疫情之下的长租公寓减租纠纷

　　面对新冠肺炎疫情，不少行业出现经营困难。尤其是早就面临困境的长租公寓，如今又遭遇减租纠纷。这背后折射出的二房东模式值得业内反思。
　　减租纠纷再起
　　近日，有多位壳公寓业主对媒体反映称，自己接到蛋壳单方面通知，受新冠肺炎疫情影响，要求业主免租1个月。
　　据《中国企业家》报道，对于由于武汉封城影响无法正常返回租住的租客，蛋壳公寓目前为其提供1个月减免租金的政策，后期会根据封城情况再行调整。至于业主方面，我们正在积极跟业主协商，看看能不能共同承担，减免租金，一起度过这个难关。
　　对于协商的说法，蛋壳公寓的业主并不认可。他们表示，要业主免租1个月是蛋壳单方面的通知，与拖欠业主租金无异。
　　据统计，短短几天内，来自北京、上海、广州、深圳、成都、南京、苏州等全国各地的700余位业主，迅速在网上聚集到一起。他们加入各地自发组织的城市维权群组，同步沟通进展，研究合同条款，探讨应对之策。
　　在《中国企业家》获取到的一份名为关于2月份要求业主增加免租期的工作方案中称，为了应对本次疫情对蛋壳公寓经营造成的影响，公司现要求，所有在1月底和2月份支付租金的业主，在原合同基础上，自2月份开始额外给予公司一定期限的免租期。
　　本次蛋壳公寓与业主的纠纷，表面上的原因在于突然爆发的疫情。事实上，即使没有疫情因素，长租公寓经营方与业主的租金纠纷也并不少见。
　　今年元旦刚过，就有业主反映，青客公寓以亏损及盘整高进低出房源为由，单方面要求业主下调房源租金价格，若业主不同意则暂停支付租金。
　　据悉，造成房源高进低出的现象，主要是公司2015年、2016年扩张期间以相对高的市场价格和业主大量签订房源租赁合同。然而，租赁市场的租金走势并不乐观，出现高进低出。
　　1月7日，青客公寓上市后披露的2019财年第四季度财报显示，截至2019年9月30日，青客公寓净收入3。4亿元，同比增长13，这部分收入包括住房租赁收入、增值服务及其他净收入。其中住房租赁业务净收入为3亿元，营业亏损1。01亿元。
　　减租损失该谁出
　　突发的疫情属于不可抗力事件，租客不能返城，房子空关，要求减租具有一定的合理性。但是，纠纷的焦点是这个减租的金额该由谁出？具体而言，是应该由经营者蛋壳公寓出，还是由业主来出？
　　北京市盛廷律师事务所主任律师毕文强指出，《民法总则》第一百八十条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况；虽然目前疫情较为严重，但对不可抗力的适用也应谨慎，不能不加区分全部适用。
　　比如，武汉等封城的城市，因疫情导致不能履行民事义务的，属于不可抗力；疫情并不十分严重的地区，虽有疫情但不会导致完全不能履行民事义务的，则不建议将疫情认定为不可抗力的情形。具体到此次蛋壳公寓与业主的纠纷事件，毕文强律师认为，双方签署的合同中约定因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方均不承担因此导致的任何违约责任，这里只约定可以解除合同，而非减免租金。
　　可见，从司法角度，根据《民法总则》和《中华人民共和国合同法》相关条款，法律上并未规定发生不可抗力就可免除长租公寓支付租金的义务，长租公寓要求业主免除租金并无法律依据。
　　不过，在现实生活中，除了法理，还有情理。也有律师建议，疫情面前，业主和长租公寓经营方应该风险共担，关于减免租金的事宜，双方最好进行协商，达成一个合适的分摊比例。
　　二房东模式不可持续
　　表面来看，长租公寓遭遇减租纠纷具有一定的偶然性，或可归于疫情影响，但是深层次的原因在于这种二房东经营模式的不可持续性。
