卖还是不卖四种方法教你轻松以房养老

　　据理财周刊报道，小张和小李是一对新婚夫妻，两人月收入合计1。5万元，每年还有5万元左右的年终奖。他们还有15万元存款，10万元股票，并计划两年后买房。这对小夫妻每月生活开销仅3，000元，另有房租2，500元，年终消费也就购置一些衣物。按理，他们月结余有9，500元，年度结余约4万元，即便将来背负贷款也不会很吃力，为何消费上如此保守？
　　原来，两人都很是孝顺，因为两边的老人都已经退休，但是上个世纪90年代初都被下岗，以前还靠做点小工维持收入，年纪大了就都没工作，也没多少养老金了，为此他们每月各给双方父母孝养金1，500元，于是他们实际月结余只有6，500元，存钱比例和速度大大降低。
　　问过他们，给父母的孝养金可以减少吗？答案是没办法，因为父母养大自己不容易，现在需要这笔钱过老年生活。
　　可是，他们的父母在当地（城市的郊区）都有自己的房子，现在房价也都上去了。如果父母能将房子卖掉自行筹措退休金，压力较大的孩子们不就可以快些存钱，自己买房生子，更多精力花在事业发展上。那样，会不会是较好的安排？
　　70民众不愿处分房子来养老
　　我们知道，其实，在美国甚至包括日本等地，都有一种政策叫做反向抵押贷款。简单说，就是要让拥有房子的老年人，可以将房子抵押给银行（或保险公司）换出现金，做为自己老年生活的零用金。他们生存时不必偿还房贷，而是等到死后，房子由银行（或保险公司）接收处理。
　　这个政策被视为社会福利的一环，对只有房子而没有多余现金的老人而言，可以有效活化资产，通过以屋养老真正达到破产上天堂的理财最高境界。
　　可是，在国内，一般大众是否能认同这样的想法呢？最近，记者对北京、上海、宁波三地的老人（60岁左右）和年轻人（30岁左右）做了一个小范围的调查，想看看现在的老人和年轻人到底是怎么想的。
　　结果显示，近70受访老人宁可向子女拿生活费、也不愿意处分自己的房子来养老。
　　而约90的受访年轻人也表示，他们的父母退休后，宁可跟他们拿钱，也不愿以屋养老。
　　即使是让年轻人自己选，愿意奉养父母、换取父母把房子留下的人（占26），还是多过希望父母卖房自筹退休金的人（18）。
　　另外，这次小调查也显示，年轻人如果自己经济能力许可，有64会把房子留给下一代。但是，如果钱不多，只有21的年轻人会为了买房子留给下一代而努力工作。
　　看来，尽管年龄上相差了一代，但调查数据显示：绝大多数国人并不是很能接受以房养老的想法。
　　传统观念阻力大
　　为什么国内人群，无论老少，都不是非常接受卖房养老？
　　主要可能还是中国人，尤其是长一辈，有土斯有财的观念根深蒂固。
　　在美国，我们常常看到退休族把房子卖掉，买一台房车，开着到处旅游，又可以玩又有地方住，不亦乐乎。因为他们没有一定要住在自己家的房子里的观念。但是中国人总希望在自己的房子终老，如果能回到故乡的老屋里终老，就更好，所谓叶落归根。因此，即使住豪宅，如果是租来的，老人家就是没有安全感，所谓金屋银屋不如自己草屋。
　　而受访年轻人为什么也不是非常能接受卖房养老的想法，观念上是一方面原因，但不是主要原因，我们发现，他们可能更多是考虑实际的经济利益。
　　有人说，在美国，房价比较成熟和稳定（除非爆发类似2008年深度的全球金融危机），抵押了房产换取养老金，也不会因为房价上升而反悔。但在国内却不一样。不少年轻人觉得，未来中国尤其是上海、北京、广州等大城市的房价仍然会上涨，房子就是稳定增值的最佳资产，他们担心，如果把房子卖掉就再也追不回来，所以，才不愿意家里老人卖房子去筹养老金。
　　现有观念对不对？
　　对于这样的想法，我们认为，是否要把房子留给子孙，甚至牺牲目前的生活水平为了给下一代买房，应该先审慎思考下面3个问题，再做决定：
　　问题1：房子会一直增值而不会贬值吗？
　　你爸爸买给你的房子，现在一定很值钱，但是你买给下一代的房子，是否还会继续增值？就我们的经济发展史看，只要长辈曾经买房子给下一代，这个决定至今都获利丰厚，正确的不得了。但正因如此，有可能成为现在这一代人做决定的迷思。
　　比如，如果你希望孩子独立、有国际视野，宁可把钱花在栽培小孩上，比如让小孩出国当交换学生、留学、游学甚至走遍天下，行万里路，读万里书。
