简谈房地产会计核算的业务处理

　　摘要：随着我国经济建设的发展，城市化进程的加快，房地产企业也迅速发展起来，房地产企业通过房产开发与销售业务满足城市居民居住需求的同时不断追求利润最大化。集生产者与销售者于一身的房地产行业的特殊性对会计核算的业务处理要求更高。因此，需要对房地产会计核算的业务处理工作进行细致的研究，从而提高房地产会计核算的业务处理质量，确保房地产行业的稳步发展。
　　关键词：房地产；会计核算；业务处理
　　由于房地产企业即是生产者又是销售者的特殊性决定了房产生产及销售多个环节的繁杂现象，由于环节较多，而每个环节又都涉及资金投入问题同时房产建筑的周期性又决定了房产的资金投入大，因此房地产行业普遍出现负债资金较高的局面。因此房地产企业的会计核算业务也相当繁杂。本文根据当前房地产会计核算业务处理中存在的问题，提出了完善房地产成本费用核算及完善房地产收入核算的对策，进而优化房地产企业的会计核算业务，使企业资金利用率得到提高，起到缓解房地产企业资金流转困难局面的作用。下面进行详细的分析和探讨。
　　一、房地产的特殊会计核算科目
　　由于房地产的开发与销售环节较多决定了房地产会计合算的科目也很多，目前我国房地产特殊会计核算科目主要有：开发成本费用，具体包括土地征用及拆迁费用、前期工程费用、建安工程费用、基础设施费用、公共配套费用等〔1〕。开发间接费用，具体包括工薪费用、福利费用、办公费用、折旧摊销费用、劳动保护费用、房租及物业管理费用、工程管理费用、营销设施费用、借贷费用等。预收账款，具体包括预收定金、预收售房款等。应付账款，主要是指暂估成本。开发产品，具体包括普通住宅、非普通住宅、商铺、车库等。主营业务收入是指5带来的收入。主营业务成本是指5收入时应结转的成本。
　　二、房地产会计核算业务存在的问题
　　房地产业务主要包含生产业务与销售业务，而在每个业务中都存在很多环节，每个环节的进行基本都会有成本的发生，因此房地产会计核算业务中成本核算中的问题不可避免〔2〕。此外房地产的销售环节也较繁杂，存在多个与收入相关联的环节，因此房地产会计核算业务的收入核算过程中也存在着一些问题。
　　（一）成本费用核算中的问题
　　从目前房地产成本费用核算工作来看，其依然存在着诸多的问题，成本费用核算中的问题是房地产会计核算业务问题的重要方面。主要体现在以下几个方面：成本核算的主体划分不清，具体表现在有时将同一工程项目下的科目分成多个核算主体〔3〕。使核算目标不明确。成本分配不清晰，一般表现在动迁成本没有按照实际用途转出；同一笔费用在用于不同用途时，没有得到具体分配。帐面与实物不一致，在商品房转自用房和商品房的销售过程中没有规范的操作流程导致帐面与实物不一致的问题。成本低于实际，成本低于实际的核算问题主要原因有两方面的，第一、公共建设配套不按规定预提，出现少提或不提现象造成成本低于实际问题；第二、工程承包方对不能及时付款的发包方没有及时开出发票导致成本核算时出现成本低于实际的问题。计划价格预计销售成本使成本结转过程中无法按实际成本结转。
　　（二）收入核算中的问题
　　1。商品房的预售方式使房地产收入核算变得复杂
　　由于房地产的商品房属于自住房，在建造过程中的周期较长，为了是房地产企业保持资金链的正常运转，许多企业都采用预售的方式解决资金流通问题，商品房在预售时房产项目还没有竣工，不满足确认商品收入条件导致收入核算的精准确认增加困难〔4〕。
　　2。出租房租金收入的核算问题
　　由于我国房产行业已趋于饱和化，许多商品房在竣工之后没有达到预计销售量，出现房屋存货现象，为了增加部分资金回笼，地产商将这部分存货进行出租，因此出租房租金也成为房地产经营收入的一小部分，而这一小部分资金并未有效收入账给收入核算带来不利因素。而有些专门为出租而建的门市等房屋或土地在收入入账时也受到开发商的操控进而不能够准确入账。
　　3。土地转让收入核算问题
