基于的房地产开发项目成本控制及研究

　　【摘要】房地产业作为资金密集型行业，其投资额度巨大且涉及面较广，但房地产开发企业在项目开发过程中尚未形成一个科学的成本管理方法。近年来房地产行业逐渐进入到调整期，已呈现企业利润逐渐降低的景象，想要提高企业的竞争力便要提高企业的成本管理水平。由此，本文就房地产开发项目成本控制中存在的问题予以分析，随后阐述基于BIM的房地产开发项目管理成本控制管理的措施，以期能够为房地产开发项目管理工作提供参考。
　　【关键词】BIM；房地产开发项目；成本控制；研究
　　随着社会的发展，房地产企业在面对新的发展机遇的同时需面对新的挑战，而不断激烈化的市场竞争对房地产企业提出了更高的要求，即要求企业在良好地完成房地产建设工作。建筑信息模型（BIM）在成本控制应用中依然存在诸多问题，由此，本文首先分析了房地产开发项目成本控制中存在的问题，随后阐述基于BIM的房地产开发项目管理成本控制管理的措施，以期能为房地项目管理工作提供参考。
　　一、基于BIM房地产开发项目成本控制中存在的问题
　　成本管理、控制是项目管理传统目标之一，其在一定程度上决定着房地产开发项目的经济效益，即影响项目成本管理质量的关键性因素之一是项目成本控制管理体制。2011年，住建部提出了要在十二五期间加快建筑信息模型的应用，房地产开发企业在落实项目工程的过程中，逐步开始应用BIM技术〔3〕。但是，建立基于BIM成本控制流程以及计划，依然存在操作、法律、经济、技术因素等多方面的阻碍。
　　从操作环境进行分析，我国现行成本确定法案较为落后，关于成本信息的更新相对缓慢，进而导致技术人员在方案设计时未能够充分考虑项目开发的经济性。基于BIM的成本控制流程并未建立，导致项目各参与方并未能够形成相互协作的工作模式，进而无法真正明确成本控制关键节点。从法律层面进行分析，我国尽管已经颁布了关于项目成本控制类的法案，但BIM技术应用后新的成本计量方法并未形成统一。就经济方面来看，BIM技术应用后，房地产开发企业可能增加设计、培训等方面的费用，由于BIM技术应用产生的经济效益并不显著，进而对房地产开发企业的造价管理造成阻碍。就技术应用方面看，以BIM为基础的全程造价管理产品依然存在功能缺陷，由于该软件的兼容性较差且数据丢失严重，多数的设计和成本控制人员对于BIM技术的认知程度不够。
　　二、基于BIM的房地产开发项目管理成本控制管理的措施
　　（一）建立正确的成本控制管理理念
　　第一，更新项目管理成本理念，借助于树立正确成本控制管理理念的方式为房地产开发项目成本管理工作服务。在企业内部构建战略成本管理意识，并以外部环境和竞争对手实际情况为依据，综合分析对比企业自身实力，在此基础上选择与企业成本相适合的战略以保障企业的经济效益。第二，分析房地产开发项目成本动因，全面分析房地产开发项目的内外部环境等重要因素，进行BIM技术介入项目合约计划策划管理工作，并将企业以往项目管控和BIM软件分析数据予以综合，进而学会分析项目成本开发动因。第三，建立以人为本的管理理念，在房地产开发项目成本管理的过程中需高度重视员工中心，动员企业全体员积极参与到成本控制管理工作中，进而实现在调动员工工作积极性的同时开辟企业项目成本管理新天地。
　　（二）完善项目成本管理保障体系
　　为做好房地产开发项目管理中的成本管理工作，构建并完善项目成本管理保障体系具有重要的意义。构建一个高效且完整的组织管理机构，不仅能够为项目施工的顺利开展提供保障，而且能够为项目成本控制管理效果的提升提供保障。就其原因进行分析，完善的组织结构体系对于企业内部岗位职责以及内部分工协作提出了较高的要求，其不仅要求岗位权责分明而且要求员工之间相互协作，进而为开发项目的有序开展提供保障。制定高可行性成本管理制度以及资金使用计划，在实际工作过程中，以实际情况为依据制定具有较强可操作性的相关制度；在设计阶段，高度重视BIM结束用药设计费用的增加情况，以便能够合理制定资金使用计划。
　　（三）加强成本过程控制管理
　　房地产企业需要在项目开发过程中强化对于成本的控制管理，其主要目的在在于提高对于房地产开发项目成本全程控制。成本控制管理的过程包括前期准备阶段、房地产开发项目施工阶段、房地产开发项目竣工验收阶段以及目标成本考核阶段等，而房地产开发项目成本控制管理贯穿于整个项目管理过程中。在施工阶段，注重BIM综合信息管理平台的动态信息并实施更新BIM核心模型数据库信息，此外，还需做好以下三方面的工作：其一，在房地产开发项目施工前，将市场作为导向并结合企业自身资本实力，全面控制好选址、用地规模。土地使用权等方面的成本控制工作，采取具体措施区分土地成本中的可控和不可控成本；其二，在项目施工阶段企业应该及时处理工程变更情况，进而为目标成本控制的实现提供保障，以工期、质量以及人员安全作为项目开发的目标成本予以控制，在保质保量的完成开发项目的同时降低实际成本；其三，在项目竣工验收阶段强化成本管理；以项目工程招标文件等文件对项目的实际成本予以准确地计算，企业财务部门。工程造价部门需要审计工程竣工结算工作，若发现工程合同漏洞问题应对结算予以明确，并对工程连予以严审，以便确认施工单位能依据合同中的相关规定完成所有的工程内容。在竣工结算办理阶段，需要核实各项目的综合单价与合同中的综合单价是否对应，审核竣工结算汇总金额的准确性情况，以便打好以后成本考核的基础。
　　三、结语
　　房地产开发项目成本管理不仅可为房地产施工质量提供保障，而且可为房地产开发企业经济效益提供保障。BIM模型可以被当做是一种知识产权，为保障建筑本身以及业主的价值其应得到一定的保护，基于BIM技术的成本控制问题是该技术应用的具有效益和前景方向之一。基于BIM技术完善房地产开发项目的成本控制管理工作，可以从建立正确的成本控制管理理念、完善项目成本管理保障体系和加强成本过程控制管理等方面出发。
　　【参考文献】
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　　〔4〕王洪涛。房地产开发企业的成本控制分析〔J〕。中国市场，2015，11（43）：160，164。