碧桂园业绩评价案例研究

　　摘要：近年来，经济发展放缓，房地产行业政策不断收紧，对房地产企业产生深远影响。国资委要求用经济增加值对房地产企业进行业绩评价，以克服传统的评价方法的缺陷，使得业绩评价更加客观、科学。通过对近5年的各种指标的计算与分析、各年经济增加值的变化以及行业比较分析，得出结论并提出建议，为碧桂园提高公司业绩提供一定的借鉴。
　　关键词：碧桂园财务模式经济增加值
　　一、公司简介
　　碧桂园控股有限公司（简称：碧桂园）创建于1992年，在2007年4月在香港联交所上市，股票代码为02007。在房地产业综合排名列位国内十强，同时列位福布斯世界500强。总部坐落于中国广东，公司以房地产为主要经营业务，同时涵盖建筑、装修、物业管理、酒店等行业的综合性企业集团。
　　由于国家政策调控，多地区实行限购政策对房地产业产生巨大影响。作为房地产业的龙头之一的碧桂园的近几年的业绩评价必然会受到利益相关者的特别关注，业绩评价模式有成本模式、财务模式、价值模式以及平衡模式，根据数据的可获取性，本文采用价值模式中经济增加值EVA对碧桂园进行业绩评价。
　　二、价值模式
　　EVA既可以评价企业整体业绩又可以评价企业内部各部门管理者的业绩，同时可以作为一把标尺衡量是否实现股东价值最大化。它广义上是一种经过严格调整后的财务指标，调整的依据是财务报表中的财务数据，可以调整的数据最多可达到100多项，根据不同的行业需要调整的数据不同，调整后可以使得业绩评价结果更为科学、准确。碧桂园所处房地产行业，需要根据房地产行业投资周期长、资金需求大、流动性差等特点在EVA基础公式上进行相应调整。
　　EVA等于经过调整后公司的营业净利润扣除公司当前资产经济价值的机会成本，
　　公式即
　　其中，调整后公司的营业净利润将报告期的经营利润作为基础进行调整得到的。kw为公司加权资本成本，NA是对公司账面价值进行调整后的公司资产期初的经济价值。
　　计算EVA的主要调整项目包括研发支出、战略性投资、费用、折旧、税收、递延项目等的调整，下面根据房地产行业的特点选取需要调整的项目。
　　（1）调整的营业净利润的计算
　　调整的营业净利润需要在报告期的经营利润的基础上加上研发费用、本年已计提的各项减值准备、财务费用、广告开支、少数股东损益等，减去递延所得税本年增加额、EVA税收调整。
　　EVA税收调整是在所得税费用的基础上加上财务费用、各项减值准备以及营业外净支出之和的百分之二十五。
　　（2）资产期初的经济价值的计算
　　资产期初的经济价值需要在资产的账面价值中扣除在建工程；权益资本等于股东权益加上少数股东权益；债务资本则为短期、长期借款之和的基础上加上应付债券以及一年内到期的长期借款。由于碧桂园属于港股，因此根据其报表披露调整相应项目的名称，列表计算。资产期初的经济价值最终为权益资本与债务资本之和并扣除在建工程。
　　（3）加权资本成本（kw）的计算
　　加权平均资本成本是公司全部长期资本的平均成本，一般按各种长期资本的比例加权计算。债务成本与权益成本之和称之为资本成本。基于房地产建设周期长，房地产企业自获取土地、建成、验收到开盘销售，平均一般需要几年的时间，而房地产企业大部分资金源于银行，因此向银行贷款期限一般也比较长。所以，选择35年期银行贷款基准利率4。75作为债务资本成本。本文采用资本资产定价模型计算权益资本成本。
　　计算公式为：
　　rs为权益资本成本率；rf为无风险利率；为贝塔系数；（rmrf）为权益市场风险溢价
　　参考国内外学者的研究观点，选取2018年最新1年期银行定期存款利率1。75作为无风险利率；由于房地产行业近年来发展放缓，信用风险较高，出现多起债务违约以及资金链断裂事件，因此选取6作为房地产行业的市场风险溢价。同花顺系统查询贝塔系数为1。02。
　　加权平均资本成本权益资本成本率权益资本（权益资本债务资本）债务资本成本率债务资本（权益资本债务资本）（125）
　　1。碧桂园2013年2017年经济增加的计算及业绩评价
　　对相关项目调整需要遵循成本效益原则、个性原则以及连续性原则，结合以上所列示的公式，对碧桂园2013年2017年的经济增加值进行计算，得出结果如下：
　　根据表11的计算结果可以看出，这5年期间EVA值均大于零，说明调整后的净利润在扣除公司的资本成本后，公司的股东投资得到了净回报，增加了股东财富。碧桂园在2013年2017年的经济增加值分别为62。4119亿元、66。2952亿元、57。8033亿元、133。2242亿元、249。9298亿元，EVA的变动幅度分别为6。22、12。81、130。48、87。6，可以看出碧桂园在2013年2014年经济增加值增长幅度较小，2014年2015年公司经济增长值有所下降，而在2015年2017年的两年里，碧桂园的经济增加值大幅上升，表明碧桂园公司的市场价值与股东价值是不断增加的，公司整体业绩呈现越来越好的态势。
