土地储备制度与土地价格的关系研究

　　【摘要】近年来，随着土地储备制度的颁布与实施，土地市场不断规范，该制度与土地价格存在一定联系，简言之，土地储备制度推进促使了土地价格上涨。基于此，本文在了解土地储备制度的基础上，重点分析其与土地价格的关系，并提出土地储备制度完善的建议。
　　【关键词】土地储备制度；土地价格；关系分析
　　前言：
　　土地市场整顿工作推进的过程中，土地储备制度实施阻力相应增多，其中，土地价格调整这一方面的阻力对制度完善提出了较高要求。本文探究土地储备制度与土地价格的关系研究这一论题，不仅符合现阶段土地市场管理的需要，而且还能在制度健全的基础上，促进制度顺利实施。
　　一、土地储备制度基本介绍
　　（一）制度内容
　　这一制度于2007年在发布的《土地储备管理办法》中被正式被提出，2018年国土资源部、财政部、人民银行、银监会对原《土地储备管理办法》又进行了修订。土地储备制度即政府赋予相关机构集中土地资源的职责，将分散土地集中的方式主要有置换、征用、回收、购买，之后政府有组织的、有计划的进行土地开发，参照相关计划对土地重新进行安排。该制度在土地资源合理调控、利用等方面发挥了重要作用，在土地市场规范方面贡献了积极力量。当储备主体为政府时，所做储备决策被称为公共决策，这一决策具有强制性特点；当储备主体为企业时，所做储备决策被称为私人决策。受不同决策方式影响，土地储备决策十分复杂。其中，土地储备决策内容主要包括四方面，第一方面即土地供给结构，细分为区位结构、供给方式结构、用地类型结构；第二方面即特定时间内收购储备量，细分为土地供给量、收购量、储备量；第三方面即融资决策，内容细分为资金使用时间、融资方式、融资金额；第四方面即价格决策，指的是约定的土地出让价。
　　（二）制度意义
　　首先，有利于强化政府在土地管理方面的作用，从上述定义介绍可知，该制度实施，更能直接体现政府在土地利用方面的权力，例如，土地收购权力、土地集中管理权力。在了解土地市场需求的前提下，有序整理土地资源，提高土地资源利用率，确保土地资源合理供应〔1〕。
　　其次，有利于避免国有资产流失。土地储备制度实施能够在一定程度上制约灰色交易行为，尽可能减少腐败现象，不断增加国家经济收入。
　　最后，有利于为社会建设起到良好的规划作用。因为土地规划属于社会建设的重要组成部分，它与城市发展息息相关，有目标的储备土地资源，通过土地资源合理配置来为城市规划、社会发展助力，更能彰显土地储备制度的价值。
　　二、土地储备制度与土地价格关系分析
　　（一）土地储备制度实施的影响
　　土地储备制度实施无疑会为土地市场整顿起到积极作用，但这一制度实施过程中仍会存在不利影响，本文主要从土地价格来分析，具体介绍如下：
　　影响地价的因素主要是土地价值以及供需变化。同时土地财政、开发商炒作、货币政策等均对地价上涨有一定影响。
　　首先，我们先从供需关系来讲，当前供需变化是导致土地价格波动的主要原因，当土地需求量增多时，会出现供不应求现象，进而土地价格自然会上涨，反之，当土地需求量减少时，则出现供过于求现象，这时土地价格会逐渐降低。从需求来看，随着我过城市化水平的提高，城市人口不断增大，社会对城市土地的需求不断增加，人地比例不断增大，社会对城市土地的需求不断增大。从供给来看，城市土地具有区位固定性、有限性和不可再生性，城市土地供给缺乏弹性。在此情况下，旺盛的土地需求就成为拉动地价上涨的主要原因。
　　其次，从土地价值来说，由于土地储备制度的实行，政府投入了大量的资本对那些已经规划好的，准备投入市场的土地进行前期开发，然后才将土地投入市场，土地储备机构为土地开发整理投入的巨额土地资本，增加了土地的资本价值，必然要在地价中给予体现，从而引起地价上涨。
