房地产通过企业合并实现房地产转让

　　税法定义：
　　合并是指两个或两个以上的企业，依据法律规定或合同约定，合并为一个企业的法律行为。合并可以采取吸收合并和新设合并两种形式。
　　吸收合并是指两个以上的企业合并时，其中一个企业吸收了其他企业而存续（对此类企业以下简称存续企业），被吸收的企业解散。
　　新设合并是指两个以上企业并为一个新企业，合并各方解散。
　　兼并是指一个企业购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改变法人实体的一种行为。
　　01：hr增值税
　　根据财税〔2016〕36号文附件2第一条第（二）项规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。
　　02：hr土地增值税
　　根据财税〔2015〕5号文第二条规定，按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
　　第五条规定，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
　　03：hr契税
　　根据财税〔2015〕37号文第三条规定，两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。
　　04：hr印花税
　　根据财税〔2003〕183号文第一条第（二）项规定，以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。第三条规定，企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。
　　05：hr企业所得税
　　根据财税〔2009〕59号文第六第二款第四项的规定，可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额被合并企业净资产公允价值截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。
　　根据国家税务总局2010年第4号公告第二十六条作了进一步规定，《通知》第六条第（四）项所规定的可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额，是指按《税法》规定的剩余结转年限内，每年可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额。
　　从上述可以看出，这个可以弥补的亏损限额是每年可以弥补的限额，但不能超过被合并企业的亏损弥补期限（5年补亏期）。不过有些税务机关可能有不同的理解，实务中要多和主管税务机关沟通。