浅谈优先购买权的行使要件及法律救济

　　摘要：优先购买权又称先买权，是民商法中一项重要的制度，其作用在经济飞速发展的今天日益凸显，而我国对优先购买权制度的规定相对较少。文章重点探究如何界定优先购买权的法律性质，归纳优先购买权的形式要件，总结优先购买权的法律顺位，探究优先购买权的法律救济问题，以期完善我国优先购买权制度，促进社会经济发展。
　　关键词：优先购买权；法律性质；行使要件
　　一、引言
　　民法中的优先购买权制度是一项有着悠久历史的民事法律制度。无论是在中国古代还是在外国都有各种各样的优先购买权。这些优先购买权着眼于社会经济发展和社会善良风俗，具有深厚的社会基础，成为一项在人们心里具有相当法理依据和独特价值的法律制度。随着社会经济的发展和社会风俗的变迁，优先购买权制度也日臻完善，但是其中仍然有很多问题存在争议，比如优先购买权的性质问题以及优先购买权的行使要件问题等都亟待我们去探讨和研究，以便更好地完善优先购买权制度，更好地服务社会经济生活。
　　二、优先购买权的行使要件
　　1。优先购买权的实质要件
　　所谓优先购买权的实质要件是指优先购买权只能在同等条件下才能行使。这里所谓的同等条件是指先买权人购买出卖人的财产时，其购买条件和出卖人与第三人达成的买卖条件相同，而不是以优于第三人的购买条件购买出卖人的财产。我国法律对什么是同等条件没有具体的规定，理论界和司法实务界有二种观点：一是绝对同等说，即认为先买权人认购的条件与其他买受人认购的条件完全相同；二是相对同等说，即认为先买权人的购买条件与其他买受人的购买条件大致相等便视为同等条件。相对同等说又可分为二种情况。一是指价格条件相同；二是指价格条件和价款支付条件（主要指支付价款的时间、次数，不包括价款支付方式）相同。绝对同等说的条件过于严格，现实中不易实现，所以这种观点已被大多数人所抛弃。因为合同的内容是较为复杂的，涉及到各种类型的条款，要求先买权人与出卖人之间订立的合同与出卖人与第三人之间订立的合同在内容上完全一致是很困难的。并且，要求两个合同内容绝对一致也是没有必要的。因为，有些合同条款可能涉及到出卖人的重要利益，有些条款未必会影响到出卖人的利益。
　　笔者认为，价格条件是同等条件中最基本、最核心的条件。同等条件首先要考虑的是价格条件同等。价格条件同等是指优先购买权人与其他购买人给定的购买标的物的价款相同或等价。因为出卖人出卖标的物主要是为了获得经济利益即获得价款，所以将价款作为首先考虑的要件不会损害出卖人的利益，同时也符合公平原则。另外，价格条件标准客观，具有可操作性。
　　价格条件在同等条件中是首要的、第一位的，只有价格条件相同，优先购买权人才能行使先买权。但是为了真正做到公平合理，在价格条件相同的前提下，还必须考虑一些其他的特殊因素：出卖人与第三人在合同中约定第三人必须履行从给付义务时，如果从给付义务能以价金代替，可以行使先买权，但无此从给付，与第三人的合同亦能成立的，对此种从给付的约定不予考虑；优先购买权人对出卖人出卖的财产只有部分先买权时，如果先买权人愿意购买全部出卖财产的则应当允许。如果先买权人只愿意购买先买权标的物，则以不损害出卖人的利益为前提；出卖人允许第三人延期付款的，如果先买权人对延期付款的价金提供担保的，先买权人可以行使先买权。
　　2。优先购买权的时效要件
　　所谓优先购买权的时效要件是指优先购买权要在一定期限内行使。为了保障正常的商品流通秩序，保护出卖人的合法权益，优先购买权必须在规定的期限内行使。
　　对于先买权人应该在什么期限内行使先买权，我国法律没有规定。国外的立法却规定得比较明确。法国民法规定：自收到通知之日起1个月内行使。德国民法规定：土地的先买权在收到通知后2个月内行使，其他标的物的先买权在收到通知后1个星期内行使。瑞士民法规定：先买权人知悉契约的缔结和内容之日起3个月内行使。笔者认为，优先购买权的行使期限，既不能过长，又不能太短。期限过长，商业机会稍纵即逝，不利于保护出卖人的利益。期限过短，会使先买权人缺乏必要的考虑和准备时间。权衡利弊，我国立法可作出如下规定：优先购买权自先买权人收到通知之日起2个月内行使，愈期，先买权不得行使。
　　三、优先购买权的法律救济
　　最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：出租人未履行通知义务出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。但是从最高人民法院2009年《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（下面简称租赁合同解释）第21条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。现在我国立法对承租人优先购买权的唯一法律救济措施就是《租赁合同解释》第21条。然而这一规定起不到保护优先购买权的作用。承租人最想要的是优先购买到房屋的所有權，而不是因此而造成的损失。再者，这种损害优先购买权的损失本身就存在界定上的困难。为了切实保护优先购买权，我国立法应对如何保护优先购买权的措施予以完善，使之更具有操作性和实用性。法律应规定，出卖人不履行通知义务或采取其他方式侵犯优先购买权，擅自将财产出卖给第三人的，优先购买权人有权请求人民法院撤销出卖人与第三人的买卖关系，在人民法院撤销出卖人与第三人的买卖关系的同时，出卖人与先买权人的买卖关系即成立，但第三人善意、有偿取得标的物的，应当保护第三人的利益。最后，对于善意第三人取得标的物时给优先购买权人造成的损失应该按照如下原则赔偿：一是优先购买权人行使权利而造成的实际损失；二是第三人善意取得先买权标的物之后，先买权人为满足其生产、生活需要，而购买同类财产所多支付的费用。承担赔偿责任的主体因该是出卖人，但是在出卖人与第三人恶意串通时赔偿责任应该由二者承担连带责任。
　　参考文献：
　　〔1〕昝丽。民事执行检察监督制度的法理思考〔J〕。决策与信息旬刊，2012（9）：3536。
　　〔2〕陈柳冰。论民事执行检察监督〔J〕。法制与社会，2014（16）。