浅谈拆迁中住改非的补偿和违法建筑

　　摘要：住改非也叫做住改商，是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。被拆迁房屋所有权证上表明的用途为住宅，但其依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证实并有纳税记录。由于在产业发展层面上具有低成本、便捷等优势在城市中非常普遍，相关的此类房屋在面临拆迁时的补偿标准自然是一个无法回避的问题。
　　关键词：住改非；补偿；违法建筑
　　住改非也叫做住改商，是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。被拆迁房屋所有权证上表明的用途为住宅，但其依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证实并有纳税记录。由于在产业发展层面上具有低成本、便捷等优势在城市中非常普遍，相关的此类房屋在面临拆迁时的补偿标准自然是一个无法回避的问题。
　　筆者对各地住改非补偿的规定进行了潜心研究，并总结认为对于该性质房屋的补偿主要有以下几种模式：
　　一、大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定
　　比如《黑龙江省哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》第三十二条规定拆迁的住宅房屋用作经营使用，且符合下列条件的，货币补偿金额按照住宅房屋的拆迁补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定：（一）拆迁通告发布前依法取得营业执照等经营手续，有税务登记证并有纳税记录；（二）房屋所有权证书、营业执照等经营手续和税务登记证注明的营业地点一致的。
　　二、也有地区规定住改非可以享受商业用房补偿政策
　　比如《浙江省丽水市庆元县E1923东门巷地块住改非认定规则》规定：在拆迁公告公布前近二年以上在进行经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。
　　三、参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同
　　江苏采用此种补偿标准比较常见比如宿迁、淮安、泰州等地。参照商业用房估价的前提一般相同，即取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。对沿街的住改非房屋，其估价是根据营业年限、取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。
　　四、一定时间之后的住改非完全按照住宅用房性质进行补偿
　　比如《张家界市城市房屋拆迁管理办法补充规定》中，规定对住改非房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住宅用房评估价值的标准上上浮，但前提必须是在2007之前的住改非。在此时间点之后除临街第一层的之外的住改非房屋则一律按照住宅用房性质进行评估补偿。
　　五、采用混合标准
　　比如《重庆市城口县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定：（一）临街底层住改非房屋，以被征收房屋实际作为门市经营的面积，参照同地段门市进行补偿安置。并按规定给予停产停业损失补偿。（二）其他住改非房屋，选择产权调换的，以实际用于经营的面积按1：1（征收面积：还房面积）的比例实行住宅产权调换；选择货币补偿的，以实际用于经营的面积按同地段住宅评估价格的1：2进行补偿。并按规定给予停产停业损失补偿。
　　如果被拆除房屋没有任何建筑申报手续，或者虽有一定的手续但是三证不齐全的，那么这些房屋按法律规定都属违章建筑，违章建筑不受法律保护，不能享受拆迁补偿安置待遇。但是这里面又有如下几种情况。
　　（1）建筑时属违章建筑，但经过城市土地管理部门、规划部门的罚款处理后，责令其补办手续后，房屋所有人已补办了有关手续，仅因为房屋属拆迁范围，房屋产权证暂停办理而没有取得房屋产权证的（如果房屋产权证早已补办到手，或使用欺骗手段取得房屋产权证的，不属本文研究范围）。对这种情况，笔者认为被拆迁人也应享受拆迁补偿安置待遇，因为他的违章建房这一违法行为，在被城市规划等部门进行了罚款处罚（应认定未严重违反城市规划），并按照处罚规定，补办了有关手续后，该房屋就已经由违章建筑变为合法建筑了，合法建筑所有人理应享受合法待遇，即享受拆迁补偿安置待遇。
　　（2）建筑时属违章建筑，但经过城市土地管理部门、规划部门的罚款处理后，责令其补办手续而未补办的。因为被拆迁的违章建筑显然不属严重违反城市规划，所以，相关部门才可以对其进行罚款处理，责令其补办手续。但其并未按照处罚规定缴纳罚款，补办手续，并未将违章建筑变为合法建筑，其法律后果理应由其自负，房屋所有人当然不能享受拆迁补偿安置待遇。但是对于该违章建筑材料，由于是其合法收入购置的，应该酌情予以补偿。应该明确的是，对其建筑材料补偿仅仅是补偿其残存价值，不能按照建筑物的实际价值进行补偿。
　　（3）建筑物属违章建筑，虽已被城市土地管理部门、规划部门处罚并补办了所有手续，但是在处罚决定上载明了附加条件的，要严格按照附加条件执行。如果附加条件不明确、难以理解的，则被拆迁人对房屋享有货币补偿待遇，但不能享有安置待遇。理由有三：一是房屋产权证是拆迁补偿安置的法律依据，但被拆迁人的房屋产权证是有瑕疵的，系按附加条件补办的，被拆迁房屋由违章建筑而变为合法的，这样的房屋产权证与一般的房屋产权证不可同日而语；二是被拆迁人建房时违反城市规划部门规定，在城市规划内建筑房屋，现在要拆除，按照城市规划进行建筑，当然不可能对其予以安置；三是附加条件的契约性。因为处罚本来是一种行政行为，在处罚决定中载明一定的附加条件又体现民事的特点。违章建筑本来就应该无条件拆除的，相关部门在处罚时，考虑各种因素而形成的附加条件其实是双方的一种合约行为。如果载明的附加条件是待城市规划建设时无条件拆除的话，则被拆迁人不能享受法律规定的任何拆迁补偿安置待遇。
　　所以，所谓的违章建筑能否获得合理的补偿，不仅取决于法律条文规定本身，律师在几个博弈主体之间的运筹帷幄也举足轻重。有类似违章建筑又要求补偿的被拆迁人，若遇此种情形，可以聘请专业律师，律师在其中可以发挥巨大的作用。它一方面展示了律师将法律内化与将法律精神外化的智慧，另一方面有可能给被拆迁人带来很大的经济利益。