购物中心为啥不敢随便给苹果零售店涨租金

　　Managershare：对苹果这样的商家，购物中心肯定是又爱又恨的。
　　苹果零售店因其吸引客流的能力正在打乱购物中心门店出租市场行情，苹果总是能获得购物中心私下给予的租金优惠，导致其他购物中心不敢随便涨租金。
　　房地产研究机构GreenStreetAdvisors的调查结果显示，苹果零售店的落户能让购物中心的销售额提高10，因为苹果零售店吸引了大量购物者。苹果因此能够谈判到相对于其销售额来说极低的租金，这让附近的购物中心在上涨租金时面临不小的压力。
　　在过去，购物中心通过简单的议价直接确定租金。位于商场两端的百货商店要么拥有自己的门店，要么几乎只需支付维护公共空间的费用，因为这些百货商店带来大部分客流。而位于这些百货商店中间的专业零售店通常支付了购物中心大部分的租金。
　　苹果利用其议价能力打破了这种模式。苹果零售店每平方米的租金不超过其销售额2，而其它零售商店最高需要支付占销售额15的租金。
　　当然，享受优惠条件最多的是百货商店，因为百货商店仍然比苹果零售店更能为其它零售店带来更多的客流。
　　GreenStreet的高级分析师DJBusch说：有些人逛完苹果零售店就走了，百货商店比苹果零售店更能促进购物。
　　房地产估价和咨询公司IntegraRealtyResources总裁RaymondCirz说：部分百货商店关门之后，购物中心主要依靠苹果零售店吸引客流。
　　苹果2001年分别在弗吉尼亚州和加利福尼亚州首先开设了两家零售店。苹果零售店以简洁的设计风格和轻松的购物体验赢得了顾客。苹果目前在全球共有450家零售店，其中265家在美国。苹果零售店虽然只占苹果去年年收入的12，但是每天吸引了100万顾客。
　　随着周一发布的AppleWatch的上市，苹果将进入高端时尚市场，其零售店为时尚人士提供了新的购物选择。
　　苹果零售店销售额平均到每平方英尺大概为6000美元，收入高的门店可达10000美元。2013年，苹果零售店的销售额占45家室内购物中心销售总额的14，而2002年这个比例为2。5。在美国东北部地区，苹果零售店的销售额甚至可占整个购物中心销售总额的三分之一。
　　苹果强劲的销售意味着苹果支付的租金数额不小。但是，苹果租金占其销售额的比例很低，同时苹果还免交其它额外租金。比如，通常情况下，如果销售额超过一定的预设数值，出租人会要求承租人支付额外租金，但是苹果从未支付过这部分额外租金。
　　苹果带来的客流成为了购物中心业主们向其他承租者喊出高价的筹码。
　　决定租金的因素有很多，但说到底，租金由零售商期望获得的销售量决定，而这个销售量又取决于整个购物中心的经营状况。
　　因此，零售商要求购物中心业主在计算租金的时候把苹果从整体销售额中排除出去，以反映真实情况，就像购物中心计算销售总额时把百货商店排除开外一样。
　　LushFreshHandmadeCosmetics房地产主管AlyssaGates说她总是要求业主将苹果排除在外。
　　我们知道，苹果就像百货商店一样会产生很多销售量。
　　J。Crew和Abercrombieamp；amp；Fitch等其它零售商在其如火中天的时候也会给购物中心带来大量客流，但苹果是个极端例子。
　　密歇根州特洛伊市SomersetCollection购物中心二层曾经是整个商场最热闹的地段，购物者从经过这儿从一个区域逛到另外一个区域。后来，苹果2002年在第一层开设了零售店，于是情况就变了，第一层的客流在苹果开业以后明显增多。