房地产开发过程中成本管控存在的问题及对策

　　一、房地产企业成本管控的重要性
　　房地产企业的开发要经过征地拆迁、立项设计、施工建设、竣工验收以及销售等多个环节，一般具有成本投入规模大、建设周期长等特点，因此实施严格有效的成本管控对其来说更具重要性：一是当前国家宏观政策收紧以及行业内的激烈竞争决定了房地产企业必须实施严格有效的成本管控来合理降低生产运营成本，增加经济效益，提升自身综合实力；二是房地产企业成本投入的大额性、动态性和差异性等特点决定了必须对其进行严格有效的管控才能优化资源配置，提高资金等资源的使用效率。
　　二、房地产企业成本管控的关键点
　　结合房地产企业施工运营管理的各个步骤和环节分析，可以将房地产业成本管控的关键点划分为以下四个方面：
　　（一）规划设计阶段的成本管控关键点
　　房地产企业在规划设计阶段的成本管控关键点主要体现在三方面，其一是土地成本，其二是设计阶段的不同开发方案对成本的影响，其三是房地产项目在勘察设计、工程施工、监理以及甲供材等环节招标对成本的影响。
　　（二）项目施工阶段的成本管控关键点
　　房地产企业在项目施工阶段的成本管控关键点主要有：一是保证施工合同的按期保质执行，防止出现工期延误而产生的误工成本；二是施工方案变更可能带来的人力、工程物资等成本支出的增加；三是施工过程中的材料采购成本、材料领用回收措施不完善而产生的成本浪费等。
　　（三）项目竣工验收阶段的成本管控关键点
　　房地产企业的项目竣工验收阶段成本管控的关键点主要有：一是项目竣工结算书的价格审核是项目工程造价的重要依据，同时也是项目成本归集计量的基础数据；二是成本的归集核算是否全面完整决定着工程结算成本的真实性。
　　（四）资金成本的管控关键点
　　资金是房地产企业在开发和管理过程中的重要资源，其筹集和使用过程是否科学合理，对于房地产企业开发项目的成本管控具有重要作用。在实际工作中房地产企业在资金筹集和使用过程中的成本管控关键点主要有两个：一是融资成本的管控，二是资金使用过程中管理不善造成流动性不足而产生的资金使用成本。
　　三、房地产企业成本管控面临的问题
　　结合房地产企业成本管控的关键点分析以及其生产运营管理的实际，梳理房地产企业成本管控的各个环节可以发现，当前我国房地产企业成本管控面临的主要问题有：
　　（一）规划设计阶段面临的成本管控问题
　　当前房地产企业在规划设计阶段面临的成本管控主要问题具体体现在两个方面：一是对于土地成本缺乏必要的本管控，即房地产企业在拿地前对地块情况、土地规划条件等缺少必要的评估调研和可行性分析，存在高价拿地等现象，从而造成土地成本比同地区周边楼盘高，并最终拉升了项目的完工成本和销售成本；二是项目规划设计阶段的设计方案主要由设计供应商来实施，较少有工程、销售、成本等多部门联合参与，共同进行成本的总体策划研讨，造成设计方案不仅单一，而且难以进行方案的总体成本比对，不利于选出成本最优方案。
　　（二）项目施工阶段和竣工阶段面临的成本管控问题
　　（1）项目施工阶段面临的成本管控问题。房地产企业在项目施工阶段面临的成本管控主要存在三方面的问题：首先是项目在施工阶段面临的设计变更较为频繁，而这些变更并未经过较为严格的成本测算、变更造价签认以及统计分析，从而项目在施工过程因设计变更而增加了成本支出；其次是当前多数房地产企业的现场签证都是做完后才进行审批，加上事前也没有书面确认资料，从而使得施工过程中的现场签证成本很难控制；最后是在材料采购过程中，由于缺乏较为全面的市场信息数据库做支持，材料采购价格存在偏高等问题，从而造成项目施工成本的增加。
