关于住房按揭的法律分析

　　【摘要】近年来，我国住房按揭贷款业务迅猛发展，而我国法律中又没有对按揭法律制度的明确规定，导致按揭纠纷层出不穷，按揭实务中的许多问题仍难以解决。本文通过对住房按揭的含义、性质及基本法律关系进行阐述，旨在厘清住房按揭的基本法律问题。
　　【关键词】住房按揭；按揭含义；法律关系
　　一、按揭的含义
　　我国的按揭是指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房地产开发商之房地产买卖合同项下的所有权益抵押于按揭银行，或将其与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房地产所有的行为之总称。
　　二、按揭的性质
　　我国目前实践中存在的按揭主要包括现房按揭和期房按揭（又称楼花按揭）两种。现房按揭的法律属性实为抵押，理论界和实务界对此的争议不大。但对于期房按揭的性质，现存在不动产抵押说、权利质押说、让与担保说、合同联立说等观点。以上学说都有一定的道理，但都只揭示了期房按揭某一方面的特征，而没有抓住其本质之处。我国的商品房按揭实务中已经融入了我国自身的特点，融入了中国的法律背景中，有着自己独特的内涵与特征，具有其他债权担保形式不可代替的功能与作用，并在实践中不断得到应用和推广。对此，可以借鉴历史的经验，承认期房按揭担保独立的法律地位与性质。
　　按揭是一种与合同法、担保法、民法等有密切关系的民事行为，目前各专业银行颁布的按揭办法对按揭贷款的概念、对象、应具备的条件，贷款程序、期限、还贷方式、违约责任作了规定，银行担心的是贷款人能不能付清贷款本息，而对担保人预期违约导致贷款人权利受到损害似乎不太关心，而实际上开发商违约就会使购房户的使用权、请求权不能实现，银行对购房户也构成违约，甚至可能导致银行本身无法收回贷款本息。特别是期房，用以质押的是期权，期权一日不能兑现，购房户和银行都将受到重大损失。
　　三、按揭的特征
　　（一）从主体上看，按揭包括购房人、房地产商及按揭银行三方主体。由于我国国情的特殊情况及国民的经济信用现状，房地产开发商作为按揭法律关系的重要组成部分有其自身的必要性。
　　（二）从按揭人设置按揭的目的上看，是为了购置房产。如果设置房地产抵押以融资资金为目的，则不是按揭。
　　（三）按揭中房地产买卖合同的标的与担保合同的标的具有同一性。这也是按揭最大的法律特征。
　　（四）从按揭担保的生效条件来看，按揭的标的物如果是现房，则由按揭权人（银行）持有房屋所有权证；如果是期房，须将《商品房预售合同》交按揭权人持有，但无论是现房还是期房，均须向法定登记机构办理登记后才生效。
　　（五）从权利实现来看，按揭权人实现按揭权可采取两种方式。一种是折价或以拍卖、变卖标的物所得价款优先受偿；一种是在合同中约定回购条款，由保证人即房产商向银行回购标的物，并以回购款优先偿还银行贷款本息。
　　（六）从内容上看，按揭关系包括三个基础法律关系，即：购房人与房产商之间的商品房买卖关系、购房人（借款人）与按揭银行（贷款人）之间的借款合同关系以及购房人（抵押人）与按揭银行（抵押权人）之間的抵押担保法律关系。
　　四、按揭购房的基本法律关系
　　根据我国目前实践中的按揭购房情况来看，这种商品房的购买模式主要涉及三方当事人即购房人（贷款申请人）、房地产开发商和银行，而三者相互之间的基本法律关系为购房人与房地产开发商间的商品房买卖法律关系、购房人与银行间的借款法律关系及房地产开发商与银行间就购房人借款的担保法律关系。
　　（一）购房人与开发商之间的商品房买卖关系
　　商品房买卖法律关系是整个按揭购房的核心法律关系，也是其他两个法律关系存在的前提条件。购房人通常购买的是尚未完工的期房，其对实际房屋交付的情况仅可依据商品房预售合同的约定和行业惯例，在这个环节中商品房开发商无疑是占据主导地位和优势地位的主体。这一环节常导致房屋交付纠纷，如房屋质量不合格、配套设施不符合合同约定、园区环境不符合签约许诺等问题。
　　（二）购房人与银行间的金融借款关系
　　金融借款关系是住房按揭购房这种特殊购房方式的典型特征，即购房人所支付的款项并不是自有资金，而是通过向银行进行贷款获取的，与此同时所购房屋也需要作为担保物向银行提供抵押。这一环节常导致按揭逾期纠纷，主要原因是购房人作为贷款的借款人未能按照借款协议的约定如期偿还贷款，购房人因此除原借款利息外，还有可能承担高额的违约金。
　　（三）房地产开发商与银行间的担保关系
　　基于银行在住房按揭市场上的优势地位，通常都会要求开发商就其以按揭方式出售房屋的买受人贷款承担连带还款责任，即当购房屋无法按期偿还贷款，银行除有权要求变卖抵押物外，还有权利直接要求开发商承担连带还款责任。在部分交易中，房地产开发商与银行间的这种担保关系是不对外公示的，购房人可能并不了解其中的担保关系。这一环节常导致银行追偿纠纷，即当借款逾期发生后，银行将开发商及购房人一并诉至法院，要求双方连带承担逾期还款的本金、利息、罚息及违约金。
　　综上所述，住房按揭的法律关系比较复杂，涉及的实践情况又千变万化，因此应当引起社会各界的充分注意，既要维持金融秩序，又要保护好购房人的合法权益，也不能忽视合法开发商的正当权益。按揭是一种新生事物，国家制订的有关按揭的法律法规应明确规定按揭当事人三方的权利义务，特别是对房地产商的义务。房地产是一项高风险的产业，房地产开发商在其中的义务是很繁多的，如保证房屋质量合格，配套设施齐备，面积公摊合理、按期交房等等，应以金融杠杆来约束当事人的行为，促进房地产业健康发展。我们须清醒地认识到，当前我国房地产按揭法律制度不是很完善，要今早对按揭法律制度作出明确统一的规定，以避免实务中的纠纷。
　　【参考文献】
　　〔1〕黎小惠。关于住房按揭的法律分析〔J〕。金卡工程。2011（6）
　　〔2〕林海。关于我国住房按揭法律制度若干理论与实践问题研究〔J〕。中国知网