房贷提前还款的技巧银行人不会告诉你

　　有朋友问，自己的房贷是等额本息的还贷方式，现在想提前还款，那么，提前还款的金额还的是本金还是本金和利息都有呢？
　　通过住房按揭贷款买房是很多人购买住房的常用的方式和方法。贷款还款方式有两种：等额本金法和等额本息法。
　　为了回答你的问题，我们先看看等额本息法的内容
　　首先、等额本息还款方式就是借款人每月按相等的金额偿还贷款本息。
　　等额本息计算公式：
　　每月还本付息金额〔本金x月利率x（1月利率）贷款月数〕〔（1月利率）还款月数1〕
　　每月利息剩余本金x贷款月利率
　　还款总利息贷款额贷款月数月利率（1月利率）贷款月数【（1月利率）还款月数1】贷款额
　　还款总额还款月数贷款额月利率（1月利率）贷款月数【（1月利率）还款月数1】
　　等额本息的特点是每月的还款额相等，从本质上来说是每个月还款中本金所占比例逐月递增，每月还款中利息所占比例逐月递减，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。主要是还款压力比较平均，考虑了还款人的还款压力。
　　因此，你如果要提前还款，还的款当然是已经还本付息后的本金，提前归还本金后，剩下的本金利息要重新计算。
　　其次，如果你有提前还款的计划，最好贷款时选择等额本金
　　等额本金又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将贷款的本金平均分摊到每个月，每个月还款的本金完全是相同的，但是利息是根据你占用的贷款金额不同计算的。
　　等额本金计算公式：
　　每月还本付息金额（本金还款月数）（本金累计已还本金）月利率
　　每月本金总本金还款月数
　　每月利息（本金累计已还本金）月利率
　　还款总利息（还款月数1）贷款额月利率2
　　还款总额（还款月数1）贷款额月利率2贷款额
　　等额本金的特点：每个月要还款的本金是一样的，但是利息不同，所以，这种还款方式每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态；相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
　　从提前还款的角度看，等额本息还款方式前面还款时本金少、利息多，提前还款时等于后面要还的本金比较多，所以提前还款时比较吃亏。
　　所以，对你有两条建议：
　　一是你如果有提前还款的需要或者可能，一定要采用等额本金的还款方式，虽然前面还款压力大但是你提前还款时会少受损失
　　二是你如果前面的还款来源不是非常紧张的话，要求银行采用等额本金的还款方式，因为这样的还款方式整体利息支付比较少，贷款成本比较低。
　　两种方式的区别是显而易见的，但是银行不会告诉你这些，银行一般会给你推荐等额本息的还款方式，如果你坚持要求用等额本金的还款方式，你可以提出要求和申请。
　　作者：麒鉴，专注银行三十年，财经金融分析评论，欢迎关注并留言