精选房地产营销策划方案步骤福利干货

　　一、产品的调研
　　只有对楼盘进行充分的调研，才能找出了自身的弱点和优点，审视产品，摆正了迎战市场的恰当位置。这样，我们才能对症下药，才能在理性的基础上，充分发挥产品的优势点，策划才能行之有效。
　　（1）物业的定位；
　　（2）建筑、配套、价格的优劣势分析；
　　（3）目标市场的分析；
　　（4）目标顾客的特征、购买行为的分析；
　　二、市场的调研
　　或许有人讲，搞房地产项目靠的是经验，但须知，市场调研的目的是从感性的经验，结合不断变化和细分的市场信息，提升到理性的层次，科学地对所有在规划、推广过程中将出现的问题进行有效的预测。
　　在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信经验终究是不行的。
　　（1）区域房地产市场大势分析；
　　（2）主要竞争对手的界定与SWOT的分析；
　　（3）与目前正处于强销期的楼盘比较分析；
　　（4）与未来竞争情况的分析和评估。
　　三、企划的定位
　　定位是所有广告行为开展的一个主题，就像一个圆心，通过项目的调研，制定楼盘定位，提炼USP（独特的销售主张），提出推广口号，使楼盘突现其与众不同的销售卖点。
　　寻找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销售力。
　　四、推广的策略及创意的构思
　　针对项目情况，确立几个与之对应的创意构思，再从中选择最适合的构思，围绕构思并配合时间节点展开推广策略的安排。
　　五、传播与媒介策略的分析
　　有人说，广告费花在媒体上有一半是浪费的。确实，只有发挥好媒体的效率，才能使有限广告经费收到最大的经济效益，广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。
　　整合传播则是围绕既定的受众，采取全方位的立体传播，在最短时期内为楼盘树立清晰的形象，并以持续一致的形象建立品牌。
　　（1）不同媒体的效应和覆盖目标；
　　（2）不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析；
　　（3）不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告分析；
　　（4）不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析；
　　（5）不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析；
　　（6）不同地区、不同方式的夹报DM分析；
　　（7）户外或其他媒体的分析；
　　（8）不同的媒体组合形式的分析。
　　六、阶段性推广总体策略
　　房地产广告，有的决策者是想到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念，面对激烈的市场竞争，则始终处于被动状态，只能叹怨广告无效。
　　规范的市场营销对楼盘的推广是一套系统工程，根据市场反映结合施工进度，针对竞争对手，形成一套有效、经济的阶段性策略尤为重要。
　　七、阶段性广告和媒介宣传
　　房地产阶段性广告创作要挖掘记忆点、找准利益点、把握支持点，以阶段性目标为指导，全方位地实施强有力的广告攻势，合理运用户外媒体，印刷媒体和公共传播媒体这各具优点的三套车纵横交错，整合传播。
　　（1）广告的重点；
　　（2）广告的主题和表现手法；
　　（3）各类媒体广告的创意与制作；
　　（4）媒体的发布形式和频率；
　　（5）整合传播的策略；
　　（6）媒体发布的代理。
　　八、阶段性促销活动的策略
　　促销的最大目的是，在一定时期内，以各种方式和工具来刺激和强化市场需求，达到销售促进的目的。
　　（1）促销活动的主题；
　　（2）促销活动的计划和实施监督；
　　（3）促销活动与销售执行的引导、建议；
　　（4）促销活动的效果评估和市场反映的总结。
　　九、阶段性公共关系的策略
　　善于借用各种社会事件制造楼盘的新闻噱头，并利用新闻媒介进行报道、炒作，使楼盘得以宣传，并能树立独特的形象。
　　十、定期广告效果跟踪和信息反馈
　　广告效果监测是对广告行为产生的经济效益、社会效益和心理效益的一项检测。而市场反馈信息同时也对下一轮广告行为的修正，以适应日益变化的市场，一条道，走到黑往往是要走死胡同的。
　　十一、定期跟踪竞争对手的广告投放
　　所谓知已知彼，百战不贻。在市场推广中，要及时地监测竞争对手的一举一动，对于营销竞争既能做到把握对手动向，防范于未然，也能对于对手的营销变数能及时地反应和应对。
　　十二、推广成本预算和费用监控
　　广告预算的每一笔精打细算，不应该是简单地停留在对广告项目的竭力削减、项目费用的压价之上，而是应该贯穿营销决策的每一个步骤的始终，贯穿于广告周期的缜密安排，贯穿于广告主题的切实把握和广告媒体的有效选择之中。因为一个决策性的失误，往往会抵消几十次讨价还价的全部所得。
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