恒大为什么出招破局自救并扔出全国楼盘折

　　几年来，随着房地产政策的调控，房地产行业进入多事之秋。生存是房地产企业的重中之重。在疫情的影响下，大部分地区的土地交易已暂时中止，多个城市明令禁止售楼处、中介门店继续营业，导致房地产整个行业从房地产投资开发、房地产建设和房地产销售三个阶段基本处于停滞和半停滞的状态。
　　面对房地产的严峻形势，各地纷纷出台房地产救市政策，说明房地产企业确实陷入了困境。但没有想到的是，最先变革破局自救的是以恒大。
　　恒大集团首先出招自救，通过推出线上眼花缭乱营销动作来打破销售僵局，通过完善2017年推出的购房APP恒房通功能，推出了括VR全景看房、网上推荐、网上认购等功能，开启网上购房通道实现网上看房、选房、购房。同时出台专门针对兼职销售员的激励政策，三天时间内恒房通新发展用户300多万人，根据恒大副总裁刘雪飞提供的数据，截至目前，恒房通平台累计用户超过1000万人，2月13日2月15日，恒大通过线上销售认购出房屋47500套，相当于房屋总价值约580亿元。恒大网上销售的基础要素是实行无理由退房、买贵退差价、推广赚佣金模式，恒大已经推广了5年的无理由退房，终于在这个关口被很多购房者所接受和认可了。
　　恒大的自救措施无疑对其他房地产企业起到刺激和示范效应，阳光城、融创、花样年、绿地、保利、美的等开发商也开始大量跟进无理由退房，富力等开发商也复制恒大实行无理由退房、买贵退差价、推广赚佣金时，恒大又推出全国楼盘75折这一王炸全国613个楼盘75折大优惠。
　　2月16日上午恒大在线表示，恒大集团计划在2月18日启动特大优惠购房活动，全国613个在售住宅楼盘可享75折，单栋楼去化率达到8090，还可享额外9497折。
　　恒大内部文件显示：2020年2月18日至2月29日期间，恒大全国在售楼盘住宅（含公寓及写字楼），可享75折优惠。
　　在75折优惠基础上，恒大还在首付、按揭等环节，给出了不同程度的额外优惠。其中，单栋楼去化达到90以上的，可再享受额外94折优惠。一次性付款（在三个月内付清全款），可享受93折优惠。若以此计算，最低折扣可至66折。
　　有人可能会说，这是恒大历史上力度最大的优惠让利，但是也可以说是房地产企业历史上最大的销售让利活动。
　　大家都知道，房地产销售的让利是非常低的，毕竟房地产销售不像萝卜、白菜，可以大折扣的打折促销，在正常情况下，各种优惠政策哪怕加上内部优惠手段，能够到95折已经是非常高的折扣了，98、97折是非常正常的。而恒大能打出75折的基础优惠无疑已经击穿了房地产行业的销售底线。
　　恒大为什么打出房地产促销的打折王炸？主要有以下四种原因，而最后的一个因素才是购房者要注意的因素：
　　一当然肯定是恒大作为房地产企业需要现金流和资金以保持流动性
　　恒大一直是高负债、紧运行，2015年年末，恒大的总负债为6148亿元，资产负债率为81。21、净负债率93。4。2015年年末，恒大总借贷为2969。1亿元，较2014年的1561亿元，多出1453亿元。恒大集团截至2019年6月30日的借款总额高达8131。7亿元人民币，比上年同期的6731亿增加了20。81。虽然说恒大开发中的物业、竣工待售的物业和存货加起来值11853。6亿元，只要房价不跌超过30，恒大把房子一卖就足以还清借款。但及时出售物业回笼现金流却是恒大必须面临的问题。中国恒大（03333。HK）日前发布的2019年中期财报显示，公司上半年经营性现金流净额由正转负，为负456亿元，上年同期为净流入183亿元。
　　在如此现金流紧运行的状态下，通过房地产促销实现销售变现实现现金流的回笼就成为保持企业流动性的重要策略。
　　二是在年初实现销售任务从而为全年的销售奠定良好的基础
　　虽然说房地产销售是金九银十，但是每年的年初都是房地产企业销量的最关键时期，每年2到4月的销售量对全年的销售是非常关键的，每年一大半的销售任务都要压在上半年。
　　今年由于疫情的影响，线下销售已经基本叫停，如何开启线下销售推动全年销售任务的实现还遥遥无期。作为高负债、流动性紧张的恒大要确保全年的销量，必须从年初开始就锁定销售，虽然只是收取定金但背后的锁定销售才是目的。
　　有的人可能会说，恒大的促销活动是给了客户的定金，实际上每个客户5000元的定金也不过2亿多，这笔资金对一般的企业可能是非常有用的，但是对于恒大8000多亿的负债来说却是杯水车薪。稳定房产销售、稳定未来现金流才是恒大促销的目的。
　　三是抢先一步只用一招就锁定了大量的潜在客户
　　未来房地产的形势如何是很多人关心的内容，未来的房地产政策也充满着变数，但政策层明确的坚持房住不炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段的房地产政策定位，将在一定程度仍然坚持对房地产的调控政策。
　　在我国以前的所有房地产调控政策中，控制需求一直是最重要的方式和手段，在这一大的背景下，谁占有了有效需求的客户，谁就会在未来的住房市场销售中占据先机。
　　恒大通过网络销售、打折促销的方式，先声夺人地锁定未来的购房客户，先行锁定市场潜在客户，不能不说是一招妙棋。
　　四是购房者要警惕房价陷阱以及价格游戏套路，从而冲击打折的成效
　　无理由退房、买贵退差价、推广赚佣金固然可以锁定房价的稳定，但是房价游戏陷阱才是最应该警惕打折力度和能力的核心。
　　《羊城晚报》曾经报道过在2010年恒大推出的全国楼盘85折优惠，实际上则是真打折、伪降价，导致85折优惠后的房价比以前更高了。
　　这次的75折优惠会不会重倒曾经的营销套路，我们不得而知。有广东网友发现，一楼盘在促销前原价为每平米15300元，75折特大优惠活动后均价竟上涨至19200元，最终测算的结果是75折的优惠实际上只有95折。（麒鉴）