开发商打死也不会说的买房细节

　　前阵子网上特别红的一个视频，《东北女孩怒斥号贩子》，聊的是医患矛盾啊，其实每个行业都一样，因为资源垄断或者利益相关，客户总是会莫名其妙的吃点亏上点当。
　　房地产销售，特别是营销的最尾端环节，其实是开发商经过千百次的运营之后制定的一套流程化的工作，如何定金，如何首付，如何签约，如何交房，所有的环节都考量过很多次，所以所有的环节设定的几乎都是最符合自己利益也最没有风险的环节。
　　今天我尝试把所有的环节给大家理顺了，希望能给到客户一点帮助，哪个环节消费者可以为自己争取点利益，哪个环节可以给到开发商一点压迫感。毕竟不论如何，在这个时候买房人还是弱势方
　　1、交定金这个环节
　　交定金是用来让客户锁定房源和锁定价格的，开发商是一般约定七天之内缴纳首付，从表面上来说，如果过了7天之后没有交上首付，开发商就会取消房源锁定的资格而且没收定金，术语叫做挞定，那么定金就被开发商没收了。
　　虽然明面上这么说，但是大家不要因为这个可以慌张，一般都是可以谈的，如果真的是因为时间问题，让开发商为你拖几天补交首付款也是可以的，毕竟房子卖给谁也是卖，只要商量好基本也没啥大问题
　　然后如果因为首付款拿不出来了，准备不买房子了，希望开发商退定金这个就比较麻烦，毕竟之前规定不买不能退，如果开发商不卖给你要退双倍
　　如果真的这种情况发生了，我还是建议消费者可以和开发商协商，基本上这个时候开发商都会比较强硬因为道理是站在他们这一边，那我只能偷偷的和各位说，可以略微采用一些激进的方式，比如在售楼处哭泣之类的，毕竟谁也不希望因为五万块钱影响了售楼处的顺利进行。
　　如果还是不行，就可以找中商介入，据说可以拿回80，这个是下下策，各位可以尝试下
　　2、交首付的环节
　　交首付环节基本上不会有很大的问题，而且这里发生的问题开发商也不会对你说，比如说对于一些小开发商来说，因为项目之前有抵押的可能，通过客户的首付款需要有一个解压的过程，如果资金不到位就不能解压，不能解压对于客户来说就不能签合同。
　　这个对于一般情况来说是没有影响的，而且房子的贷款时间往后推了，每个月缴纳贷款的时间点也对应顺移
　　但是有一个情况是比较极端的，就是在开发商资金紧张的前提下，如果到交房也不能凑够资金完成解压，那么对于房子来说你是没办法交房也没办法入住的，因为从某种意义上来说这个房子还不是属于你的
　　最最极端的情况是什么，就是交了首付之后，但是开发商办不了解压，公司甚至都有可能整个团队跑路，开发商会规定交多少定金、什么时候交首付，什么时候办理完贷款，违约便要赔付违约金，但是却没有一条真正具有约束力的条款来约束开发商。
　　开发商跑了又怎么办呢？首付款可能是老百姓半辈子的血汗钱，这一年内我见过几个跑路的楼盘，业主最终的选择只能是到政府门前跪求政府解决，除了一帮维持秩序的警察，还有谁会出面。我的朋友对我说了一句，签了合同以后，就剩银行会关心你了。
　　所以各位朋友，买房子的时候最好问清楚什么时候可以签合同，如果后面签合同的时间无故往后推移了，需要保持警觉心，一定程度上可以给开发商一点压力
　　所以某种程度上来说，品牌开发商还是比较靠谱
　　3、然后是交房，猫腻最多的地方
　　基本上合同里都会约定好交房的时间点，但是很多时候因为各种问题交房都会各种延期，原因就是开发商还有完全竣工，也没有通过竣工验收，不具备交房条件。在这就要说两件事了，一是竣工验收，二是延期交房赔偿。
　　收房法定最低标准：《工程竣工验收备案表》。开发商应按合同约定期限将取得《工程竣工验收备案表》的楼房交付给业主。业主在收房时，有权要求开发商出示《工程竣工验收备案表》的原件，开发商不出示，业主可以拒绝收房。并要求开发商支付逾期交房违约金。
