浅析房地产企业会计成本核算问题和对策

　　【摘要】随着我国社会经济的不断进步，房地产行业的发展也呈繁荣之势。会计核算工作对于房地产企业的发展来说意义重大，企业的生存和发展在很大程度上会受到会计核算工作质量的影响，任何技术或者人为上的差错都有可能导致会计核算工作出现巨大偏差，直接影响到企业的经济效益。本文以房地产企业会计核算为切入点，深入分析其存在的问题，并在此基础上提出相应的改进措施，希望对于促进房地产企业会计核算工作的开展具有积极的影响。
　　【关键词】房地产企业；成本核算；核算对象；科目设置
　　一、房地产企业在会计成本核算的问题分析
　　1。成本核算对象划分不合理
　　房地产开发往往是成片开发，建设周期较长，且同一开发项目所建房屋通常涵盖多种功能，如普通住宅、公寓、商业等，与多种结构，如高层、多层、复式等。只有保证成本核算对象的合理划分，才能保障会计成本核算的顺利进行，增加了成本会计核算的工作量，降低了核算效率，增加了核算成本，不利于房地产企业控制自身成本，提升工作效率。
　　2。成本科目设置及核算内容不明确
　　成本费用均统称为开发成本或在开发成本科目下仅设置一两个明细科目进行核算，且明细科目使用混乱，使得账簿反映的经济活动不明确、不合理。有如未设置配套设施费科目，发生时将其记入开发前期准备费或主体建筑工程费科目，即无法提供配套成本的金额，也无法为配套成本的进一步分摊提供准确数据。无论是会计科目设置的不合理，核算內容的不明确，还是科目使用的混乱，最终均会导致无法提供合理、准确的成本数据，进行成本分析，更无法为决策支持提供支持，且不利于企业会计配比。
　　3。间接性成本费用的分摊标准不合理、不一贯、随意性强
　　房地产企业成本费用的归集和分配欠缺规范性，未明确相关直接成本与间接成本的分类标准，没有给出明确的界定。同时在间接成本费用的分配上，分配标准不合理、随意性强、一贯性差，都将影响成本分析资料的可靠性和完整性，导致会计信息披露不准确，影响绩效考核。如开发间接费的核算范围不明确，对直接组织、管理开发项目发生的费用与日常性经营管理所发生的管理费用、财务费用和销售费用划分不清，记录混乱。
　　4。进行会计成本核算时相关部门沟通不充分、配合度低
　　对于房地产企业而言，成本费用的构成较为繁杂，需要相关部门积极沟通、相互配合，站在整个项目的高度进行规划，才能保证其会计核算连续、合理、准确。如：在项目初始，各相关部门如果能够对成本对象有一致划分，会便于日后成本的归集与分配；在项目中期，加强与工程造价部门的沟能，可以避免会计成本忽高忽低，利润波动；在项目后期，在与工程造价部门的充分沟能、协作下，完成工程结算，近而完成项目结算，及时完成项目的后评估及考核，总结经验，为管理提供依据。
　　成本的准确性程度直接决定了会计利润的准确性。但实际中往往存在两种情况：
　　（1）一般或民营的房地产企业，由于缺乏过程管理，工程管理相对薄弱，对施工过程中的变更、洽商做不到及时统计，修订目标成本，会以项目初期的目标成本作为财务成本，造成会计初期成本偏低，利润率高；而在项目结算完成时，随着大量超支成本的计入，若当年再无其他项目结利，会带来会计利润亏损，利润率前后期的大幅波动。
　　（2）上市或国有的房地产企业，造价部门为确保项目的最终结算成本不突破目标成本，通常将目标成本制订的较宽松，在项目未结算完成时，财务部门以此目标成本作为依据结转成本，上述情况，会使财务报告不真实，造成会计利润率的大幅波动，可能使财务报告的使用者对企业产生质疑，同时也不利于企业自身的经营分析和决策，所以在项目完工交付使用时，财务部门应及时与造价部门沟通，告之其预计成本对财务数据的影响，请其谨慎预计预估成本。
　　二、完善房地产企业会计成本核算的对策建议
　　在企业的经营中，会计成本核算不仅是其财务报告的一部分，还可以为企业提供经营分析的基础数据，为经营决策提供财务支持。核算中所存在问题的相关应对措施如下：
　　1。合理划分成本核算对象
　　房地产企业应根据项目开发地点、开发规模、建设周期、功能设计、结构类型、装修档次、及是否为同一总承包方等因素，充分考虑管理需要和当地实际情况，在满足成本核算需要、便于成本归集分配、利于税收清算的原则下，确定成本核算对象。
　　（1）对于同一项目有住宅、裙房、公寓、写字楼等不同功能的，有高层、多层、复式等不同结构的，在分区分批核算的基础上，还应按功能、结构划分成本核算对象。
　　（2）对于需要摊入房屋等开发产品成本的配套设施，若其有独立设计概算或施工图预算，且为多个房屋等开发项目服务的，应单独作为成本核算对象。若只为一个房屋等开发项目服务且造价较低，可以不再单独作为成本核算对象，将其发生的开发支出直接计入该项目成本。
　　2。明确成本费用科目设置及核算内容
　　地产企业可以在开发成本科目下按此分类设置二级明细，再按其核算的主要内容设置三级明细，如二级科目土地成本下设地价款、市政配套费、拆迁补偿费、红线外市政设施费等三级科目。在三级明细科目下，按开发项目设置核算科目，再按具体的成本核算对象分层设立。同一项目分期（区）开发，可以加设待开发土地，用于核算项目开工前所发生成本，待项目开工后，再分摊转入。
　　3。合理确定成本费用的分摊标准、并保持其一贯性
　　成本费用的归集和分配是成本核算的前提和基础，为了保证成本数据的准确性，则必须做到成本费用的有效归集和合理分配。对于能够分清成本核算对象的，可直接计入；应由两个或两个以上的成本核算对象共同负担的，可先归集，再按一定标准分配计入。如：
　　（1）土地成本，按住宅、商业等成本核算对象的占地面积进行分摊。
　　（2）资本化利息，能够分清借款是用于某特定开发项目的，可将借款费用直接计入该开发项目；不能分清用于那个项目的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的开发项目间分摊。
　　（3）开发间接费，按住宅、商业等成本核算对象的建筑面积来分摊。
　　（4）配套设施费，先按受益的区、批等核算对象分摊，再按住宅、商业等具体核算对象的建筑面积进行二次分摊。如开发项目中有一幼儿园作为小区配套开工建设，小区分南北两区，分四期建设，分别为南一、南二、北一、北二。幼儿园的开发成本需要全区共同承担。
　　4。管理层重视，加强部门间沟通协作
　　企业管理者要提高对会计成本核算工作的认识，认清成本核算不仅为企业的成本管理提供有效的数据参考，为经营决策提供有力支持，管理层应重视成本的核算工作，聘任有良好职业道德、专业胜任能力的成本核算人员，重视财务人员的在职培训工作，不断加强财务人员的专业理论学习，使其不断更新业务知识，提高业务素质。其次，管理层应给予财务人员必要的支持，有了管理屋的支持，
　　【参考文献】
　　〔1〕如何改进与完善房地产企业会计核算〔J〕。章文奕。财经界（学术版）。2013（23）
　　〔2〕营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响〔J〕。谢美花。纳税。2018（14）
　　〔3〕营改增对房地产企业会计核算与纳税影响分析〔J〕。陈金娟。经贸实践。2017（22）