住房公积金异地贷款业务探析

　　【摘要】当前住房公积金的缴费越来越普及，而人们生活、工作、活动范围不断扩大、商业贷款的门槛却越来越高，这也使得更多人开始关注公积金业务，尤其是异地贷款的需求更显得迫在眉睫。但总体而言，住房公积金的异地贷款业务属于新生事物，因此应在冷静分析后实施，从而合理规避贷款风险，充分体现其便民、利民的特点。文章中分析了住房公积金异地贷款需求产生的基本必要性，并针对其存在的风险问题，指出了相应的解决措施。
　　【关键词】住房公积金；异地贷款；风险及管理对策
　　一、住房公积金异地贷款产生的原因
　　住房公积金的异地贷款业务扩大了公积金的使用范围，属于惠民便民的政策，具备较多优势，且之所以会产生此种要求，主要由以下原因引起。
　　首先，开展住房公积金的异地贷款业务可以提升住房公积金的使用效率，虽然最新数据显示全国住房公积金使用率已达70，但全国还有119个城市资金使用率低于50，资金使用率很不平衡。如果可以打破原有贷款的局限性，在全省甚至是全国范围内开展公积金贷款业务，则必然会提升其使用效率。
　　其次，开展公积金异地贷款业务可以保障缴存人的选择权利，实行异地贷款业务突破了地域限制，也解决了职工住房公积金缴存地与购房地不在同一城市的问题，为缴存人提供了更大的选择空间，从而保障缴存人即使在异地也享有住房公积金权益。
　　再次，核心城市的房价一直呈现上升趋势，而在城市内暂居的消费客户对住房的需求也在不断提升，最终会发展为两种趋势，一是到核心城市的边缘地区买房，另一种是在城市租房，到家乡买房。由此看出，如果不实行异地贷款业务，此部分中低收入群体将无法享受公积金的贷款优惠政策，也无法体现住房公积金的互助性。
　　最后，实行住房公积金的异地贷款业务属于制度创新工作，相较将私人公积金账户资金使用至公共保障性住房项目而言，利用公积金贷款支持保障住房，实行异地贷款业务，更容易得到公众的理解与接纳，实现了资源的合理配置。
　　二、住房公积金异地贷款存在的风险
　　（一）贷款风险
　　一方面是贷前调查工作不完善，例如，我现工作所在公积金中心的异地贷款，贷款人信息仅凭一张异地贷款职工住房公积金缴存使用证明来测算發放贷款，以致无法有效区分异地贷款购房的性质，分不清是自住还是投资，这也一定程度上助长了投机性的购房者。同时，各地区房地产数据信息并不联网，因此，在异地贷款购房时根本无法区分是否为首套住房，而实际上，多数并非首套购房，因无法有效核实，从而按首套住房处理，这也使得很多投机人员钻了空子，没有发挥贷款业务的公平性。另一方面是贷后管理不完善，由于异地购房者的户籍不在贷款地，这也增加了贷后管理的难度，首先是购房人并不稳定，且其因工作关系很可能会换动工作单位，或因突发事件离职外出，以致查无此人。其次是还款存在很大的不确定性，购房人在异地发生购房行为，但工作却在缴存地，心理方面很容易产生放任不管的意识，加上银行不需要承担公积金的贷款风险，不重视贷款的收回与催收工作，这样极易增大了贷款风险。最后是贷款管理较为松散，发生异地购房贷款业务后，而发放贷款的公积金管理中心信息数据库中又没有借款人信息，因此还需到缴存地公积金管理中心进行调查，而期间若出现差错很容易出现管理漏洞，以致贷款逾期，在增加贷款风险的同时也增加了管理成本。
　　（二）资金风险
　　住房公积金异地贷款固然可以提高中小城市的住房公积金使用率，但对省会、大城市却会带来很大的资金压力，特别是一些交通便利、环境较好的旅游城市。全国性的异地贷款放开的话，可能带来这些城市住房公积金贷款申请量的井喷。而大城市普遍资金使用率都较高，在本城市职工贷款申请都无法满足的情况下，如何满足其他城市职工的贷款申请？
　　（三）市场风险
　　如果在全国推广，有可能促成一些大城市购房外需增加，给当地房地产市场带来不稳定因素。从目前的情况来看，中小城市的职工到省会城市、大城市买房的数量远大于大城市的职工至户籍地城市买房的数量。该政策放开后，更多的人会选择在大城市购房，而这些购房却不是刚性需求，扰乱了大城市的房地产市场健康发展。
