订立精装房买卖合同十大要点

　　来源：无讼阅读作者：苌乐（北京市炜衡律师事务所）
　　购房前，购房人应确认所购买的房屋为毛坯交付还是精装修交付。如选购精装修房屋，须综合考虑价格标准、设计、施工工艺及所有装修项目名称、建材品牌等。
　　本文着重分析一手房买卖过程中的精装修问题。买受人与开发商可以通过购房合同及其附件进行装饰装修、设备设施的明确约定，也可以通过另行签署补充协议或委托装修协议约定精装修的标准。
　　此外，既可以约定于购房合同载明的房屋交付日期前完成精装修，也可另行约定在房屋交付后另行完成精装修。
　　精装修的初衷是为业主省去装修烦恼，拎包入住以便快速将房屋投入使用。但是严格的商品房销售管理政策下，有的精装修成为了开发商变相获利的工具，有的精装修质量良莠不齐，故矛盾频发。
　　本文特就购买精装修房屋，涉及的交付标准、交付时间、价款等问题，作十点重要提示如下：
　　一、开发商未按照购房合同约定的精装修标准交付房屋，业主有权要求赔偿。
　　〔案例〕上海松江雅居乐房地产开发有限公司诉屠其雨商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书，审理法院：上海市第一中级人民法院，案号：（2018）沪01民终2382号，案由：商品房预售合同纠纷，裁判日期：20180314。
　　〔裁判要点〕系争预售合同第四条明确约定，系争房屋的总房价款包含附件三中所列明装修及设备的价款，而附件三中写明的浴缸理应包含于房屋总价款中。但是，雅居乐公司交付的系争房屋内并未安装浴缸，而且雅居乐公司也明确表示系争房屋的卫生间房型无法安装浴缸。
　　因此，雅居乐公司已经构成违约。关于补偿金额，根据雅居乐公司与案外人A公司签订的《订货合同》，用于系争房屋所在小区的同品牌浴缸单价为1，151。92元。另，雅居乐公司应按约定支付上述浴缸价款0。50倍的补偿款。故雅居乐公司应支付屠其雨、魏芝浴缸折价补偿款1，728元。
　　二、精装修工程质量不合格，业主可拒绝收房。因房屋维修造成迟延交付房屋的，开发商应承担逾期交付的责任。
　　〔案例〕吴继君与荣盛（徐州）房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书，审理法院：徐州市中级人民法院，案号：（2015）徐民终字第0443号，案由：商品房销售合同纠纷，裁判日期：20150309。
　　〔裁判要点〕业主验收时发现房屋存在影响业主正常使用的问题时，业主有权拒绝接收房屋，并要求荣盛徐州公司维修，荣盛徐州公司不能免除其应对业主履行的义务。因房屋维修造成迟延交付房屋的，吴继君作为业主可以按照合同约定的违约金计算标准要求荣盛徐州公司支付逾期交房的违约金。
　　三、如双方存在明确约定，除房屋主体结构质量问题及不能修复的严重使用功能性缺陷外，不构成拒绝接房的情形，该约定不属于格式条款，业主不得以房屋瑕疵为由拒绝收房。
　　〔案例〕徐克平与重庆协信远浩房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书，审理法院：重庆市第一中级人民法院，案号：（2015）渝一中法民终字第05765号，案由：商品房预售合同纠纷，裁判日期：20151201。
　　〔裁判要点〕《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
　　本案中，双方在精装修补充协议中关于装修工程的相关争议，双方协商处理，但除房屋主体结构质量问题及不能修复的严重使用功能性缺陷外，不构成乙方拒绝接房的情形的约定，并不具备《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形，亦未免除协信公司责任、加重购房者责任和排除购房者的主要权利，故对徐克平关于该条款无效的主张，本院不予支持。
　　涉案房屋不存在房屋主体结构质量问题及不能修复的严重使用功能性缺陷，根据双方合同约定，徐克平最迟应于2013年12月31日接房。因此，协信公司不应当支付徐克平2013年12月31日之后的延期交房违约金。
　　四、精装修交付后的房屋存在瑕疵，开发商应履行保修责任。
　　〔案例〕北京合生绿洲房地产开发有限公司与KYOFU（許楓）商品房预售合同纠纷二审民事判决书，审理法院：北京市第三中级人民法院，案号：（2017）京03民终3580号，案由：商品房预售合同纠纷，裁判日期：20170320。
　　〔裁判要点〕对于房屋装修及小区质量一节，許楓购买合生公司的精装修房屋，并已支付了房屋价款，合生公司应当保证所交付房屋、房屋装修及附属物的质量符合双方的约定。
　　但本案中合生公司交付给許楓的涉案商品房，在居住使用中发生了暖气片表面有坑洼及太阳能热水器有质量问题的情况，上述情况表明合生公司履行合同不符合约定，故合生公司应承担相应保修责任。
