浅析房地产交易中法律风险与防范

　　摘要：受近几年购房热潮的影响，房地产的价值水平正在以逐年上升的趋势发展着，给该行业带来了十分可观的发展前景。对于百姓来说，房地产交易是购房过程中的重要环节，但因大多数百姓都并非房地产专业人员，因此对房地产交易过程中的各个法律细节无法做到完全了解，法律意识也较为模糊，这使得百姓在交易过程中存在许多风险，购房者自身权益缺乏维护与保障，导致购房后期常常出现许多无法避免的矛盾。对此，为深入探讨该话题，本文对房地产交易中存在的法律风险展开分析，并提出相关防范对策。
　　关键词：房地产；法律风险；防范
　　房地产的交易过程牵涉着许多的复杂问题，任何一个问题都有可能在此次交易过程中发生，这些问题会导致房屋的交易环节变得繁复，同时风险系数也会加大。法律风险是房地产交易过程中最常出现的风险，售房者能够通过利用法律中的各个漏洞以及空白来达到房屋交易的目的，使得购房者在交易过程中极易疏忽各个法律漏洞，最终无法维护自身合法权益，给购房者带来了极大损失。因此，了解房地产交易中的各个法律风险对于购房者来说十分重要，购房者必须明确房地产交易中的各个流程，对自身权益有较高的认知，这是使各个风险得到规避的重要方式。
　　1房地产交易中法律风险与防范
　　1。1房屋买卖合同无效风险
　　对于房地产交易来说，房屋买卖合同是交易成功的前提，分辨房屋合同是否有效是保障双方权益的重要保证，因此，对于购房者来说，有效的和合法的房屋买卖合同是必须重视的问题。我国法律对于无效的房屋买卖合同提出过详细规定，对无民事行为的购房者其可由法定代理人进行合同签订，否则该合同将会无效。而该法律中所指的无民事行为的人属于患有精神疾病、年龄过小、智力低下等人群，因此需由法定代理人来完成签订过程。此外，还有两种情况下签订房屋买卖合同也被定为无效。第一，售房者采用欺骗和隐瞒的方式及手段导致购房者出现错误认知从而签订的房屋买卖合同为无效，第二，当事人受到对方的恐吓或威胁时产生恐惧心理时所签订的房屋买卖合同也被定为无效。因此，在房地产交易过程中，需对双方当事人的签订意愿、签订状况以及签订人的能力问题等进行充分考虑，不可在损坏当事人利益及他人利益的前提下签订房屋买卖合同〔1〕。
　　1。2银行贷款审批未通过风险
　　在房地产交易过程中，若购房者在向银行申请贷款时其审批出现未通过，卖方则会出现不过户现象。若在房地产交易过程中出现这类问题时，则需根据双方当事人所签订的购房合同来进行定夺，再根据合法权益采取其他措施。按照常规来说，这类事件的合同约定一般会有三种：第一，若买方出现了银行贷款审批不通过问题时，买方可在当天选择采用现金的方式进行补缺，该方式对出售方的自身权益有维护作用；第二，若银行贷款未通过，其中一方都可有权利解除合同，购房者也可继续向其他银行申请贷款，该方式对买房权益有维护作用。第三，未对贷款审批不通过或贷款不足方作出该约定，这种状况则需根据其他法律来判断双方交易者的各个违约责任。在面对这些风险时，购房者在房地产交易中占据着主要作用，其需对银行贷款事项做到密切跟踪与关注，提前发现风险并尽早采取其他措施补足余款，避免在交易时间时出现该类事件，这是规避风险的重要举措。对房屋买卖合同中未标明贷款审批不通过约定，买方和卖方可进行协商，增加卖方有权帮助买方进行贷款的事项〔2〕。
　　1。3房屋在出租期间出售的风险
　　按照我国法律法规，房屋若在处于出租期间进行出售时，承租人是享有购房优先权利，因此，出售者在出售房屋时，应将租客所享有的优先权利进行详细说明，但是需注意的是，即使出售者未通知承租人该事项，承租人的优先购买权利仍然是有效的。我国最高人民法院曾经关于该事件提出有关规定：出租者在租房时为在有效时间内告知承租人其有优先权购买该房的权利或承租者在购买权上受到他人的侵害时，承租人是有权向出租人提出赔偿责任的。因此，卖方在未征得租客的同意时就擅自将房屋出售于他人，其所签订的交易合同是无法获得法院认可的。对此，为避免后期发生其他纠纷，购房者在房地产交易过程中，可对售房者提出相关要求，要求其在征得租客放弃购买权的前提下，再来签订交易合同，这是避免后期纠纷事件发生的重要措施〔3〕。
　　1。4买方在交付定金后卖方不履行合同的风险
　　按照房地产的交易过程来说，买方在完全交付买房金额前可以交付一定的定金作为担保，当买方在后期将剩余的购房金额补足后，定金可将其收回或作为房款一部分。当买方付完定金后后期未履行合同约定时，则无权利要求对方退回定金，若卖方在收取定金后，未履行合同约定时，则需返还双倍定金给买方。在房地产交易过程里，这种情况时有发生，当买方按照定金要求支付给售房者时，双方在此过程中未签订相关合同或协议，出现这种问题时极易发生其中一方反悔不签订合同的现象，再加之未有相关条款证据作为定金支付依据，因此守约的那一方难以對自身合法权益进行维护。在这类风险上，买房和卖方在交付定金环节时就需签订合同或协议，将房屋信息以及定金金额等信息进行明确标示，且将购房时间在合同内也一并进行明确标注。
　　2结束语
　　综上所述，房地产交易时常常会存在许多潜在风险，这些风险对于双方来说均可能会带来一定的利益损失，因此，当事人在进行房地产交易时，应对这件事做到加以重视，同时对各个交易环节做到谨慎进行，具备一定的风险意识，可向法律人员咨询其交易信息是否会对自身权益造成损害，同时，也对房地产交易中较常出现的漏洞做到及时发现，在签订合同时详细检查合同内容是否存在漏缺，避免后期纠纷事件的发生，也给自身权益带来更高保障，这对于房地产交易的双方人员来说都十分重要。
　　参考文献：
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　　〔3〕李杵。浅论房地产开发商法律风险论销售中法律风险的防范〔J〕。法制博览（中旬刊），2013，1（08）：278。