　　对于市场来说，国家鼓励的长租公寓应该是业主改造，将过去限制的房源变成租赁市场的增量房源，而现在市场主流的长租公寓经营者，其实都只是吃差价的二房东模式。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，目前长租公寓这个概念被错用了。长租公寓的主要经营者几乎都不是产权拥有人，而是二房东，即通过一次性签订多年协议获得大量房源，然而再统一装潢、经营这些房源。
　　传统意义上，二房东这种模式下，主要是利用市场信息不对称赚钱（低价揽房、高价出租）。然而，租赁市场早已经非常透明，并且充分竞争，因而这种模式是没有市场前途的。例如，2002年左右上海市场出现的房屋银行就是这种业务方式，后来很快倒闭。
　　二房东模式后来为什么又火了呢？原因是，在各路资本力量的推动下，二房东进化了。他们再次进入租赁市场，已经有了新的招式：一是通过高价从个人手中囤积大量房源，垄断区域市场，希望获得较高的估值，这套打法其实也就是大家熟悉的烧钱模式；二是所谓互联网思维，羊毛出在猪身上，利用各种金融模式玩杠杆，甚至和P2P結合在一起。很明显，这两种套路都是短期投机者热衷的行为，风险极大。或者说，目前长租公寓市场主流的二房东模式，其本质就是金融模式杠杆模式。
　　海外长租公寓的主流模式又是怎样的呢？美国最大的出租公寓运营商是EQR（Equityresidentialproperties），市值规模近230亿美元。EQR通过收购成熟物业，并自己持有物业长期租赁经营。在融资方面，EQR能够规模化扩张，背后与美国发达的房地产信托投资基金（REITS）市场有密切关系。
　　2019年12月13日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、公安部、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会、国家互联网信息办公室等六部委联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。其中，第九条明确提出加强对高进低出（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）的监管；还要求控制房屋租赁行业杠杆率，租金贷收入占比不得超过30。
　　显然，监管部门已经意识到长租公寓二房东模式存在的巨大风险，并且开始整顿市场。
　　中国经济如何应对疫情
　　一场突如其来的疫情打乱了中国经济筑底的步伐。近期长租公寓遭遇减租纠纷仅仅是一个侧影，餐饮、旅游、航空、娱乐、房地产等行业也都遭受了显著影响。面对疫情，中国经济如何应对？不少专家学者给出了自己的建议。
　　经济学家李迅雷表示，在经济政策层面，为了应对新型冠状病毒疫情（属于黑天鹅）对经济带来的负面影响，需要重新调整2020年既定的财政和货币政策；假设在悲观预期下，该疫情将对GDP增速带来的拖累达到1个百分点，那么，大约需要增加5000亿元左右的投资和消费来对冲，才能起到稳增长的效果。
　　他还认为，货币政策方面，应该实施稳健偏宽松的货币政策，第一季度即需考虑降息。同时，他指出，疫情对我国经济的影响，悲观估计为1年时间，乐观估计只要半年左右，影响较大的时间是在第一季度，半年后基本可以恢复正常，因此该疫情不会改变中国经济的长期趋势和中国经济在全球经济中的上升地位。
　　东方证券首席经济学家邵宇认为，交通、旅游、餐饮、电影、会展等行业，短期可能会全面重创，需要对这些行业进行一定时间段内的重点保护，例如减免租金、减免社保等，减轻重点行业和中小微企业的负担；同时适时、适度出台精准的逆周期调节政策，如定向降准、降低LPR利率和出台相应的、暂时性的减税降费政策。
　　2003年非典期间，财政政策方面，我国主要通过财政减免、补助补贴、国债支持等3类支持措施抗击非典。如今，面对新型冠状病毒疫情，加大财政政策扶持力度的呼声很高。
　　任泽平团队在研究报告疫情对中国经济的影响分析与政策建议一文中建议：加大财政货币政策支持力度，补贴受损行业，疫情后大搞减税基建。他还指出，财政政策是关键，加大减税和支出力度，有必要扩大赤字。