　　三、住房公积金异地贷款业务的管理对策
　　全国的公积金管理中心并未实现全面联网，若放贷中心与缴存地没有协调配合，则必然会增大异地贷款的风险，由此，住房公积金管理中心在开展业务的同时还应出台相应的管理对策。
　　（一）系统联网
　　推进住房公积金异地贷款首先要加快改造升级信息系统，全国各住房公积金管理中心之间进行系统性联网，从而做好异地贷款人的资格审查工作，而并非仅凭缴存使用证明等书面资料进行确认，提升了申请人的真实性，可以有效调查申请人的身份、缴存行为以及单位信息等。
　　（二）贷款审查标准保持一致
　　实行住房公积金异地贷款业务，各城市应出台统一可行的贷款审查标准，最好可以形成全国通用的贷款操作规范章程。当前，各城市内的住房公积金管理中心的贷款审查制度并不统一，征信判断标准存在差异，这也的使得部分职工在本地符合贷款条件，但异地却不符合，增大了贷款难度。由此，各地区的公积金管理中心应出台统一的审查标准，实行同一套管理制度。
　　（三）贷前严格审查、贷后及时有效管理
　　在贷款之前，公积金管理中心应严格审查申贷人异地购房的意图，加强与借款人面谈、面签，做到认真调查。同时，还应成立专门的异地贷款管理部门，做好贷前审查工作，确保购房人、楼盘、交易行为、价格的真实性，以防出现造假骗贷行为。其次发放贷款的中心与缴存中心应加强配合，随时更新借款人的信息。同时发挥好受托银行的作用，及时掌握借款方向并追踪贷款的实际还款情况，并建立完善的信息预警平台，确保抵押物品的安全性。如发生逾期贷款应及时利用经济性、行政性的干预措施进行催缴。仍不偿还的要利用法律手段依法追缴拒绝偿还贷款的人员，确保贷款资金的安全性。endprint
　　（四）切实解决资金流动性不畅的问题
　　放開异地贷款带来最主要的问题就是资金流动性的问题。流动性的问题能解决好，能收到事半功倍的效果。一是可以提升管理层次，进行机构升格，将现行的由设区城市管理升格为省市双重管理，以省为主，省级设住房公积金管理机构，统一管理本行政区域内的住房公积金。这种方式能有效盘活省内资金流动性，解决本省内省会及大城市的资金问题；二是资金使用率较高的城市要积极开展公转商、组合贷款业务，缓解资金压力；三是可以考虑借鉴金融业的同业拆借模式，盘活全国的住房公积金资金流动。目前全国的住房公积金资金使用的特点是大型城市、东南沿海、较发达的中部地区资金使用率高，而西北、西南地区资金使用率低。如西北、西南地区的资金能通过同业拆借的方式进入到资金使用率高的地区，资金使用率高的地区缓解了资金紧张，资金使用率低的地区又获得了收益，一举两得。
　　（五）强化两中心的协调配合
　　防止住房公积金异地贷款成为大城市房地产市场亚健康发展的催化针。异地贷款政策是为了刺激刚性需求，让更多的中低收入群体居者有其屋，所以应该对投资性、投机性购房说NO。特别是一些大城市，本来就存在房地产市场过热的情况，如果还放开住房公积金异地贷款，岂不火上浇油。所以对于大城市的异地购房需求，应该分类指导，严格执行差别化贷款政策，切实保障中低收入阶层的刚性需求，对投资性、投机性购房贷款申请说不。
　　四、结束语
　　近年来，随着社会的快速发展，房地产市场也加快了发展步伐，人民的生活幸福指数的得到了大幅度提升，且核心城市的经济优势也不断展现。而随着户籍以及投资政策的松动，更多人才开始进入核心城市，且在购房方面产生了更多的选择与要求，由此住房公积金的异地贷款业务得到了更多人的关注。同时，住房公积金异地贷款业务具备便民、降低贷款风险等优势，具备十分良好的发展前景。推进异地贷款是大势所趋、群众所盼！
　　【参考文献】
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