　　土地转让收入核算问题主要表现在土地使用权转让且转让费用一次性付清，这种情形常出现土地转让买卖双方存在两种合同的现象，按照国家规定土地使用权转让过程中存在营业税和所得税的缴税问题，为了达到少缴税的目的，买卖双方同时签订两种合同，一份合同按照实际交付金额拟定，另外一份合同是将交易价格降低，这份合同通常在进行土地使用权过户时交给土地主管部门，从而达到少缴税的目的〔5〕。这种交易方式使会计核算中收入少记，影响了收入的正确核算，而且影响了我国正常的财政收入。
　　三、完善房地产会计核算业务处理的对策
　　房地产会计核算业务中存在着许多为题，使房地产会计核算工作不能顺利展开，不利于房地产企业的资金最大化利用，给企业带来了不利的影响，严重阻碍了企业的发展。甚至有些问题与税收有关，影响了国家税收的政策，造成房地产企业不能健康发展，因此应该研究分析完善房地产会计核算业务处理的对策，进而使房地产企业中的会计核算达到优化，为企业持续发展提供依据。
　　（一）完善房地产成本费用核算
　　正确划分核算主体，房地产的开发特点成片状、小区状开发形式，因此在进行小区成本核算时应对小区内的不同项目进行分开核算，在同一施工现场设立的多个预算较小的工程项目可进行合并核算。规范成本分配。成本分配的规范标准如下：第一根据成本发生的依据进行成本分摊。第二按照受益程度比例对成本进行分摊。第三按成本对象的负担承受能力分摊成本。第四将间接成本（接受范围内的成本）分摊给没有关联的项目。期间费用与间接费用进行正确划分，根据要求，项目施工现场的管理部门产生的费用应属于间接费用，但有些房地产企业为了达到利润最大化、扣除项目资金基数的不良目的，将与施工现场有关联的所有费用均分摊到间接费用中。因此应正确划分期间费用与间接费用的成本核算。公建配套应按规定预提，规模较大的公共建设配套设施按照投资比例或面积进行预提。此外项目承包方应及时开出发票，保证成本的准确计入。结转完成的预计销售成本应按照实际成本结转。
　　（二）完善房地产收入核算
　　房地产的收入主要范围包括房屋销售、土地转让、及配套设施等。因此应对这些收入部分行准确核算。对商品房预售款的收入核算，具体有两方面，第一、对未竣工前收取的商品房预售款，开具预售款发票；第二、对竣工后收取的预收款开具商品房销售结算发票；应对地产企业出租房的收入指定规范化标准，避免出租房的租金收入不明去向，加强出租房的租金收入管理，使出租房的租金收入准确列入收入核算中；土地转让收入核算中两种合同的现象直接影响了地产会计核算中收入核算的准确性，因此在土地转让中应制定严厉的政策法规，严厉打击不法逃税现象。避免两种合同的现象给地产企业会计核算业务中收入核算部分带来的不利影响，使土地转让收入透明化，同时使税收正常进行，加强国家的财政收入。
　　四、结论
　　本文主要针对于房地产会计核算的业务处理进行了相关方面的分析和探讨，通过本文的研究，我们了解到，房地产行业的发展状况对我国经济的发展起着至关重要的作用，我国目前房地产企业的会计核算业务中存在许多问题，而这些问题的存在，已经严重的影响到我国房地产行业的稳步发展，因此，应进一步完善房地产企业的会计核算规范，使会计核算进一步优化，为缓解房地产的资金链问题起到有效的作用。使房地产企业的发展能够顺利进行，进而促进房产行业的健康、有序的可持续发展。
　　参考文献：
　　〔1〕程涛。当前房地产会计业务处理问题对策研究〔J〕。现代经济信息，2014（23）。
　　〔2〕吴会国。房地产会计核算中存在的问题及解决策略研究〔J〕。财经界（学术版），2014（10）。
　　〔3〕何金鹏。房地产开发企业销售收入的会计核算〔J〕。企业导报，2011（02）。
　　〔4〕钱莉，赵志刚。关于投资性房地产会计处理的思考〔J〕。财会研究，2011（04）。
　　〔5〕张良燕。企业投资性房地产会计核算与税法的差异分析〔J〕。中国电力教育，2011（12）。