在国家城镇化和旧城改造的大背景下，越来越多的人开始面临自己的房屋被拆迁、土地被征收的情况。作为被征收拆迁人，听说这个信息后，心情是很复杂的：一方面很兴奋，希望通过拆迁征收来改善自己的生活条件，另一方面又怕自己的补偿不合理，吃了亏。 从全国各地来看，常常发生签订拆迁补偿协议时侵害被拆迁人利益这种情形。可是，被拆迁人只要签订了这样的协议，就真的很难改变这个对自己不利的内容。所以，今天给大家讲一讲我们在面临签订补偿协议时应该先了解、注意哪些问题 公益性拆迁必须具备哪些条件？ 我国家法律规定的公益性征收拆迁，实际上是与市场化的拆迁相对应的。两者的补偿标准有差异：市场化征收拆迁就是被征收拆迁人跟开发商之间是一个平等的主体，他没有强拆的权利，只有你同意了才可以。 一般情况下，被拆迁人和被安置人都可以得到一个较为合理和满意的补偿。可是，公益性拆迁的补偿标准较市场化拆迁补偿标准是相对较低的。 我国的土地分为两种，一种叫集体土地，它适用的是《土地管理法》《土地管理法实施细则》以及国务院、国土资源部相关文件的规定。还有一个是国有土地上房屋的拆迁。它适用的是国务院的行政法规。这是不同的法律法规。那被拆迁人、被征收人要了解什么呢？ 第一，要看县政府有没有发征收土地的公告如果是集体土地，这个公告必须有国务院或者省级人民政府的土地批复的文号。如果没有，就是违法的。咱们国家对耕地的保护，是非常严格的。像村委会、镇政府甚至包括地级市的政府，它都无权做出集体土地征收批复。这个非常重要。如果是国有土地，则按《国有土地上的房屋征收补偿条例》来执行，相对比较简单。 第二，要看是否有拆迁补偿方案。这个关系到被征收拆迁人的切身利益。制定机关必须是县级以上人民政府或者是经过县级以上人民政府授权的单位。县国土资源局、镇政府、乡镇政府、村委会是没有权利来制定上述补偿方案的。如果出现这种情况，可以拒绝或者通过行政复议行政、投诉等方式，来确认违法或者撤销，这样就没有拘束力。 第三，要看征收房屋土地的用途是什么。如果建公路、铁路、建幼儿园、建学校等公益性的项目，因为是国家投入，所以，补偿标准相对会低一些。但如果建高楼做商业用途，补偿标准应该高一些，有时两者的差距达到两到三倍。因此，我们一定要通过发改部门、规划部门、国土部门等途径来了解这些建设项目的实际用途。 签订拆迁补偿协议的主体是否适格？ 集体土地上的拆迁征收实施主体一定是县级以上的人民政府，多数情况下会成立拆迁办公室、拆迁指挥部等，这个里头牵扯到方方面面的人，甚至有可能都有开发商的人，他们来负责签订拆迁补偿协议的这个事宜。 但是更多的情况下，是乡镇政府、村委会、社区、村小组长甚至于是开发商直接过来商谈拆迁补偿情况。在拆迁补偿协议上，这种盖章是必须是经过授权的行政机关，村委会、街道办事处、乡镇府等如果没有这种授权，都是不合规的。 补偿协议的内容是否清晰合法？ 一是约定的内容必须清晰有效这是非常重要的，能够保护被征收拆迁人的利益。因为这个拆迁补偿协议，虽然是一种强制性协议，但是必须是在平等自愿的基础上，经过双方充分协商才能签字。 二是补偿协议条款必须细致明确尤其是补偿面积、补偿标准，包括搬家费补偿奖励等，都要写到补偿协议里，一个都不能少。最重要的是补偿时间，什么时候建立账户，什么时候打款，扣去相关税费应该给多少钱，什么时候补偿到位等，都要写在协议里面。 三是应有违约责任条款。违约责任条款是对守约方的一种保护，对违约方的一种惩罚。如果征收拆迁方没有按时给被征收拆迁人打钱，那么，就要支付延迟履行金，如果没有履行协议内容，就应该进行相应补偿。 四是空白补偿协议不能签。口头约定也不能相信。而且，签了协议后，自己手中必须要留存一份。 拆迁补偿标准是否合法合理？ 什么样的土地、什么样的房屋结构，就按什么样的价格来补偿，这个标准一般都是由省政府来做决定的。 对于集体土地来讲 必须先要找到所有省的标准，这个标准里头就会有所属各市的标准。然后分哪个市是几类地，几类地应该补偿多少钱，非常细致。甚至连青苗费应该补偿多少都会有，所以说这个补偿标准是你一个判断高低的一个依据之一（不是唯一依据）。因为即使按照这个标准补偿，你的标准还是低。 对于国有土地来讲 这个征收补偿标准相对来说比较规范一些，法律法规要求按照征收决定作出之日的这个日期作为评估时间点，按照这个时间点的类似商品房价格对房屋进行评估，以这个评估价格是作为补偿标准。 如果认为这个评估报告不合理，被征收拆迁人有权利依据住建部的规定申请复核但是这个权利几乎99。9的人都不会使，都没人使过。所以，要想要维护自己的合法权益，就得按照法律规定去执行，被征收拆迁人的利益才能得到一个充分的保障。至于各地的具体补偿标准，可以到县级的国土资源局去查一下，就知道了。 总之，拆迁维权是一个专业性很强的工作，非常复杂繁琐，必须依靠法律武器，维护自己的合法权益。
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