房地产投资与经济增长关系的实证分析

　　【摘要】随着社会经济的飞速发展，我国的建筑行业正处在蒸蒸日上的阶段，而房地产作为建筑行业中的重要组成部分，在投资上与经济增长有着相当密切的关系。基于此，本文对房地产投资与经济增长的关系进行了实证分析，先对房地产投资与经济增长关系的数学模型进行了研究，然后提出了实现房地产投资与经济增长协调发展的具体措施，希望能为房地产行业的发展和完善提供一定的理论参考。
　　【关键词】房地产投资；经济增長；空间杜宾模型
　　引言：
　　近年来，房地产行业的大规模投资推动了我国经济的增长，但这种经济增长有着时间短、范围小等特征，并且在投资、贷款等方面也隐含着较大的风险。据相关数据显示，我国在近些年的GDP增长率要远远低于房地产项目的投资增长率，这说明房地产过高的价格在经济上给我国的公民带来了很大的负担。因此，对房地产投资与经济增长的关系进行实证分析，有着非常重要的意义。
　　一、房地产投资与经济增长关系的空间杜宾模型
　　（一）数据选取与处理
　　在数据的选取上，本文的数学模型是利用从2004年至2015年我国所有省份的样本数据进行建模的，其各项指标变量的选取和处理如下：
　　总产出Y：用30个省份的生产总值和对应的指数当作基础的建模数据，根据这些数据将各省份的GDP数值计算出来，并将这些数值当作度量总产出的基本指标。
　　资本存量K：用永续盘存的测算方法对各省份的资本存量加以测算，这种测算方法需要对资本存量、资本变量、折旧率以及价格指数等参数进行准确的设定。根据近些年国内外学者对资本存量的相关研究与结论可知，2000年的资本存量最适合作为本次建模的初始资本参数，其对应的折旧率为5。在资本流量的选取方面，著名学者沈利生提出，用固定资本当作度量资本存量的变量是一种很好的方法，因此，本文将固定资本当作刻画资本流量的指标。在价格指数的选取上，并不存在过多的争议，这里是将固定资产的价格指数当作模型的计算参数。在确定了这些参数之后，就可以对资本存量K进行测算了。
　　投资存量H：该参数的测试方法与资本存量极为相似，不同的是，投资存量需要用房地产的资产投资数据作为计算参数，并根据该参数来计算所有省份在房地产领域的投资存量，然后在资本存量里面将投资资本排除掉，就可以得到所有省份的剩余资本数值。
　　劳动L：该参数选取的是各省份在年末的就业人数，并将其当作各地区度量劳动力总数的基础数据。
　　（二）空间相关性检验
　　由本文所选取的各项数据可知，样本数据在空间层面存在着一定的相关性，因此，我们可以通过建立空间杜宾模型的方式来对各个变量的空间效应展开研究。在评估空间模型之前，我们需要对模型的效应类型进行确定，并选择模型效应的实现方式。由相关的检验结果可知，空间杜宾模型是可以接受随机效应所提出的各种假设的，而这些假设中也含有固定效应。为了对这些变量进行更加深入的研究，我们可以对其空间效应和时间效应进行联合检验。由实际检验结果可知，空间效应和时间效应在经过联合处理之后，各项参数都是保持不变的，因此，我们应建立一个空间时间双固定形态的空间杜宾模型，并利用这一模型来对房地产投资与经济增长这两个参数进行空间相关性检验。在估计检验的结果时，可以采用转换估计的方法来对可能存在的偏误加以纠正〔1〕。
　　二、实现房地产投资与经济增长协调发展的具体措施
　　（一）拓宽融资渠道，转变房地产单一的融资方式
　　房地产行业是一种典型的资金密集型产业，一旦在外界因素的冲击作用下出现重创，其产生的风险会直接转移到各大金融机构当中，从而使我国的宏观经济出现巨大的损失。因此，各地区的政府和相关部门应当对房地产行业的法律法规加以完善，拓宽房地产行业的融资渠道，让金融业服务对房地产行业起到更大的支持作用，并转变房地产目前相对单一的融资方式，这样才能使房地产行业进入良性循环的发展状态中。房地产行业的融资渠道应该向着多元化的方向发展，在融资方式上除了以往的银行贷款之外，还应当涉猎一些诸如信托公司、保险公司等现代化的融资渠道。例如，房地产行业可以积极地使用信托基金这一融资方式，信托资金不仅能为房地产行业的理财提供更多合理的方案，还能为房地产行业的发展提供所必需的资金支持，是一种非常实用的新型融资方式。
　　（二）优化投资结构，遏制房地产投资的盲目增长
　　目前，我国房地产行业的投资金额十分庞大，存在着较为严重的供过于求的现象。产生这一现象的主要原因是，我国的公民大多数都处在中低收入的水平，但是很多地区的中低价位房产都非常稀缺，大多数的房地产开发商都将资金投放在了高价位房产上，这个价位的房产面向的比例相对较少的高收入人群，这就导致了我国的房地产市场存在着有效需求严重不足的问题。因此，相关部门需要对投资结构进行优化，以土地的利用方式为切入点，对土地的中长期使用方案进行规划，并对别墅等高档房产的投资进行适当的限制，从而遏制房地产投资的盲目增长。各地区的政府应增加经济适用房、中小套房、廉租房等普通住房的建造，并减少对高价位房产的建造。而对于一些满足商业银行贷款条件的保障性房产，商业银行应对其贷款业务实施一定程度的优惠。
　　（三）防范投资风险，确保房地产市场的稳定发展
　　我国房地产的建设资金大多都是通过银行贷款的融资方式来获得的，这意味着如果房地产的资金链因宏观因素的冲击而陷入瘫痪，那么银行等金融机构必然会面临灭顶之灾。所以，对房地产的投资风险进行防范是非常必要的，这也是确保房地产市场实现稳定发展的关键。商业银行在经营时，绝不能被一些不良的房地产开发商提出的高额贷款利润冲昏头脑，在审批贷款业务时一定要严格地对可能存在的风险进行分析。银行的工作人员需要密切关注房地产贷款人的偿还能力和征信状态，这样才能确保银行资产的安全与可控。另外，相关部门应完善房地产的保险制度，并严格地控制银行对房地产的贷款风险，用法人约束机制和群众监督机制来促进房地产企业能够在保质、合规的条件下完成投资和建设〔2〕。
　　三、总结
　　综上所述，通过对房地产投资与经济增长关系的实证分析可知，我国的房地产行业在投资环节必须要进行一定的改革。对于政府和金融机构而言，应拓宽融资渠道，转变房地产单一的融资方式，优化投资结构，遏制房地产投资的盲目增长，防范投资风险，确保房地产市场的稳定发展。只有做到这些，才能实现房地产投资与经济增长的协调发展，从而使房地产投资对经济增长起到促进作用。
　　【参考文献】
　　〔1〕余菊。我国房地产投资与经济增长的协整分析〔J〕。金融理论与教学，2014（02）：3740。
　　〔2〕王阔田，何志强，周美娟。房地产投资对中国经济增长影响的实证分析〔J〕。工程建设与设计，2008（06）：106108。