　　2月7日，财政部副部长余蔚平在国务院应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控机制新闻发布会上表示，在已出台10条财税支持措施的基础上，将再推出11条财税金融政策，其中涉及多条减免税措施。
　　预计今后，根据疫情的发展情况，国家还将陆续出台相应的财政扶持政策。
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　　应对疫情还有哪些政策可出台
　　应对疫情减免税措施出台后，业界普遍关注的后续政策性措施主要集中在两方面。是否出台鼓励消费政策？
　　消费对生产起着重要的作用，消费增长能够调动劳动者的生产积极性，提高劳动生产率，扩大内需，促进生产和国民经济的增长。
　　我国消费零售市场，近年来体量庞大，增速却呈下降趋势。再碰上疫情，整个社會零售总额增速很可能在2020年第一季度出现较大幅度的下跌。
　　2008年中国遭遇汶川大地震，紧接着美国次贷危机导致全球经济低迷，当时国家出台了一系列鼓励消费的政策，比如以旧换新家电下乡轿车补助等，这些方法获得了不错的效果。
　　事实上，最近几年来，我国在扩大消费规模、提高消费水平、改善消费结构等方面取得了不少成绩，也出台了一批鼓励性政策。例如去年8月国务院办公厅印发的促消费20条；国家发改委出台了《推动汽车、家电、消费电子产品更新消费促进循环经济发展实施方案（2019～2020年）》。
　　如今，面对疫情，作为中国经济稳定运行的压舱石，推动消费稳定增长很可能将成为下一步中国经济着力的重点。房地产调控是否会放松？
　　1月26日晚间，中国房地产业协会向会员单位以及全行业发出号召，暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。
　　最近几年，持续的房地产调控、融资收缩，令房地产投资正处在下行通道。房地产行业属于人员密集型行业，疫情对房地产开工有直接的影响，加上房地产行业暂停销售活动，2020年房地产商的日子肯定不好过。
　　此外，房地产行业涉及100多个相关行业，对经济的影响明显。面对疫情，房地产调控政策是否会有调整，也值得关注。
　　短评
　　看清当下，相信未来
　　文本刊记者刘畅
　　疫情当前，各种谣言、混淆是非的说法很多。作为一个理性的人，应该既不盲目悲观，也不盲目乐观，而要清楚地看清当下发生的事儿，保持清醒的头脑。同时，还要把眼光放得更远，相信未来！
　　对于一个企业来说，也应如此。众所周知，目前很多企业遇到了经营困难，尤其是创业企业，面对的挑战更多。但是，突如其来的疫情也是一块试金石，病毒会首先攻击那些本身就有商业隐疾的企业。
　　有些创业者，把企业当成金融公司，疯狂地高杠杆扩张。那么，疫情之中，这种类型的企业很可能会首先垮掉，包括二房东模式的长租公寓等。相信未来自持物业模式一定会成为长租公寓市场的主流。
　　反之，如果创业企业有良好的商业模式，只会是一时受到市场影响。那么，疫情过后，一定会加速发展。
　　再看看投资行为本身，也是如此。以投资股票为例，如何才能不靠运气赚钱，这就需要找到长期有效的投资理念。价值投资是靠发现价值，再等待价值回归而赚钱是一种被巴菲特、霍华德马克斯等投资大师证实长期有效的投资方式。
　　价值投资的前提就是要理解市场，看清楚市场所在的周期位置；同时，一旦在市场低位以低价买到好股票后，一定要坚定信念，等待价值回归。这不正是看清当下，相信未来吗？
　　我们的人生更是如此。一个人从小长到大，经历青春期，找到自己的人生方向这并不容易。此后，还会有家庭、有孩子，要让家庭和睦幸福、孩子身心健康成长这也不容易。再以后，父母的养老、自己的再次成长这更不容易。
　　所以，每个人都应该看清当下，过好每一天；把眼光放得更远，相信未来！