共有不动产执行的几点思考

　　摘要：不动产特别是房地产是人们很重要的财产组成部分，法院执行工作越来越来受社会各界的关注和重视，不动产尤其是房地产的执行是法院破解执行难的一个重点课题。
　　关键词：共有不动产；执行；房屋
　　法院执行不断遇到新难点，共有不动产执行有一定挑战性。目前我国关于共有不动产执行的法律规定不够完善，过于简略，实务中不利于共有不动产的执行。本文结合司法实践，剖析问题，提出一些意见建议。
　　一、有效推进共有不动产执行的必要性
　　依据我国相关法律规定，共有分按份共有和共同共有。共有不动产指两个或者两个以上的权利主体对同一不动产享有所有权。当前涉及共有不动产执行的案件越来越多，且以共有房地产执行为最普遍。房屋价值往往较大，处理不当易引发矛盾纠纷，并将矛盾集中法院。探索共有不动产的执行，极具现实紧迫性和长远意义。
　　二、共有不动产执行中存在的一些问题
　　（一）共有不动产执行的法律规定不完善
　　当前我国法院强制执行的法律法规，对共有不动产可否执行、如何执行则未作细致规定，不动产的权属难以确定，涉案不动产是否属于被执行人及他人共有，实践中认定比较困难；是先分割共有不动产然后进行执行程序，还是可直接进入执行程序意见不一；不动产的共有份额有时不易确定，份额确定后应如何分割不明确，上述情形都不利于执行，需进一步完善立法，明确共有不动产的执行程序、份额确定、优先购买权等相关事宜。
　　（二）共有不动产共有人的权益如何维护
　　对不动产共同共有权利人权益的保护属于所有权的权益保护问题，所有权是绝对权，对所有权的保护是保护一种静态的安全〔1〕，共有人光有优先购买权不能很好保护其权益，比如共有人出于子女就学、照顾老人等原因，宁可支付明显不合理的价格也要竞拍另一共有人的份额，而相关的利害关系人可能会故意抬价。另一方面，如果一味迁就共有人的诉求，容易导致共有不动产难以执行。
　　（三）共有不动产在执行中难以腾退
　　由于共有不动产的价值较大，又关系到共有人的切身利益，因而在执行中，常遇到共有人不配合执行、甚至抗拒执行的情况，有时被执行人可能会故意唆使共有人阻挠法院执行。
　　三、共有不动产执行不易的简析
　　当前我国关于法院执行的相关法律法规，没有提到是否可以先一并处置共有不动产中属于案外共有人的份额，从而制约了执行法官执行方法措施的应用。
　　共同共有不动产份额的确定涉及到多方利益，对执行中引发的确权之诉如何开展，法律没有明确规定，各地法院做法不一，分歧主要在于申请执行人（债权人）的诉讼地位问题。共有不动产份额确定后，分割也是一个现实难题。
　　在同一标的物上无权与债券并存时，物权有优先于债权的效力〔2〕，共有不动产强制执行过程中，共有人既不是被执行人，也不是一般意义上负有协助法院执行义务的第三人，作为物权的享有者，处置共有不动产可能损害其权益。法院执行的共有不动产主要是房屋，房屋作为个人和家庭长期使用的基础性财产，牵涉到生活的方方面面。所以对房屋的执行，案外共有人往往会有较大的抵触情绪。
　　四、破解当前共有不动产执行难的一些对策和建议
　　综合分析上述问题，结合当前执行工作实际，就共有不动产的执行提以下几点对策：
　　（一）明确共有不动产的确权和执行程序
　　对于共有不动产，其份额确定及处置方式等先由相关权利人協商确定，协商不成则先予中止共有不动产的执行，可以由申请执行人代位被执行人作为一方当事人，由享有共有权的相关权利人作为对方当事人，或有共有人中一方为当事人，由享有共有权的另一方权利人和申请执行人作为对方当事人，提起确权之诉，诉讼结果确定后申请执行人申请恢复执行，法院以确权之诉的结果为依据，继续执行。
　　（二）明确共有不动产执行需要一定的立案标的
　　执行案件标的大小不一，有的执行案件标的远小于共有不动产价值，如果被执行人名下有共有不动产就一概强制执行，从司法资源使用、当事人利益平衡等角度考虑都可能显得不合理。同时可明确规定一旦确定共有不动产可执行，则不必进行物理分割，共有人对共有不动产的执行具有协助执行义务，如不配合执行可依法采取强制措施。
　　（三）强化共有人对不动产享有优先购买权的保护
　　可规定共有不动产拍卖时，共有人出到一定的价格就可以优先购得该共有不动产，杜绝有的共有不动产利益关联人，抓住共有人不愿搬离共有房屋的心里，故意在竞买时抬价，致使共有人不得不以大幅偏高的不合理价格竟买共有不动产。
　　（四）进一步强化不动产共有的约定和登记
　　为了督促各共有人登记时明确各方的分额，可明确规定未在不动产管理部门登记分额的，推定各共有人分额相等。分额确权之诉使执行过程变得漫长，容易导致各共有人互相串通，故意缩小被执行人的共有份额，而损害债权人的利益。
　　参考文献：
　　〔1〕王俊青。不动产共同共有人的权益保护探析。湖北经济学院报（人文社会科学版），2011年1月第8卷第1期，第90页。
　　〔2〕魏振瀛。《民法（第6版）》，北京大学出版社、高等教育出版社，2016年版，第217页。
　　作者简介：
　　蒋阳平（1980。10～），男，汉族，执行局执行员，法学学士。