　　合生公司应于判决生效之日起三十日内对房屋内暖气片及太阳能热水器进行维修，维修至外观完好并可正常使用。
　　五、精装修交付后的房屋存在瑕疵，业主可修理、重作、更换等采取自力救济，并要求开发商赔偿合理、必要的费用支出损失。
　　〔案例〕石建伟与北京北辰万通国际投资有限公司修理、重作、更换纠纷一案一审民事判决书，审理法院：北京市石景山区人民法院，案号：（2016）京0107民初14635号，案由：商品房销售合同纠纷，裁判日期：20170427。
　　〔裁判要点〕北辰公司应当交付石XX符合合同约定且无瑕疵的房屋，现有证据表明，在石XX未更换地暖前，涉案房屋存在室温偏低情形。
　　本院经向北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心咨询，答复为开发商应对涉案三通热敏管的安装以及管内堵塞负有一定责任。北辰公司交付的涉案房屋具有瑕疵，属违约行为。
　　但石XX可以通过更换、修复三通热敏管等方式进行救济，石XX自行改装地暖所产生的全部费用均请求北辰公司承担，显然不当，但北辰公司应当承担因安装三通热敏管的方式方法不当，给石XX造成的实际的、必要的损失。
　　在充分释明的情况下，双方均不申请对实际损失数额进行鉴定，故本院根据石XX的实际损失，更换热敏管所需要的施工工程量及相关材料、重新铺设地板、地砖的必要支出费用等因素，酌情予以确定。
　　北京北辰万通国际投资有限公司于本判决生效后七日内赔偿石XX修复散热器管道费用一万三千元。
　　六、精装修交付的房屋存在瑕疵，但是已不具备维修或替换的实际可能，业主可请求开发商对装修损失折价补偿。
　　〔案例〕刘春燕与中山市南兴房地产有限公司、中山市皇爵假日广场商业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书，审理法院：中山市中级人民法院，案号：（2016）粤20民终1371号，案由：商品房预售合同纠纷，裁判日期：20160705。
　　〔裁判要点〕南兴公司未按购房合同约定装修标准进行装修，构成违约，应承担违约责任。
　　依据购房合同约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照如下方式处理：本合同继续履行，由出卖人进行维修，在无法维修情况下，出卖人有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿。
　　由于该物业已经依据皇爵公司经营需要进行改造装修并投入使用，已不存在维修或替换的实际可能，买受人请求对装修损失折价补偿符合合同约定。
　　至于折价补偿的价款，刘春燕主张评估房屋现装修价值，按照每平方米4500元的标准与房屋现装修价值的差价作为赔偿数额。
　　对此，原审法院认为，商品房买卖合同并未明确房屋附带的装修价值每平方米4500元，故刘春燕的主张无法成立，原审法院酌定装修损失为50000元。
　　七、通过精装修的另行约定，变更原购房合同中关于房屋交付时间、逾期交付违约责任的约定，该变更有效，应按照变更后的约定执行。
　　〔案例〕陈泓与安徽文越投资置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书，审理法院：合肥市中级人民法院，案号：（2014）合民一终字第03262号，案由：商品房销售合同纠纷，裁判日期：20141201。
　　〔裁判要点〕涉案房屋是按双方当事人签订的商品房买卖合同约定的于2012年12月31日将符合交付条件的毛坯房交付，逾期交付的违约责任为日万分之二？还是按后一份补充协议约定的于2013年6月30日将完成精装修的房屋交付，逾期交付的违约责任按照日万分之一？
　　因双方当事人签订的补充协议关于交房标准的约定系在原签订的合同关于毛坯房交付约定的基础上增加文越公司要额外对所售房屋进行精装修义务，系加重了文越公司对所售房屋交付标准义务，而对精装修房的逾期交付所承担的违约责任在补充协议中又作出明确约定，故应认定为双方当事人对原合同约定予以变更后，在补充协议上作出了重新约定。
　　八、购房合同已明确约定装修标准为XXX元平米，且约定了装修和设备标准，业主可要求开发商按此标准履行。
　　〔案例〕上诉人陈雪娟与被上诉人富力南京地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书，审理法院：南京市中级人民法院，案号：（2015）宁民终字第7030号，案由：商品房预售合同纠纷，裁判日期：20151218。
　　〔裁判要点〕诉争《商品房预售方案》载明4500元平方米装修单价属于被上诉人的要约，应作为合同内容。理由如下：
