共有房屋的使用收益陷入僵局如何破

　　郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
　　引言：很多房屋的共有人之间存在矛盾，导致房屋的使用和收益价值不能体现（如房屋长期空置、得不到应有的维护保养、不能出售变现等），这说明共有房屋的使用收益陷入僵局。对此僵局，如何破？
　　《物权法》第九十九条规定：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
　　根据上述法律规定，可以通过分割共有物的方式来解决共有房屋的使用收益陷入的僵局。案由可能是分家析产纠纷、离婚后财产纠纷、共有物分割纠纷等。对于共有物的分割，需要注意的是：
　　1、共同共有
　　如果房产是共同共有，要求分割房产的，需要共同共有的基础丧失或者有重大理由需要分割。共同共有的基础丧失一般是指夫妻离婚等情形；有重大理由是一个兜底的规定，没有明确的依据，要法院依据具体案情来进行判断。
　　2、按份共有
　　如果房产是按份共有，共有人随时可以请求分割，不要求共有的基础丧失或者有重大理。
　　但是不论是哪种方式，房产的分割方式一般都是：
　　（1）房子判决给某一方，补偿另一方钱款。至于补偿的金额，需要确定房子的价值和双方的份额。房子的价值的确定可以由双方协商确定，或者经过双方同意向中介机构询价，或者最后的办法就是对房价进行评估。前两种方式的优点是快捷，但是需要各方当事人都同意，法院还要防止虚假诉讼侵害第三人的利益。最后一种方法的优点是权威和公正，但是缺点是时间成本和金钱成本比较高。至于份额，如果是按份共有，本来就有份额，不需要再进一步确定；如果是共同共有，以平均分配为原则。
　　（2）房子卖掉，共有人分钱。这种方式的话房子的价值就好确定了，一般而言，卖多少钱就是多少钱。但是需要确定份额，如果是按份共有，本来就有份额，不需要再进一步确定；如果是共同共有，以平均分配为原则。
　　附朱某某与刘某花、刘某、刘某飞分家析产纠纷案
　　案情简介：原告与第一被告原系夫妻，1997年4月21日办理结婚登记手续，第二被告系双方婚生子。第三被告系第一被告父亲。2015年1月19日，原告及第一被告在本院主持下调解离婚，对夫妻共同财产及家庭财产未作分割。2015年9月，原告以无处居住为由，诉来本院，要求分割夫妻及家庭共同财产。
　　另查明：坐落于本市青浦区青浦镇盈港路1750弄121号401室房屋登记所有人为原告、第二被告及第三被告，产权登记为按份共有，其中原告20、第二被告60、第三被告20。产权登记时间为2009年12月7日。该房屋曾对外出租，租金由第一被告收取。
　　又查明：2013年11月8日，原告曾将人民币10万元以储蓄存款的形式存入个人名下，存期三年。因存单在第一被告手中，离婚后原告将该存单挂失，并将未到期的存款取出。庭审中，双方一致确认，取款时本息合计101，000元，并要求在本案中一并予以分割。
　　以上查明的事实，由原、被告的陈述，原告提供的结婚证复印件、产权证复印件、户口本复印件、出生证明复印件及独生子女证复印件，被告提供的存单等证据予以证明。上述证据并经庭审质证，本院予以确认。
　　审理中，就401室房屋的购买及贡献情况，原告称，该房屋的购房款系原告所出，产证上的20的份额系原告个人份额，而非夫妻共同享有的份额。为证明其主张，原告提供了原告舅舅钱定荣出具的说明一份，主要内容为兹由朱某某在2003年11月借我现金10万元正，因买青浦民乐苑房屋，特此证明。该说明无落款时间。三被告对该证据的真实性不予确认，认为钱定荣的身份、证据的出具时间、借款用途均不明确，故不予认可，且原告并未出资10万元作为购房的首付款。
