选等额本息不提前结清尾款

　　1hr等额本息与等额本金
　　等额本息和等额本金是按揭房贷的两种还款方式。
　　前者每期（月）还款金额相同，在还款的前期，月供中的绝大部分是利息、一小部分是本金，越往后月供中的利息占比越少、本金占比越多。
　　后者每月还款金额中的本金数额始终是一样的（本金等额），其资金使用总量减少更快，月供款是逐月降低的。
　　我们以贷款100万、利率4。9（基准利率）、期限30年计算，看看等额本息和等额本金的不同。
　　贷款100万30年期限
　　等额本息和等额本金月供及总利息示意图
　　由图可知，等额本息的利息总额约为91。1万左右，而等额本金的利息总额则约为73。7万，等额本息比等额本金总共多付了17。4万的利息。小学生的算术题，多掏钱当了冤大头、当然就不划算了啊。这也是等额本息不如等额本金划算的根源。
　　这种想法当然很傻。
　　每月还的本金加上剩余银行欠款额的利息就是你的月供款，等额本息前期还款的本金少、那剩余的银行欠款就多对应的利息就多；等额本金每月还的本金一样多（前期还的本金要高于等额本息的本金）、那剩余的银行欠款就少对应的利息就少。
　　如果没懂没关系，只需记住一句话：等额本息还的总利息多，是因为使用的资金量大、使用的时间长。
　　等额本息和等额本金两种还款方式，没有划算与否、占便宜与否、好坏与否的区别，从数字上比较是一样的。你还的钱多、还的利息多，那是因为你使用的钱多，这很公平。
　　那本息和本金的区别在哪呢？
　　等额本息能让更多的钱留在自己手里，把债务和欠款尽量的往后拖。而等额本金却是把手里的钱尽早的拱手想让（还）给银行，从而失去了更多资金的调配使用权。
　　就是这种区别，却能带来天壤之别。
　　房贷是一种便宜的钱基准利率4。9，即使现在上浮30也才6。37年，远低于你从银行获得的其他贷款，如现房抵押贷（近乎是能从银行获得的最低成本的钱了，但也在7。5左右）。
　　这么便宜的钱为什么要尽早归还、而不挪作他用呢？
　　所以任何时候，房贷都要选贷款额最大、还款时间最长、等额本息的形式，即三十年、等额本息。
　　由此我们就能很轻松的推导出不要提前结清房贷尾款、不要一次性全款买房，要去使用更多便宜的钱、要把更多的钱留在手里。
　　这里有很多套利机会。
　　2：hr资金套利和效用最大
　　现代主权货币的特征、国家的经济政策、货币代表资源的属性、投资结构性机会等，让负债、手握更多资金具备了套利的可能。
　　债务套利。现在的货币是信用货币，是以国家信用来背书的（以前的货币是金银或以金银背书，就是货币能兑换成金银的），其发行的数量完全由国家控制。而政府天然有多印钞的冲动，也因此，钱只会越来越多、越来越毛。
　　因为钱越来越多，所以获得同样多的钱就更容易，而你的债务呢？数额没有任何变化。多印钱是侵蚀了财富（购买力），但也减轻了债务啊。八九十年代的万元户让人嫉妒，而今却是很多一二线城市白领的月薪，如果那时你负债1万块直到现在才还，是不是赚大了？
　　税务套利。准确的说应是个税抵扣。2019年1月始，个人所得税在缴税门槛提高至5000元后，又新增了六个抵扣项，其中的一项就是住房贷款利息。因为有了利息抵扣，所以纳税额基数就变少了，对应的个税就少缴了，这也算一种税务政策上的套利吧。
　　目前房贷是定额抵扣（即每月1000元），但随着个税向综合制方向发展，按实际发生额抵扣是趋势贷款多利息多抵扣的就多，贷款少利息少抵扣的自然也就少了哦。
　　期限套利。手里有了一笔钱、一笔低成本的钱，就可以做更长的投资规划：安心培训踏实学习提升工作技能，找一份好工作升职加薪；开店做生意做实体，能熬更长时间开发客户、开拓市场；股票基金长期定投，等来一次牛市泡沫
