房地产投资风险分析与防范手段分析

　　【摘要】进入21世纪，社会经济水平快速提升，促进了房地产行业进入繁荣发展阶段，为国民经济的发展贡献诸多，也引发学界对房地产方面的内容进行研究。由于房地长市场机制缺乏健全规范，且在投资方面具有投入高、收益性大的特点，越来越多房地产企业投入过多资金，导致投资过热现象频现，为房地产行业健康、稳定的发展埋下隐患，给部分投资商造成投资风险。本文基于我国现行经济市場状态，对房地产投资风险相关问题进行讨论，分析有效应对投资风险的防范手段。
　　【关键词】房地产投资；投资风险分析；风险防范措施
　　引言：
　　自从建立中国特色社会主义市场经济制度，我国在经济运行方面蓬勃发展，伴随各项经济政策与方针的执行，我国房地产行业享受各项扶持与优惠内容，这为房地产投资提供了必要条件，同时活跃了国内房地产行业的市场经济活动。房地产投资限制情况少，对投资主体与投资手段要求不高，因此造就多元化的房地产投资形式，本文选取房地产开发企业开发房地产角度进行分析，对房地产投资风险与防范手段进行简要论述。
　　一、房地产投资风险因素的分析
　　了解房地产行业行情，才能做好投资，然而房地产行业投资收到诸多因素影响，以至于投资过程中会出现各种各样的影响因素，这是一个动态过程，并非一击即中。因此在进行房地产投资时，需要不断掌控新的动态情况，对各项环节产生的风险因素都加以重视，及时采取应对措施才可提高房地产投资安全性。
　　（一）房地产投资前期风险
　　1。政策风险
　　国家政策及地方出台相关政策对房地产投资影响巨大，由于房地产行业运行与国家经济发展紧密相关，政府在政策上对房地产行业把控较为严格，因此在很大程度上由政策带来的风险需要房地产行业认真对待〔1〕。首先，金融政策上，国家会根据经济运行状态做宏观调控，而房地产行业开发过程中多数会通过银行贷款渠道筹措资金，一旦金融政策调整就会引起银行利率的波动，继而对房地产贷款造成影响。其次，产业政策导致的风险，主要由政府在产业改革及产业结构方面引发，随着我国现代化建设水平的提高，国家大力发展第三产业的同时降低了房地产行业在国民经济中的占比率，使房地产总体投资资金陷入紧缩投资，容易影响房地产市场的经济活动，给其造成损失。
　　2。政治环境风险
　　政治环境风险于我国是出现几率较低的房地产投资风险影响因素，从国际市场上开，局部地区发生的政治冲突、战争、社会动荡等社会性的政治事件对当地房地产投资活动产生巨大影响，严重者造成房地产价值骤降。这些年来我国房地产市场价值波动也多数受到周边国家政治环境更迭牵连，例如9。11事件后包括中国在内的众多国家在短期内陷入社会不安定状态下，此时国内房地产市场经济陷入低迷，楼市持续走低，给多地房地产企业造成冲击。
　　3。经济制度改革风险
　　我国经济体制改革是循序渐进的，每次制度改革都将关系到国民经济结构比例与经济运行机制的再调整，因此对各个行业都产生举足轻重的影响。房地产业经营管理与经济制度存在紧密联系，不但是因为经济制度改革直接变动房地产业在国民经济中的地位，更因为经济制度改革后会间接促进房地产行业的产业内部结构调整。例如，城市倾向发展第三产业，调低工业产业占比率，意味着城市房地产投资倾向于写字楼，而降低工业厂房投资资金。
　　（二）房地产投资开发建设期风险
　　1。土地获取风险
　　房地产投资开发建设涉及大量征地拆迁活动，因此房地产投资顺利与否与土地获取有直接关系。当前，我国对于拆迁补偿方面的法律规定并不完善，且由于社会群众心里因素导致土地征地拆迁总是困难重重，往往房地产投资方为了尽快开发项目会投入更多时间与金钱，因此房地产投资者承担了更大的机会成本，面临项目开发与投资风险〔2〕。
　　2。工期拖延风险
　　房地产开发建设期间做到时间短、动工快、高质量可以提高项目投资的价值含量。因此工程项目工期拖延会给房地产投资带来额外风险，纵观我国房地产市场，任何环节时间后延都可能错失良机，并且会对后期房地产销售造成阻碍，例如，有房地产项目工程在建期间，已经开发预售，而由于工期拖延没有如期交工就需交付违约金，并承担声誉损失责任，这对房地产行业来说是极为严重的。
　　3。项目质量风险
　　质量决定竞争实力，房地产项目工程质量达到指标就是房地产公司的招牌，在房地产竞争之中拥有过硬的项目质量，就拥有更大的出头机会。消费者购买楼房，主要考虑的就是建筑质量问题。尤其重要的是，如果房地产开发投资资金过大，而质量不过关，一旦因项目质量产生纠纷，那么给房地产公司将造成巨大冲击，甚至逐渐被其他竞争对手打压，最后只能退出房地产界。
　　4。开发成本风险