　　市场上无《工程竣工验收备案表》而交房的项目很多，开发商敢不敢这么做取决于有没有人举报，监管部门主动查处的较少。而且开发商会威胁说如果举报将不给办理交房手续，最后所有的业主受不了无期限的延期，因而保持沉默。
　　更有过分的项目会在销售合同的补充协议也约定：买受人不得要求以出卖人取得《工程竣工验收备案表》作为房屋交付条件。各位朋友如果买房，可以留意下是否有这样的细节，如果有，那么你就碰到流氓开发商了
　　另外需要和大家强调的是，逾期交房是可以要求补偿金的，这个也有明文规定的，合同是这样约定的：自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起，至实际交付之日，出卖人按日向受买人支付其已付房款的万分之一到万分之三左右的违约金，合同继续履行。虽然这个数值没有统一标准，但是低于万分之一就属于不厚道
　　如果交房的时间晚了两个月，这一块的金额可能会达到上万元
　　但是说回来，其实没人拿到这一笔钱，开发商都会换成其他的方式补偿，形式一是以抵物业费的形式赔偿，笔者就是，赔偿了六年的物业费。形式二是装修基金或者家电券，业主领取相应金额的低值券，被要求在指定的装修公司或者商城购买建材、家电什么的。当你与其他装修公司、建材商城、家具店比较后，就会知道被指定商家是多么的贵。这里面当然还涉及开发商和商家之间的利益关系。形式三违约金打折。形式四违约金当地平均每月租金水平延期交房时间（月）。相信还有更多的形式，其主旨就是不用现金，少赔偿甚至是不赔偿。不赔偿也是有的，这个时候就不要谈什么合同了，如果不同意放弃违约金那就不能领钥匙，开发商就是能够让你收不到房，此时完全是霸王条款，怒火中烧，而投诉无门。
　　我想说的是，这里客户可以为自己争取更多的利益，不要开发商说啥就啥，关于延期交房这件事，我还特意问了律师的朋友，他是这么说的：应注意搜集开发商延期交房的证据，保留延期交房的额外损失证据，还应注意诉讼实效，了解延迟交房退房条件，开发商延迟交付超过3090天，买受人就有权要求退房，一般情况下开发商应向买受人双倍退还定金或支付房款利息。
　　而对于退房这个策略，这是最后一步，也是被逼无奈的一步，之前恒大也对外承诺可以无条件退房。但是各位需要明确一点，无条件退房不代表无代价退房，哪怕因为各种开发商原因我们可以提出退房诉求，也需要明白退房的代价
　　此图来自世联地产
　　4、最后和大家聊聊物业费的事情
　　我刚问了一圈朋友，说对于物业费这件事情，都是怎么制定的
　　其实官方有这么一个说法，就是物价局有设定一个基础的范围，基本物业根据自己的社区规模、档次以及服务内容在这个范围内设定价格，如果超过范围内的需要公示具体的服务内容和服务标准，这也是为什么很多高端公寓项目可以制定比较高的物业费的理由
　　但是真实的情况是：物价局只是走一个过场，只要物业费不是太离谱一般都没有问题，如果实在太离谱也没关系，只要书面上能把这个价格给圆回来了就没有问题，对于未来物业公司真实呈现的服务其实没人在乎
　　如果业主对于整体的服务不满意去物价局投诉，如果开发商打点好某一个领导，他们还会出来把大家平息这个矛盾
　　而这个费用其实是蛮敏感而且是可以波动的，而且开发商和物业公司的主观能动性是蛮强的，所以对于购房客户来说，如果要买房，前面一定要问清楚未来的物业费是多少钱，如果交房的时候物业费和之前说的有出处，业主需要为自己的利益而争斗，而且这一块物业公司是最容易妥协的，所以这个时候，业主委员会还是蛮重要的
　　最后和大家吐槽一下，其实物业公司很赚钱的，没我们想象的那么穷，刚开始的几年开发商都会对物业公司进行补贴，而后面只要小区的入住率达到50以后，这个物业公司就能盈利了，而比如物业费从2块上调到2。5块之后获得的差价其实都是凭空掉下来的蛋糕啊，所以对于这一块，业主一定要为自己的权利争斗，买房的时候明确物业费的价格，后期通过业主委员会为自己获得权益