买房全套流程及费用少跑腿又省钱把主动

　　买房是一个系统工程，其中多个流程极其繁琐，有些环节还需要缴费，不缴费不能进入下一个环节。一套流程走下来，相信对于第一次买房的人来说，已经是汗流浃背，一个头两个大。今天不务正业的建造师费时两天制作了买房全套流程图及所缴费用明细，让你不再被开发商签着鼻子走，缴了不该缴的费用还不知道。
　　首先上一张买房全过程流程图：
　　这是完整的流程图，下面不务正业的建造师把流程分解开来。
　　认购（定金）流程
　　很多人都搞不懂定金和订金的区别。那么定金和订金有什么区别？定金与订金虽然只有一字之差，但从法律角度来看，是完全不一样的。
　　定金带有法律强制性。《合同法》规定，可以将定金作为一种债权担保。合同买卖双方，若乙方（购房者）不履行定金合同，无权要求返还定金；收受定金的甲方（开发商）不履行定金合同，应当双倍返还定金。
　　订金则不存在法律强制性，仅表示一部分预先支付的房款，不存在违约责任的赔偿问题。
　　下签订定金合同，也叫意向合同，其合同内容受到法律保护。定金合同流程图如下：
　　签约时要带好以下资料：
　　1、定金发票（上面定金流程走完最后开发商会开具一张定金发票）
　　2、私章（如果有，有些开发商非要私章，那就去刻一个）
　　3、户口本原件或户籍证明原件
　　4、收入证明原件（去单位开，要盖单位章）
　　5、本人身份证原件（已婚者需带夫妻双方身份证原件、结婚证原件）
　　签约流程图如下：
　　贷款流程
　　按规定连续缴纳公积金满6个月，就可以申请公积金贷款。以个人为单位，普通公积金贷款的最高限额为20万元，单位缴纳补充公积金的，贷款最高限额可以达到30万元。
　　而如果符合商业贷款条件，银行会为你提供一笔贷款。一般情况下，假如你买的是新房或者是房龄在五年内的二手房，银行提供7成贷款；假如买的是房龄五到十年的房屋，贷款6成。具体详细政策要到银行去仔细咨询，不同时段银行会根据政策的不同调整贷款利率。4
　　如果是因为已贷款购买了多套房屋，或购房者的年纪过大，或个人资信记录不良，可以向银行申请改换主贷人。由父母、儿女或其他直系亲属作为贷款的主贷人，提供还贷。购房者本人则作为贷款的参贷人，参与还贷。这样，就可以保证您成功申请房贷。
　　如果是因为个人工资收入，达不到银行的规定（每月还贷额只占月收入的50），而无法顺利申请房贷。可以向银行提供除工资收入外的其他收入证明，例如房屋租赁合同、股息收入证明等。
　　也可以用不动产、有价证券、珠宝、艺术收藏品等财产证明，向银行证明，您有足够的能力还贷。
　　如果是因为二手房房龄过久，或者无法向银行出具个人所得税纳税单，以证明收入的真实性，可以利用不同银行贷款规定的不同，去别家银行试试。
　　还可以和开发商或中介公司协商，通过担保公司去非指定银行办理转按揭业务。（此条慎用！！！！！！）
　　贷款流程图如下：
　　验收工作内容
　　在验房入住前，开发商会带着两图一表和业主共同验房。两图一表是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建设工程竣工验收备案表》
　　查看面积实测表、管线分布图，开发商交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同；房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。
　　查看所购商品房整栋楼的《建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。
　　和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。这里往往是业主最吃亏的地方，房屋开间、进深、举架，房屋的质量缺陷，一般业主是检查不出什么毛病的，往往稀里糊涂就签了字，接受了房子。在后期在使用过程中出现了问题，再找开发商解决可没那么容易了。
　　这时候可以请业内人士进行协助验收，或者干脆找一个靠谱的验房师，先行把房子验收一下。拿着验房师的验房成果和开发商再进行新房验收。
　　交易过程中需交费用
　　印花税：房价款的万分之五
　　申办产权证过程中需交费用
　　登记费：每建筑平方米0。3元；
　　房屋所有权证工本费：4元本
　　印花税：5元件
　　契税：普通住宅缴纳房价款的1。5；（注：别墅、度假村以及第建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅，不享受此税率，仍按3缴纳）
　　住宅公用部分共有设备维修基金：购房款的2
　　入住过程中需交费用
　　物业管理费及供暖费：供暖费1830元平米供暖季（注：入住时已到采暖季节需缴纳供暖费，不到采暖季节，则无须缴纳）
　　办理按揭须缴纳的费用
　　律师费：贷款额的0。3。
　　保险费：财险保险费总房款年费率年限系数。保费一次性交。
　　建行采用太平洋保险公司，年费率一般为0。056；
　　工行采用华泰保险公司，年费率为0。056：
　　建行总行，中信采用人民保险公司，年费率为0。045。
　　办理公积金需缴纳费用
　　评估费：评估价格100万以下部分收取评估结果的0。5，以上部分0。25。
　　保险费：财险：保险费贷款额年费率年限系数
　　综合险：保险费贷款人年限对应系数贷款额