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楼市战役危中有机

  单纯从楼市角度来看,疫情过后反而可能出現的是转危为安之契机,一线城市先抑后扬、稳中有升(5~8),二线城市保持稳定(5),三线及以下城市稳中有跌(10上下)。
  最近,我接到几家媒体来电采访,意欲探询、了解此次疫情对房地产乃至经济可能带来的影响与冲击?以下是我的回答。
  宣判病毒死刑的日子快到了
  首先,跟许多专家将之与2003年的SARS相较的思考逻辑雷同,我同样判断疫情影响时间会大大缩短(SARS大约半年)。毕竟已有当年防疫经验,采取的举措相对果断,因此从疫情扩散至得到有效控制,总体时间应该不超过3个月,甚至从现在算起一两个月内就会解除警报,亦即4月前可望反转。这是好消息,坏消息是它对楼市的冲击将远大于SARS时期。
  同为瘟疫冲击大不同
  先说说2003年的楼市狀況:
  1。其时楼市处于1997年房改启动后刚起步阶段,房价基数极低,即使在一线城市,总价10万元的房子比比皆是,因此不存在大幅降价空间;
  2。病毒来袭强调通风、采光,反而强力催生消费者对房产升级换代需求与愿望;
  3。当年适逢中央取消各地建设经济适用房硬性指标之规定,刺激市场自住客进场,正所谓要住房找市场,不要找市长;
  4。房产投资客(温州炒房团)嗅到楼市商机与钱味,开始蜂拥进入,且呈一发不可收拾之势;
  5。2003年时甫加入WTO不久(2001年加入),经济形势良好、GDP呈双位数增长,完全扛得住疫情冲击。
  但当前经济、楼市形势与2003年不可同日而语,甚至刚好相反,其中包括:
  1。多数城市房价已在高位,或多或少存在一定量级的泡沫;
  2。自住型的购房者数量有限且未必具备进场的能力;
  3。大量房源被锁在投资客手中,一旦向下拐点明确,会有抛盘潮;
  4。房住不炒房不刺经不利于房价走高之预期;
  5。眼下经济进入保6时期。
  以上是两次疫情对市场影响、冲击之简单比较。
  楼市重回止损周期
  惟这是否意味着中国房地产会出现自1999年以来,楼市完成筑底之后的第一次真正意义之大调整呢?我看恐怕未必。
  理由:
  1。如果疫情果真如我所料,在一两个月内得到有效或完全控制,国际舆论将出现由震惊到佩服的快速转折,而这有利于已在进行中的外资持续流入,使房价得到一定支撑;
  2。万一疫情仍持续扩散,中央对房地产的调控势必由限购、限贷、限价、限售之压制使其稳定,快速转变为扶持使其稳定的转折,而这种改变可在一天之内实现(如:放宽房贷限制与额度);
  3。中国在经济、金融层面的软肋是两市楼市与汇市,汇率问题在第一阶段的中美贸易协议签订后,已不可避免地出现上升走势,在这种情况下,政府无论如何不会听任楼市出现崩盘迹象(更别说是现象),以免触发系统性金融风险。
  开发商融资难可望得到缓解
  综上所述,我判断单纯从楼市角度来看,疫情过后反而可能出现的是转危为安之契机,一线城市先抑后扬、稳中有升(5~8),二线城市保持稳定(5),三线及以下城市稳中有跌(10上下)。甚至这几年为了楼市维稳一直存在的开发商融资难融资贵问题,都会在接下来的非常举措中,得到相当程度的缓解。
  其实这种情况的出现并非没有先例,2007年本来中央也下定决心要整顿楼市、打压房价,可惜打击政策颁布不久之后,即发生2008年国际金融海啸,全球经济动荡、摇摇欲坠,并开始波及国内,迫使中央改弦更张,由打压秒变扶持,紧急推出4万亿元人民币救市方案,乘数效应至少达20万亿元,从而造就了2009年第二季房价的起死回生,并走向飙涨通道,直到2011下半年才重归平静。

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