房地产纠纷典型案例则天同码

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　　陈枝辉北京天同律师事务所
　　导读：天同码，是北京天同律师事务所借鉴英美判例法国家的钥匙码编码方式，收集、梳理和提炼司法判例的裁判规则，进而形成中国钥匙码的案例编码体系。经与天同诉讼圈商定，审判研究每周独家推送全新天同码系列。
　　文后另附：天同码141篇往期链接。
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　　本期天同码，案例来源于最高人民法院中国应用法学研究所编《人民法院案例选》2016年第92017年第3辑（总第103109辑）部分房屋土地纠纷典型案例。
　　规则要述
　　01。学区房买卖纠纷中，买受人可对学位申请行为保全
　　学区房买卖合同纠纷中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全，经审查符合法律规定的，法院可裁定保全。
　　02。民事惩罚性赔偿债权，应劣后于普通破产债权清偿
　　在开发商破产程序中，购房人基于开发商一房二卖产生的惩罚性赔偿款债权，清偿顺位上应劣后于普通债权清偿。
　　03。村民未经法定程序私自占有村集体房屋的，应返还
　　新农村建设中，村民以村委会执行政策过程中存在不公正现象而扣押存集体所有房屋的，构成侵权，应返还原物。
　　04。商品房网签信息虚假，利害关系人可诉请撤销
　　有确切证据证明当事人网签行为无效或其信息虚假时，有利害关系一方当事人有权诉请撤销该网签具体行政行为。
　　05。夫妻一方基于不正当关系所为大额赠与，应为无效
　　夫妻关系存续期间，一方基于与他人的不正当关系而向该他人大额赠与，该行为因违反公序良俗而应被认定无效。
　　06。非房屋所有权人的家庭成员居住权益，应受到保护
　　房屋所有权与家庭成员居住权人非同一人，导致所有权与居住权冲突时，其他家庭成员享有的居住权益应受保护。
　　07。农户家庭成员死亡，其生前的土地流转权益可继承
　　农户家庭成员死亡的，该家庭成员生前所获土地流转权益作为一项财产权利可由其继承人按《继承法》规定继承。
　　规则详解
　　01。学区房买卖纠纷中，买受人可对学位申请行为保全
　　学区房买卖合同纠纷中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全，经审查符合法律规定的，法院可裁定保全。
　　标签：房屋买卖学区房学位保全
　　案情简介：2016年4月，王某购买廖某学区房，因房屋升值，廖某拒绝继续履行，并拟将孩子户口迁回并在即将开学时使用该房对应的学籍。王某诉请继续履行，并提出保全申请，要求禁止廖某使用该房屋对应的学籍。
　　法院认为：《民事诉讼法》第100条第1款规定：人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。本案中，案涉房屋买卖合同中，廖某曾承诺涉案房屋为学区房，且学区名额未被使用，现廖某明确表示要求解除合同，并计划使用涉案房屋学区名额登记报名。根据现行规定，由于该学位在6年内只能使用一次，廖某一旦使用该学位会给王某带来不可弥补损失，且时间紧迫，符合前述关于行为保全的法律规定，遂裁定禁止廖某使用涉案房屋及该房屋对应户口的学位。
　　实务要点：学区房买卖合同纠纷中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全，经审查符合《民事诉讼法》第100条关于行为保全规定的，法院可作出禁止使用涉案房屋及该房屋所对应户口学位的保全裁定。
　　案例索引：北京海淀区法院（2016）京0108民初16170号王某与廖某房屋买卖合同纠纷案，见《王素菁诉廖志华房屋买卖合同纠纷案房屋户籍对应的学位可作为行为保全对象》（赵赓、许暘），载《人民法院案例选》（201702108：109）。
　　02。民事惩罚性赔偿债权，应劣后于普通破产债权清偿
　　在开发商破产程序中，购房人基于开发商一房二卖产生的惩罚性赔偿款债权，清偿顺位上应劣后于普通债权清偿。
　　标签：破产破产债权清偿顺序惩罚性赔偿一房二卖
　　案情简介：2012年，开发公司在商品房预售许可证已过期、房屋和土地均被查封情况下，与王某签订商品房买卖合同，王某据此支付220万元购房款。2015年，法院裁定开发公司进入破产程序。王某诉请确认其对开发公司享有购房款200万元（扣除已退回20万元）及利息债权，同时诉请确认开发公司应支付赔偿款220万元。