　　再次，由于土地储备制度实施的过程中，土地供应统一实行招拍挂制度更好的确保了土地市场公平交易，纠正了原本一些协议地价出让方式所引起的扭曲地价，土地资源在竞争中得到优化配置，这也是土地价格上涨的一个非常重要的因素。
　　最后，政府在市场利益、社会利益引导下实施土地垄断行为，导致倾向市场利益现象出现。此外，开发商受制度制约，但为获取经济效益，组织大规模圈地运动，借此满足土地大量开发需要，进而尚未获得土地资源的开发上对土地需求再次增加。再加上，追求土地利益的過程中，开发商主动提高土地拍卖价格，借此提高自身竞争实力，最终土地价格会上涨。
　　从上述介绍可知，土地储备制度实施会对土地价格起到整体提升作用，然而地价上涨自然会带动房价上涨，导致大部分居民住房需求得不到满足。反之，房价上涨会再次拉动地价上涨，这对房地产市场良性循环有不利影响。
　　（二）完善土地储备制度的建议
　　1。准确预测土地市场
　　掌握土地储备制度实施目的，彰显制度作用的同时，务必针对土地市场发展情况正确预测，全面了解土地市场运行状态。首先，总结各方面影响因素，借此预测发展趋势，在这一过程中，全面搜集、获取相关信息，在信息分析的基础上，提高市场预测准确定性。然后，调用土地市场以往分析数据，借此分析数据变化规律，以便全面预测未来土地市场变化趋势，这对土地市场合理规划、正确引导有重要意义。
　　2。建立健全相关法律法规
　　无论执行哪项经营决策，务必得到法律法规的保障，这能大大优化决策践行效果，为决策执行提供可靠依据。土地储备制度实施也是如此，为其提供健全法律法规引导，能够大大降低隐形市场操作行为发生几率，促进土地储备制度达到预期要求。与此同时，相关行业法律法规相应完善，因为地价变化会影响房地产行业以及土地管理工作，关联性紧密行业的法律健全后，能够为土地储备制度顺利实施起到辅助作用。此外，我国适当借鉴发达国家在土地储备制度完善方面的经验，以此提高我国土地储备制度实用性。
　　3。健全土地招标拍卖制度
　　这一制度完善的过程中坚持公开、公平原则，这能提高参与拍卖人员信服度，一方面，全面、准确获取土地供应量信息，这对信息透明度提高，土地拍卖活动公平推进有重要意义。另一方面，保持拍卖单位和土地储备单位的独立性，有利于提高土地竞拍的合法性，这对市场秩序维护有促进作用〔2〕。
　　4。创新土地供应方式
　　笔者认为，今后的土地出让过程中可以作多元化考虑。比如，可以采用土地出让评标的模式，将出让的土地分为价格标及技术标两部分，在地价的基础上再增加技术部分，如对土地规划设计、建设管理方案等等进行综合评标。还可以增加限价房土地的供给，在限房价、限销售对象的基础上采用竞地价、竞房价的方式出让〔3〕。
　　三、结论
　　综上所述，土地市场管理的过程中，掌握土地储备制度与土地价格间的关系，了解土地价格影响因素，通过准确预测土地市场、建立健全相关法律法规、健全土地招标拍卖制度、创新土地供应方式等措施来完善土地储备制度，这对土地价格合理调整有促进意义，同时，还能全面彰显土地储备制度优势。此外，这对城市合理规划、社会有序发展有积极影响。
　　【参考文献】
　　〔1〕董媛颖。土地储备制度对土地价格的影响及对策〔J〕。合作经济与科技，2014，（22）：3031。
　　〔2〕曹飞。土地储备制度中买方与卖方垄断的联动市场模型研究兼对耕地保护和征地补偿问题的思考〔J〕。中国人口资源与环境，2013，23（6）：155159。
　　〔3〕李建建，戴双兴。城市土地储备制度与地价上涨关系研究〔J〕。当代经济研究，2007（8）。