　　所以，我们可以先问问：如果房子将来会贬值，你还想买房子给下一代吗？
　　中国的城市化进程已经进行了三十年，尤其是近10年来因为这一速率加快，房价更是像疯牛一样往上涨。但是，再往后看30年，城市化的进程还会维持多少年？30年后的房价的趋势会怎样？
　　而且，如果只生一个孩子好的基本人口国策不改变，那么今后的人口红利因素将慢慢减弱甚至变成负数。
　　所以说，房子增值这个因素，在是否进行以房养老的决策时，似乎并不应该成为关键因素。
　　问题2：如果有钱，留什么资产给下一代最有用？
　　如果自己经济能力许可，要把财产留给下一代，其实，可留的资产形式很多，房子会是最好的选择吗？我们可以从两个方向思考：什么资产会增值而不会贬值？给鱼，还是给他钓鱼竿？
　　如果小孩自己没有赚钱能力，富不过三代，父母、老人留再多资产、房子给他也没用。
　　问题3：你的孩子孝顺吗？
　　如果不愿意以房养老，更愿意老了以后靠孩子。那么，还要考虑一个问题，你的孩子孝顺吗？万一你有事情或意外，孩子会不会将你弃之不顾？孩子本身是否有什么特殊情况缺乏处理财产的能力，尤其打算生前就把所有财产留给下一代的人，更要审慎评量这个问题。
　　比如，在今年10月初，我国台湾地区《独家报导》杂志的创办人沈野打赢一场官司，官司的另一方正是他自己的亲生儿子。
　　这场官司起因是沈野想把买来过户给儿子的房产要回来，没想到儿子拒不接受。根据沈野说法，由于《独家报导》一直亏损，他想要卖屋填补亏损，但儿子却认为房子已经在自己名下，父亲没有处分的权利。
　　四种方法过好退休生活
　　那么，如果老年朋友想通了，决定要拿房子换现金，那么具体有哪些方法可以应用呢？
　　除了等待监管层将来通过中国的反向抵押贷款条例（近些年来房地产、保险、银行等市场人士一直在推动，但目前还没有列入监管层的时间表），还有下面四个土办法，可以让你的退休生活过得更好更有尊严。
　　方法一：把大房子换成小房子
　　适合对象：孩子已经独立在外工作生活，家中只剩下夫妻两人。
　　优点：不用搬离自己熟悉的居住城市和小环境，比如可以在同一地段以大换小，既能保留原有熟识的生活伙伴和居住环境，又可以换得更多的现金来提升老年生活品质。
　　点评：老年人的房屋不在于多大多气派，在于足够自己生活居住就可以。
　　方法二、卖掉市区的房子换到郊区。或是将市区房子出租，用租金到郊区生活。
　　适合对象：已经退休不需要工作，且能适应郊区环境的人。
　　优点：对于原本就愿意到空气较好的郊外地区生活的退休族来说，这是最好的办法。
　　不但可以赚到价差，有的还能回到小时候熟悉的地方养老，一举两得。如果还想保有市区的房子留做它用，也可暂时将市区的房子出租，然后只需要用租金的一小部分到郊区或是乡下生活。
　　点评：利用市区（好地段）和郊区（较弱地段）的房价差，打一个差边球。
　　方法三、卖房换现金，做轻松房客
　　适合对象：对房子长期增值不看好，但有能力妥善理财的人。
　　优点：如果觉得自己的房子会跌价，那为避免房子贬值，可以卖掉房子换取资金。但这
　　笔资金比较大，将来老年生活还有好几十年，因此不能随意挥霍或处理，需要自己或是请专人妥善规划理财。这样，你就可以抱着现金，当一个轻松的房客。
　　点评：理财不用千篇一律，关键在于适合自己，能满足自己的人生阶段规划目标。老年人到底是租房还是住在自己房子里，主要看自己实际情况。
　　方法四、房子抵押跟银行借款，死后由寿险缴清房贷
　　适合对象：手上没有多余现金，但有较足额寿险保障的人。
　　优点：对手上没有多余现金养老的人，可以用申办银行贷款（抵押自己的房子）的方式取得现金，同时购买足够的终身寿险，去世再用死亡给付来偿还银行贷款。如此不但可用房子换得足够的现金过活，还可以保有房子传给子孙。
　　但这样做会产生两笔费用，一是房贷的还款（可以从房贷取得的资金中逐月安排，但利息部分等于是成本），一是终身寿险的保费（可以采用一次性的趸缴方式，这是考虑到年纪大的人从期缴保费方式中也赚不到什么好处，而是可以从房贷取得的一次性贷款资金中安排出保费，以后就安心了）。
　　点评：这样自己操作的方式，比起美国等地盛行的反向抵押贷款，差别就在上述这两个费用上。