　　将营业利润进行横向比较，只有2015年的营业利润有所下降，与2014年相比下降了9。38；2016年、2017年的营业利润有大幅增长，分别增长了44。21，117。49，说明营业利润在计算经济增加值的过程中有着较大的影响，甚至与经济增加值的表现趋同。同样调整后的营业净利润的表现与营业利润、经济增加值均有趋同趋势，说明碧桂园取得的营业利润额远大于调整项目的减少额，导致调整项目在计算经济增加值的过程中影响较小，因此，碧桂園有较强的盈利能力，能够较好的控制和管理公司的各项减值准备、费用等支出项目。而2015年的营业利润以及调整后的净利润较低的原因是碧桂园在2015年扩大经营规模，投资建设多家酒店，并且把握全国范围内城镇化建设的机遇与房地产市场回暖的发展趋势，提高市场竞争力，进一步扩大发展，从而导致较高的成本支出，进而拉低了营业利润，从而影响了调整后净利润，导致2015年的经济增加值相比上一年有所下降。但2016年与2017年经济增加值的大幅增加很可能源于2015年的公司的战略布局。因此，从长远来看，碧桂园的战略发展是有利的。
　　2016年2017年，国内城镇化建设加快，有利于房地产的红利政策不断下发，碧桂园更加积极投入到城镇化建设中。2016年营业利润与经济增加值的大幅度增长主要源于碧桂园严控工程管理，按时交付楼盘带来的房地产开发收入的增长。此外，碧桂园物业收入以及酒店的收入也十分可观，使营业利润大幅增加，进而使经济增加值大幅增加；2017年经济增加值的大幅增加仍然源于公司加強工程管理，及时交付楼盘进而使销售收入大幅增长，同时碧桂园部分酒店投入经营，带来可观收益，在2017年碧桂园处置物业与部分酒店带来的投资收益也是使企业价值增加的原因。
　　2。行业比较分析
　　通过在房地产行业选取万科、绿地控股、保利地产和金地集团，采用同样的调整过程计算出其经济增加值比较分析，可以看出万科的经济增加值明显高于其他4家公司，以275。3608亿元处于行业龙头地位，碧桂园则以249。9298亿元处于第二，其次依次是绿地控股、保利地产、金地集团。这说明，碧桂园公司的整体业绩虽然不及万科但是在房地产行业中业绩表现也是处于行业领先地位。
　　碧桂园的业绩表现与万科相比较差的部分原因是万科公司经营范围广泛，不仅包括房地产与其物业，还有房屋租赁、教育、养老等多项业务，此外万科的融资成本一直保持地位，使得万科成为房地产行业翘首，公司整体业绩表现十分优秀，反映出公司较高的公司价值以及为股东创造了更多的财富。保利地产的营业利润比绿地控股的营业利润高57。6447亿元，但是其经济增加值却低于绿地控股，较高的营业利润却没有创造出较高的价值，其原因是绿地控股保持了较低的加权资本成本，其权益成本占比较小而债务成本占比较大，从融资方式的成本角度看，绿地控股的融资成本低于保利地产，并且保持较为合理的资本结构。而保利地产虽然债务占比较大，但是其权益成本较比相比绿地控股较高，导致其融资成本较高。因此，在经济增加值的表现上绿地控股略低于保利地产。
　　三、结论及建议
　　碧桂园在的短期偿债能力较强并且保持稳定但长期偿债能力逐年减弱，具体表现在资产负债率逐年升高，并且目前处于较高水平，可能面临较高的财务风险；在2015年后，销售盈利能力虽然有所增强但仍低于2013年与2014年，但是现金盈利能力指标由负转正，所以碧桂园的盈利能力是在不断增强的；公司的运营能力表现较差，但总体上有很好的发展趋势。随着碧桂园酒店等项目的运营，公司运营管理的不断加强，严控工程管理与销售环节，碧桂园的经济增加值在2016年与2017年有较大幅度的增长，2017年在行业比较中仅低于万科的经济增加值。这说明，碧桂园公司业绩表现处于行业领先地位。
　　然而，随着国内购房政策收紧，碧桂园仍需要扩大经营范围，依据国家发展政策制定相关发展战略，比如，国家大力发展房屋租赁市场，碧桂园应当进入并扩大房屋租赁市场。同时增加能够盈利而风险较低的项目，以防范过高的资产负债率带来的债务风险。还有，公司内部应加快去库存，加快资产的周转率，降低相关成本，加快资金的回收速度。此外，公司在融资过程中，应当尽量降低融资成本，更多的选用债务融资，降低股权融资的比例，保持合适的资本结构，及时考虑债务归还期限，防范债务违约风险，降低信用评级。
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