　　房地产投资前对开发项目进行预算，但是由于房地产项目开发建设环节众多，对资金需求量大，很多阶段都会出现多种多样的原因而增加成本预算，这就造成了房地产投资开发成本风险。一般，在开发建设前期开发成本对整体项目影响较大，越到后期开发成本风险性就越小，因此在开发建设前期需要谨慎思考项目成本投入，降低项目开发成本风险。
　　（三）房地产投资经营管理期风险
　　1。营销策划风险
　　房地产营销策划风险是指房地产公司营销决策与营销管理在过程中出现重大失误或增大失误的可能性将导致营销所得利润大大减少，无法获得预期投资经营所得收益。企业营销策划是经营管理中的重要环节，房地产市场竞争激烈，拥有精准的营销眼光，制定具有优势的营销价格，具备全面的销售渠道与销售方式是获得消费者青睐的重要方式。如果房地产公司营销策划出现问题，就会在销售环节落后竞争者，将消费者流量推向竞争对手，直接降低房地产公司在市场上的形象与声誉。
　　2。物业管理风险
　　房地产开发投资竞争日益激烈，从售前到售后服务都成为房地产行业提高竞争力的重要手段。其中物业管理是房地产公司主要面临的售后投资风险，不良的售后服务以及不合理的物业管理收费都会引发业主不满，继而导致房地产企业名声受损，日后开发项目进展困难。endprint
　　二、房地产投资风险防范手段分析
　　（一）科学制定项目决策，优化房地产投资组合
　　房地产投资风险的防范主要是通过各种预防手段和处理措施进行的，因此在开发项目前就必须针对房地产投资做好各项环节的决策，建立风险防范保护措施〔3〕。由于房地产投资项目是一项动态变化项目，如果不能根据实际调查数据做好充分准备，就容易使项目进度搁浅，从而发生较大风险，因此必须做好风险防范。首先，针对项目所在区域进行充分市场调查分析，通过市场反馈数据做出科学项目决策，包括区域消费者需求、区域土地价格、区域法律法规等。其次，针对项目内容制定措施，利用转移风险方式减少投资风险带来的损失。例如，通过房地产开发建设合同转移风险，在责任问题中，合同双方可以充分利用合同巧妙转移风险损失责任。在房地产投资项目实践中，如果想要规避工期拖延造成的风险，投资者就可以在合同条款中规定若承建方不能按时完成指定工程量，责任和费用由承建方承担。此外，利用投资组合方式减小投资风险也是较为实用的防范手段，利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，来增强房地产投资方的薄弱领域，以促进房地产投资领域的健康发展，化解房地产投资过程中存在的风险，提高房地产市场总体抗风险能力和获利能力。
　　（二）健全管理机制，提高房地产开发管理水平
　　若想提高房地产风险预防能力，必须建立完善的管理机制，从全方位制定相应的管理措施，增强房地产公司对项目环节与内容的把控能力。首先，建立风险防范机制，提高房地产公司风险意识。可根据房地产项目投保相應的房地产保险，为房地产投资奠定坚实基础，有效规避各种风险。其次，健全房地产项目监督管理机制，严格管控房地产项目工程建设过程中的各项环节。房地产项目在建期间涉及到建筑材料购买与消耗、人员安排、施工时间安排等诸多内容，这些项目进展都离不开投资成本的增加与消耗，如果在工程项目在建期间无法全面监管上述环节，实施有效管理措施就容易引发房地产项目质量、成本以及工期方面的风险。对此，房地产公司需要认真组建监督小组，加强对项目在建期间涉及内容的管理，保证投资有所值〔4〕。最后，还要注重建立质量监管机制，质量是房地产投资获得回报的关键，专人专项紧盯项目建设质量才能有效预防意外，降低房地产风险。
　　（三）结合实际策划营销，增加房地产竞争实力
　　房地产投资回报直接反映在经营销售环节，如果楼房迅速卖光，那么房地产投资项目的资金就会快速回笼，因此必须重视营销策划，以便增强房地产公司同行业竞争力。各地经济发展水平不同，则需要考虑的营销策略影响因素不同，总之需要结合房地产项目所在地实际情况策划营销方法。例如，北京、广州、上海等大型城市为迎合年轻消费者群体需求，多实施分期付款方法，并且会结合消费者工作、经济能力调控首付金额，吸引了年轻消费群体。
　　三、结束语
　　毋庸置疑，房地产投资活动对我国其他产业以及国民经济的发展起到积极带动作用，任何时期都不能忽略房地产行业的经济支柱产业地位。如此情况，我们更要充分考虑房地产投资产生的风险，研究应对房地产投资风险的手段，以此来提升我国房地产行业的抗风险能力。
　　【参考文献】
　　〔1〕杨晓峰。关于房地产投资风险分析与防范的探讨〔J〕。电子制作，2014（23）：270。10。
　　〔2〕陈治宇。房地产开发项目风险管理研究〔D〕。西南财经大学，2013。
　　〔3〕王赛敏。浅析房地产投资风险分析及其防范措施〔J〕。商，2012（23）：47。
　　〔4〕徐学军。房地产投资风险分析与防范研究〔J〕。商业文化（学术版），2010（01）：8081。