均衡。本案中，银行显然处于强势地位，开发商为实现其售房目的不得不为购房人与银行的按揭贷款合同提供阶段性担保，这样一来风险就全部转嫁到了开发商与购房人身上。在房屋办理抵押贷款之前，一旦购房人断供，开发商就不得不承担提前清偿贷款的责任，已然是承担了很大的商业风险。如果开发商承担了保证责任，购房人又拒绝补交房款（通常情况下购房人出现断供即已经无力偿还银行贷款，开发商行使追偿权难以挽回损失），开发商还无法行使合同解除权，这显然有失公平。因此，从公平地均衡当事人之间的利益角度来看，也应该赋予开发商解除买卖合同的权利。
　　4。如果不赋予开发商合同解除权，此类纠纷就无法得到彻底解决，还可能衍生出更多问题
　　如若不赋予开发商合同解除权，那么对于房屋未交付的买卖合同可能一直得不到履行，该购房合同项下的标的物某商品房就会一直空置，既不能交付、又不能另行出售。我们不能要求开发商在购房人仅实际缴纳部分购房款的情况下，就履行合同义务交付房屋。即使将购房人所欠的债务看作是担保之债，合同双方也应当同时履行；购房人不支付余款，买卖合同仍然不能履行。司法救济是权利保障的最后屏障，有侵害必有救济是司法救济的一项基本原则，买卖合同不能解除的结果无疑是与该原则相违背的。本案中房屋买卖合同的继续履行已经成为事实上的不可能，该合同继续存在已经毫无意义。
　　因此应该赋予开发商解除买卖合的权利，从问题的本源上解决这一矛盾。反之，如果开发商此时仍然不能解除买卖合同，其只能通过向购房人追偿的方式挽回损失，而实践中断供的购房人往往并无可供执行的财产，这就会导致开发商利益直接受损，涉案房屋被无期限搁置，长此以往会增加房地产企业资金链断裂的风险，影响整个行业的健康发展。
　　三、結语
　　最高院《解释》第二十三条、第二十四条分别对未能订立商品房担保贷款合同的商品房买卖合同的解除权、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后的担保贷款合同的解除权作出的规定，应理解为对房屋买卖合同和按揭贷款合同特殊关系的考量。该解释虽然没有对购房人按揭断供情形下的开发商的买卖合同解除问题作出具体规定。但司法实践中此种现象大量存在，为了维护司法审判的统一性和权威性，应该进快完善相关立法，以期更好化解此类纠纷，促进房地产行业健康发展。
　　参考文献：
　　〔1〕符启林，房地产法学〔M〕，北京：法律出版社，2002。
　　〔2〕最高人民法院民一庭，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用，人民法院出版社，2003年版。