　　法院认为：开发公司在不具有商品房预售许可证明情况下与王某签订商品房买卖合同，属最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第1款规定的欺诈行为。依该规定，王某有权要求开发公司返还已支付购房款及利息、赔偿损失，并请求开发公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故王某对开发公司享有的破产债权金额应包括一倍赔偿款220万元。前述赔偿款在债权性质上属民事惩罚性债权，鉴于开发公司已进入破产程序，为保证开发公司所有债权人能得以公平受偿，该220万元债权作为惩罚性债权应劣后于普通破产债权清偿，即待此次破产程序中所有普通债权人债权得以完全清偿后，仍有剩余破产财产可供清偿时，再予清偿。判决确认王某对开发公司享有债权金额为购房款200万元及相应利息，同时支付赔偿款220万元。
　　实务要点：在开发商破产程序中，购房人基于开发商一房二卖产生的惩罚性赔偿款债权，清偿顺位上属劣后债权，应在普通债权之后清偿。
　　案例索引：北京高院（2016）京民终129号王某与某开发公司破产债权确认纠纷案，见《王俊杰诉北京泰丰房地产开发有限公司破产债权确认纠纷案民事惩罚性赔偿债权在破产程序中的清偿顺位》（容红），载《人民法院案例选》（201702108：148）。
　　03。村民未经法定程序私自占有村集体房屋的，应返还
　　新农村建设中，村民以村委会执行政策过程中存在不公正现象而扣押存集体所有房屋的，构成侵权，应返还原物。
　　标签：拆迁安置新农村建设返还原物
　　案情简介：2011年，郑某认为村委会在执行新农村整建制搬迁政策过程中有不公正现象及部分村干部存在违规多占问题，遂搬进村集体未分配房屋并占为己有。
　　法院认为：无权占有不动产或动产的，权利人可请求返还原物。本案诉争房屋属村整建制搬迁工程中未分配住房，其所有权应归属村集体所有，郑某未经法定程序私自占有，实属不当。郑某认为村委会在执行拆迁政策过程中有不公正现象以及部分村干部存在违规多占问题，应通过正当渠道予以反映、解决，本院亦将案件审理过程中村民反映的问题，正式函告乡政府，促请乡政府调查、核实并争取妥善解决。判决郑某返还房屋。
　　实务要点：新农村建设中，村民以村委会执行拆迁政策过程中存在不公正现象而扣押存集体所有房屋的，构成侵权，应返还原物。
　　案例索引：北京房山区法院（2014）房民初字第00949号北京市房山区霞云岭乡上石堡村村民委员会与郑启稳返还原物纠纷，见《某村民委员会诉郑某某等返还原物纠纷案》，载《人民法院案例选》（201702108：49）。
　　04。商品房网签信息虚假，利害关系人可诉请撤销
　　有确切证据证明当事人网签行为无效或其信息虚假时，有利害关系一方当事人有权诉请撤销该网签具体行政行为。
　　标签：房屋买卖网签行政诉讼
　　案情简介：2014年，生效判决确认第三人独家销售开发公司商品房期间，办理部分网签信息虚假，故判决撤销。2015年，开发公司据此要求住建委撤销时，住建委以需双方共同申请为由拒绝。
　　法院认为：案涉网签行为虽从具体操作形式上看，只需房地产开发企业独自操作即可完成，但房地产开发企业首先需住建委以授予密码方式批准其获得登陆网签系统资格才能进行登录操作，而登录后的网签信息撤销无论买卖双方是否达成一致，最终均须向住建委提出申请并经住建委同意方能实现。由此可见，决定网签行为能否完成和存续及认定网签信息是否真实权力在住建委，只是在一般情况下住建委默认房地产开发企业所登录网签信息真实性。故开发公司所诉网签行为实质上系住建委对商品房交易信息网上备案登记行为，住建委对该行为具有法定监管职责，事实上住建委亦对其行使了监管职权。由于网签登记信息准确与否，直接影响到商品房买卖双方权利义务，住建委作为登记机关，应在其职责范围内确保登记信息真实、合法、有效。本案所涉房屋网签登记信息已由法院生效判决确认系由第三人虚构所得，开发公司与第三人之间并无真实的交易关系，该网签登记行为缺乏基本证据和事实根据，判决撤销。
　　实务要点：有确切证据证明当事人网签行为无效或网签信息虚假时，有利害关系一方当事人有权诉请撤销该网签具体行政行为。
　　案例索引：湖南长沙岳麓区法院（2015）岳行初字第00117号某开发公司与某建委行政诉讼案，见《湖南名富置业发展有限公司诉长沙市住房和城乡建设委员会不履行法定职责案商品房网签中行政机关的职责认定及作为义务》（舒秋膂、刘翰旻），载《人民法院案例选》（201703109：210）。
　　05。夫妻一方基于不正当关系所为大额赠与，应为无效
　　夫妻关系存续期间，一方基于与他人的不正当关系而向该他人大额赠与，该行为因违反公序良俗而应被认定无效。
　　标签：婚外赠与合同效力不正当关系公序良俗
　　案情简介：2014年，李某与妻子林某达成离婚协议，约定李某用夫妻共同财产出资685万余元为韦某所购房产及车位归林某所有。林某据此诉请韦某归还财产。经查，诉争房产在韦某名下，产权证由李某持有。