　　1、根据房地产销售政策管理规定，房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示，现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致；
　　2、诉争《商品房预售方案》载明4500元平方米装修的单价信息已在南京市网上房地产网向全社会进行公示；
　　3、双方当事人签署的补充协议第十三条裁明涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准，而《商品房预售方案》亦属应批准文件，公示内容应为批准结果；
　　4、诉争装修价格对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，按常理来讲，被上诉人销售时亦应当就装修档次、价格问题向购房者作出说明和允诺，被上诉人认为其未在现场公示预售方案以及南京市网上房地产网上公示预售方案相关信息非其所为，与相关规定及常理不符。
　　综上，上诉人主张被上诉人向住建部门申报的《商品房预售方案》应系要约，所载明4500元平方米装修单价信息对被上诉人具有法律约束力。
　　双方争议的4500元平方米装修单价包含在房屋单价内，根据补充协议二所附《装饰装修和设备标准》，此价格应当包含双方约定的装修和设备，被上诉人作为出卖方应市场价格变化因素有自主定价权，上诉人作为买受人有自主选择权，该4500元平方米装修单价系双方针对合同约定的标准协商的价格，并不违反法律规定。
　　如上诉人认为被上诉人未按补充协议二约定的装修和设备标准交付，可要求被上诉人按此标准履行，但上诉人以装修造价达不到4500元平方米向被上诉人主张补偿装修差价损失并要求鉴定，缺乏事实基础，本院不予支持。
　　九、业主以房屋未达到约定的XXX元平米装修标准为由，主张解除购房合同的，法院不予支持。
　　〔案例〕王敬顺与烟台宝龙体育置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书，审理法院：烟台市中级人民法院，案号：（2015）烟民一终字第416号，案由：商品房销售合同纠纷，裁判日期：20150508。
　　〔裁判要点〕王敬顺与宝龙公司于2011年8月28日签订的商品房买卖合同及其附件是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规，应为有效合同。双方当事人均应按合同及其附件的约定享有权利和履行义务。
　　宝龙公司延期交付房屋按照合同的约定，宝龙公司应承担违约金。王敬顺以购买的商品房精装修标准达不到每平方米1500元精装修标准和不能实现年租金8为由，解除与宝龙公司签订的商品房买卖合同不符合合同的约定，法院不予支持。
　　十、为规避限价政策，关于精装修价款的约定，实际构成房屋价款的一部分，业主应按约定予以支付。
　　〔案例〕王静、广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书，审理法院：广州市中级人民法院，案号：（2017）粤01民终24241号，案由：商品房预售合同纠纷，裁判日期：20180206。
　　〔裁判要点〕从该合同内容上看，各方当事人缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价，面积、材料、品牌等等，虽然约定了装修价款的总额，却没有关于金额如何构成的约定。
　　诚加公司、碧桂园公司和王静虽然签订了《委托装修合同》，约定由王静在办理收楼手续时或由碧桂园公司在约定的收楼期限届满之次日，将涉案房屋交给诚加公司装修，但碧桂园公司在向王静发出收楼通知书时，涉案房屋已经是带精装修状态。
　　碧桂园公司、诚加公司也确认涉案房屋装修是由碧桂园公司施工完成的。
　　由此可见，该《委托装修合同》的签订主体、合同条款及实际履行情况均有异于日常的装修合同。
　　结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料，二审法院认定装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，其与毛坯房买卖合同所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款并无不当。
　　王静以欺诈为由主张撤销《委托装修合同》，但王静未能提供证据证明其在签订合同时存在被欺诈或重大误解的情形，故二审法院不予支持王静要求撤销《委托装修合同》的主张，并无不当。
　　至于王静要求按市场正常价格评估装修价值，支付房屋的装修费，由于装修款实际是房款的一部分，故二审不予支持王静该主张亦无不当。