　　（2）项目竣工阶段面临的成本管控问题。在房地产企业成本管控实务中，其在项目竣工验收阶段面临的成本管控问题主要有两方面：一方面是财务部门在成本归集核算过程中缺乏全面性和合理性，在实务中存在本该归属于项目的成本费用支出却计入管理部门的费用支出等现象，从而造成项目竣工验收结算时的成本统计真实准确性不足；另一方面则是部分房地产企业的内部成本管控还没有形成结算审核与复审机制，从而造成结算资料的完整性、真实性审核缺失，最终造成项目的竣工验收结算的成本统计计量数据不够准确。
　　（三）资金筹集和使用过程中面临的成本管控问题
　　房地产企业在资金筹集和使用过程中面临的成本管控问题主要有两个方面：一是资金筹集过于偏重负债融资，负债规模过大会增加银行等金融机构的信用评级风险系数而上浮借款利率，从而增加了房地产企业的融资成本；二是对于应收账款和其他应收款等资产管理力度不强，造成房地产企业的资金回笼速度较慢，降低了资金的流动性和使用效率，从而进一步增加了其资金在使用过程中的成本管控问题。
　　四、提升房地产企业成本管控的建议
　　如上文所述，正因为房地产企业在成本管控过程中存在上述这些主要问题，所以在实务中部分房地产企业的成本管控呈粗放型模式，精细度不够。基于此，本文建议从如下角度采取措施来提升房地产企业的成本管控力度。
　　（一）在规划设计阶段将成本管控重心前移
　　房地产业界在谈到成本控制时，经常提到控制重心前移，实质上即是要求从规划设计阶段就要考虑成本管控，虽然对于规划设计来说，其总费用支出在项目开发的总成本中占比不到2，但是规划设计却影响了项目70的工程造价费用。因此房地产企业要想实现有效的成本管控，规划设计阶段十分重要，在实践中建议从两个角度入手来优化规划设计阶段的成本管控：一是在进行拿地之前做好详尽的前期调研和可行性分析工作，将土地成本控制在同地区周边楼盘的平均水平或略高；二是在项目的设计阶段，可通过招标的形式选择出最优的设计方案，并且该方案在实施之前，还需要经过工程、销售、成本等多部门联合参与，以实现设计方案的功能和成本最优。
　　（二）在项目的施工阶段和竣工验收阶段建立动态的成本
　　分析监督机制结合房地产企业在项目施工阶段和竣工验收阶段面临的成本管控问题，笔者建议从建立动态的成本分析监督机制入手来强化其成本管控：一是要在强化工程量、工程变更、现场签证以及进度付款等跟踪控制的基础上，建立相应的台账，然后以台账为基础形成编制动态的成本分析表，以及时向管理层提供具体的成本变动情况，并进行后续的成本变动趋势预测；二是在房地产企业内部建立主要工程物资的市场信息库，以实现对采购工程物资的质量和价格监督，合理降低采购成本；三是在竣工验收阶段实行结算审核与复审的内部管控机制，以有效控制在此阶段可能出现的虚增项目成本多结算的风险。
　　（三）从资本结构优化和加强应收账款管理入手降低资金成本
　　针对房地产企业在资金筹集和使用过程中面临的成本管控问题，笔者建议从资本结构优化和加强应收账款管理入手来加以解决：一是房地产企业在进行融资时，要充分利用最优资本结构理论对负债融资规模进行决策管控，在充分利用财务杠杆的同时，实现资金成本和收益的最优配比，从而合理降低自身的融资成本；二是强化对房地产企业的应收账款管理，从而加速资金回笼，增强资金的流动性，降低资金在流转使用过程中被占用的成本支出，提高资金使用效率。
　　五、结语
　　进行有效科学的成本管控对于房地产企业来说既是提升企业经济效益的重要途径，同时是其提高自身的综合竞争力，有效应对当前外部经济环境的必要手段。本文在分析房地产企业成本管控的关键点及其在成本管控过程中存在主要问题的基础上，提出了相应的解决对策和建议，以期能够对房地产企业强化其成本管控有所帮助。