　　法院认为：李某出资给韦某购买诉争房产及车位，又持有诉争房产及车位产权证，开发商又出具证明写明诉争房产及车位交易、洽谈均系由李某与开发商进行，韦某仅系李某指定的购房人。据此，李某行为符合赠与合同特征，应认定诉争房产及车位系李某出资并赠与给韦某。李某在夫妻关系存续期间，擅自将价值数百万的诉争房产及车位无偿赠与韦某，该赠与显非因夫妻双方日常生活需要所需，该行为严重损害了林某财产权益，有违民法公平原则。而韦某对李某在夫妻关系存续期间赠与其大额财产亦属明知，仍接受该赠与，加之李某一直持有诉争房产及车位产权证，可知韦某与李某之间存在特殊关系，此种赠与亦与常理相悖，违反社会基本道德准则，故判决确认该赠与行为无效，韦某向林某返还诉争房产及车位并协助办理相关过户手续。
　　实务要点：夫妻关系存续期间，一方基于与他人的不正当关系而向该他人赠与房产及车位，该赠与行为因违反公序良俗而应被认定为无效。
　　案例索引：福建高院（2015）闽民终字第587号林某与韦某等赠与合同纠纷案，见《林春英诉韦菊芬、李生德赠与合同纠纷基于不正当关系的赠与无效》（许莹），载《人民法院案例选》（201610104：111）。
　　06。非房屋所有权人的家庭成员居住权益，应受到保护
　　房屋所有权与家庭成员居住权人非同一人，导致所有权与居住权冲突时，其他家庭成员享有的居住权益应受保护。
　　标签：房屋权属居住权家庭成员
　　案情简介：2007年，平房改造后家庭出资所得房屋登记在宋某名下。因家庭不和，宋某与丈夫胡某起诉儿子、儿媳，要求搬离房屋。
　　法院认为：诉争房屋系通过平房改造后家庭出资所得，该房屋现登记在宋某名下。二被告在该诉争房屋小间内结婚并长期居住至今，现二被告他处又无住房，且在平房改造前后胡某、宋某与儿子长期共同居住生活，并在涉诉房屋落有户籍。该房屋虽登记在宋某名下，但其他家庭成员均享有居住权利，其居住权益应受到保护。判决驳回胡某、宋某诉请。
　　实务要点：房屋所有权与家庭成员居住权人非同一人，导致所有权与居住权冲突时，其他家庭成员享有的居住权益应受到保护。
　　案例索引：天津一中院（2008）二中民四终字第310号胡某与李某等用益物权纠纷案，见《胡世凯、宋兰萍诉胡健、李德菊用益物权纠纷案家庭成员居住权益的保护》（熊峰），载《人民法院案例选》（201609103：112）。
　　07。农户家庭成员死亡，其生前的土地流转权益可继承
　　农户家庭成员死亡的，该家庭成员生前所获土地流转权益作为一项财产权利可由其继承人按《继承法》规定继承。
　　标签：集体土地土地承包继承土地流转权益
　　案情简介：2004年，张某爷爷代表张家与村委会签订土地承包合同，载明人口五人：张某姐姐、张某父母、张某爷爷及曾祖父，其时张某尚未出生。2011年，张某曾祖父去世。2015年，张某及其母曹某起诉其他家庭成员，要求确认各自享有土地承包合同约定的16亩土地流转收益的15。
　　法院认为：土地承包经营权内容虽由土地承包合同确立，但该合同只是取得土地承包经营权方式和条件，并不能因此否定土地承包经营权的物权属性。由于土地承包经营权系通过本集体经济组织内部的农户家庭为单位的家庭土地承包经营权来实现，强调的是村民人人有份、农村福利性及生活保障性，系集体成员权最重要、最集中体现。在此前提下，由土地承包经营权所衍生出的土地流转收益亦应属本集体经济组织内一户家庭全部成员共同享有。村委会所称增人不增地、减人不减地政策，旨在我国人多地少现状下固定土地承包亩数，确保农民承包土地的期限、亩数不因行政手段频繁调整而遭受侵害，但并未干涉农户内部家庭之间利益分配，不影响农户内部成员平等享有的土地流转收益权利。本案张某出生虽不能为张家增加土地，但其作为村民，亦属于张家新增家庭成员，与其他家庭成员地位平等，仍同样有权利享有土地流转收益。张某曾祖父2011年死亡后，生前所获土地流转权益作为一项财产权利可由其继承人继承，但其死亡后新取得的土地流转收益不再作为遗产予以继承，而是分摊在其他家庭成员份额里，由张家包括张某在内的剩余在册人口享有。但同时，张某对流转收益享有及份额确定问题应以其为该集体经济组织成员身份及张家一户家庭人口为依据，如将来出现变化，可另作调整。判决张某爷爷与村委会所签土地承包书中16亩土地流转权益，曹某、张某各享有15。
　　实务要点：由土地承包经营权所衍生出的土地流转收益属于本集体经济组织内一户家庭全部成员共同享有，农户家庭成员死亡的，该家庭成员在承包期内所获承包收益，按《继承法》规定继承，但仅以其死亡时已获或虽尚未取得但已投入资金、付出劳动即将取得之情形为限，不包括死亡后承包土地新产生的流转权益。
　　案例索引：北京三中院（2015）三中民终字第11238号曹某与张某等所有权纠纷案，见《曹秀杰、张思颖诉张德、张兰田等所有权确认纠纷案土地承包经营权流转收益在农户家庭成员内部的分配规则》（杨夏），载《人民法院案例选》（201609103：121）。
　　核校：简牍