　　三被告坚持认为，401室房屋系第三被告夫妻全资购买的，并称，该房屋是动迁房，案外人张雪根具有购买401室房屋的动迁资格，因此第三被告夫妇于2003年4月向张雪根购买该房屋。根据规定，张雪根可以每平方米1，450元的价格购买，第三被告夫妇以每平方米1，800元购买，差价付给张雪根，其他房款代张雪根直接支付给上海浦西房地产开发有限公司。双方约定产证先办到张雪根名下，过5年后再将产证办到被告名下。但期间张雪根认为卖便宜了，在2004年1月30日提出加价，因此第三被告夫妻又补了6，500元的差价，实际支付给张雪根的差价是38，000元。具体付款方式是2003年4月20日签约时付款20，000元、2004年1月30日付款6，500元、2005年1月16日付款11，500元，共计38，000元。办产证时，之所以按2：6：2的比例按份共有，是考虑到将来房子都要给第二被告的，因此就以第二被告为主，写了60。因为是夫妻共同财产，因此，没有把原告和第三被告的妻子名字均写进去，只写了男人的名字。为证明其主张，三被告提供了如下证据：1、房屋转让协议书复印件1份，证明2003年4月20日第三被告夫妇向案外人张雪根全资购买青浦区民乐苑8号403室房屋，估算的价格为每平方米1，800元。该房屋就是现在的401室房屋；2、取款凭证1组共22份，金额是177，351。38元，证明401室房屋的购房款是第三被告夫妻支付的，其中包含第三被告妻子王某某的2份存款取款凭证；3、收据1份，证明第三被告向房产公司先后支付143，566元购房款的事实。抬头是写的张雪根的名字，因为是代张雪根支付的。原告对证据真实性均无异议，坚持认为钱都是原告付的，凭证在被告手中。
　　审理中，就401室房屋的价值，原告称，如无法判决房屋归原告所有，要求折价分割，房屋现值180万元。三被告则认为，如判决房屋归原告所有，同意该意见。但如判决房屋归三被告所有，认为房屋价值144万元。庭审结束后，原告向本院表示，不申请对房屋进行评估，要求法院在144万元至180万元之间确定。
　　审理中，案外人王某某向本院表示，不要求参加到本次诉讼当中来，涉及其本人、第三被告的夫妻共同财产的主张和处分权利，由第三被告全权处理，对第三被告在本次诉讼中处分夫妻共同财产的行为均予以认可。
　　裁判原文节选【案号：上海市青浦区人民法院（2015）青民一（民）初字第2882号】根据庭审查明的事实，本院认为，根据我国物权法的规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。据此，根据401室的产权登记情况，原告应为401室房屋的按份共有人。而根据我国婚姻法的规定，夫妻关系存续期间取得的财产，归夫妻共同所有。因此，虽然原告对系争房屋享有20的所有权，但该所有权系在原告与第一被告夫妻关系存续期间所获得，应为夫妻共同财产，归双方共同共有。另据相关法律规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因此，在原告与第一被告业已离婚的情况下，原告作为401室房屋的权利人，有权要求对该房屋进行分割。基于房屋产权比例，以及原被告之间的关系，本院认为，应判决其名下的20份额应归第一被告所有，并由第一被告支付相应折价款为宜。关于房屋价值以及第一被告应支付的房屋折价款，由本院根据原被告双方意见及本案实际情况确定。庭审中，原告及第一被告一致要求分割已被原告取出10万元存款的本金及收益，于法无悖，本院予以准许。双方一致确认的本息101，000元，应系夫妻双方共同财产，原告离婚后对该款的部分消费应视为其个人支出，理应支付第一被告相应款项。根据本案实际情况，本院确定，原告与第一被告应支付给对方的财产折价款两相折抵后，第一被告还应支付原告11万元。据此，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十九条、第一百条之规定，判决如下：
　　一、坐落于上海市青浦区青浦镇盈港路1750弄121号401室房屋所有权由被告刘某花享有20、被告刘某享有60、被告刘某飞享有20。二、被告刘某花应于本判决生效之日起十日内支付原告朱某某财产折价款11万元。
　　本案受理费5，050元，减半收取2，525元，由原告朱某某、被告刘某花各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。