　　因为有一笔钱，就有了回旋的余地、有了应对波动的能力，也就可以长远的筹划任何事情，当然也包括建立信贷系统、寻找更低成本钱的可能。
　　信用套利。凭借自己的信用借到更低成本的钱，再去投资（套利）更高收益的项目，从而实现信用套利。前些年就有人套出来低成本的钱房产抵押贷信用卡融资事业单位员工信用贷等，去投资（投机）高收益的机会担保理财等民间借贷P2P理财房产投资等。
　　信用套利存在风险被投项目的收益本金风险，所以要把握大势时机、量力而行，现在再进行这些套利就风险剧增，当然也要根据自己的实情去寻找。
　　增信背书。房贷客户一向被银行认为优质客户，能获得更多银行的授信，如以月供为基数的月供贷、以房贷为基数的信贷卡、大额信用卡等，而提前还清房贷就没有了这种增信背书效应。
　　如果不一次性付款买房不把房贷尾款提前还清，这笔钱完全可以用来为个人信贷增信，如买入银行的理财产品成为银行的VIP客户，除了享受一些积分礼品服务等优惠外，还能办大额信用卡低成本高额度的贷款等，因为你有钱、所以你有信用、因此信贷额度更高。
　　把更多、更低成本、更长使用时间的钱留在手里，除了以上套利之外，最主要的目的是什么？享个便利、等个机会。
　　3：hr享受便利跟博取机会
　　心仪的某部轿车猛然降价，想捡这个漏得马上拿出数十万、甚至上百万，否则就错失机会；
　　感情很深的亲友突然有难（疾病事故生意资金链买房首付等），急需一笔救命钱，否者后果不堪设想；
　　看准了一个项目，铁定能赚钱、且利润丰厚，资金必须尽快到账，否则机会稍纵即逝；
　　股票牛市即将启动，买到就赚到、早买早赚钱，否则只能望股生叹；
　　发现一套房子在折价贱卖（俗称的笋盘），得全款支付、得立即付款，否则就错失良机
　　你能以最低的成本、立马调动一笔资金吗？把钱拿在手里，就是为了享有这种便利、就是为了等待这个机会。
　　世上没有免费的东西。同样，享有这种便利、拥有这个选择的权利是有成本的，成本就是你支付的利息而所有利息当中，按揭房贷的利息最低。
　　目前房贷的基准利率是4。9，其折扣范围在7折（2009年那波房贷）到1。3倍（当下部分城市房贷），也就是3。436。37之间每个想选等额本金、提前还贷或一次性全款购房的人，可根据自己的房贷利率来判定自己的选择权成本。
　　不管是选等额本息、还是不提前还贷、或者不一次性购房，其目的就是把更多的钱留在手里，以便能随时调用、适时提取，用来捕捉到某个机会、应对某些意外，也就是具有一个选择权。那如何把这种选择权成本降到最低呢？
　　通常的做法是把钱存入银行，因为极为安全、流动性极好（能随时提取），再有些经验的老司机会买入替代存款的一种现金管理工具包括余额宝在内的货币基金，收益会再高一些（3左右）、流动性也很强（现在1万以内适时到账，超出部分第二个工作日到账）。
　　而现在有了比货币基金还要优质的产品互联网中小银行的活期存款产品，收益最高超过4！且当天计息、随时提取、还没有额度限制（货币基金1万额度限制）。
　　有些人会说：这些银行都没听说，安全吗？安全。
　　年收益4。5的银行活期存款
　　首先这是银行存款，所以就受《存款条例》的保护50万以内存款绝对安全，不受银行破产影响。这些银行网点少、吸收存款难，就当是把渠道费直接补贴给存款人了。
　　如果想让收益再高一些，那就牺牲些流动性了，一些理财平台上就有各直销银行的理财产品汇总，30天90天180天220天360天等都有，收益在5左右，起投金额1万元。大家也可以根据自己的情况进行选择。
　　某理财平台上银行理财产品一览图
　　人生就是一场带杠杆的泡沫旅程，而你要做的就是等待黑天鹅的出现，手里充足的钱就是暴击黑天鹅的子弹。
　　懂了吗？
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