房地产投拓测算入门篇

　　一个房地产项目能不能做得好，拿地阶段就已经决定了大半。而决定是否要拿一个项目，根本的决定因素就是预测是否赚钱。商人重利，不赚钱的项目是不会做的，而赚不赚钱，由算账说了算。
　　测算，分为静态测算和动态测算，静态测算非常简单，就是收入和成本的简单相减，也最为实用和简洁，项目好坏的评价指标为净利润率。但静态测算只能讲清楚项目的利润空间有多少，并不反映股东的资金使用效率，所以港资企业和上市公司也都采用了动态的测算，核心是现金流的预测，项目好坏的评价指标为内部收益率。
　　一、静态测算
　　一般的投资人员学测算都是从静态测算开始学起，因为结构上相对简单，罗列的是房地产开发的全成本和全收入，容易理解。
　　（1）主要成本为：土地成本；前期费用；工程费用；基础设施费用；开发间接成本；三项费用（管理、营销、财务）；税费（土增税、增值税、所得税）。
　　（2）主要收入为房产销售收入。
　　（3）测算利润也很简单：净利润总收入总成本。
　　（4）土地成本里包含了土地款、拆迁费用、契税等一切和土地有关的成本。
　　（5）前期费用里包含了项目正式开工前的所有费用，如设计费、报批报建费、招标费、勘察费、三通一平费及临建费等。
　　（6）工程费用里包含了土建工程费和安装工程费，前者包含基础工程、地下室工程、主体工程、门窗幕墙工程、室内精装、公共部位精装以及临水临电等，后者包含了室内水电暖管线设备及安装等。
　　（7）基础设施费用包含了，大市政配套费、上下水、电、气、有线电视和智能化等费用，也包含小区园林景观费用。
　　（8）开发间接成本主要是不可预见费，也包括了将股东借款资本化的费用以及营销设施建设费用。
　　（9）三项费用一般为营销费用、管理费用、财务费用。
　　（10）税费为土增税、增值税、所得税。
　　（11）销售收入上现在都是含了增值税，所以在测算时还要注意是否要扒掉这一层税。
　　讲定义很枯燥，现在讲一下大概的成本范围。以总建筑面积为计算标准，前期费用一般为200300元平方米，工程费用一般为30004000元平方米，基础设施费用一般为500800元平方米，开发间接成本（不含借款资本化）一般为100元平方米，营销费用与管理费用一般按照总销售额进行提点（13），土增税、增值税、所得税均有相应计算公式，通常占总成本的比例在15以上。以上是简化计算的口径。
　　静态测算比较简单，一张表就可以揭示所有的问题，而且全面地罗列了所有的测算项目和数值，逻辑上也比较清晰。在日常的实践中，检查测算是否有误，通过静态测算着手是一个比较快捷有效的方式。
　　二、动态测算
　　现在大部分开发商都在使用动态测算，往往一份Excel里面套了十几张表，虽然大部分公司都做了标准化，将勾稽关系嵌套到位，并且对表格做了锁定，将需要填写的部分降至最少的程度，使之使用起来更加傻瓜化，减轻使用者的负担。但是新手碰到一连串十几张表，也还是会感到无从下手，就算是熟手，碰到一个新的测算体系，要理解里面的勾稽关系和主要指标，也要起码一个晚上的熟悉过程。
　　动态测算表格看不懂，一是表格多，二是逻辑比较复杂，需要沉下心来逐步熟悉。
　　如何快速上手？
　　首先要明白动态测算和静态测算的差别在哪里，答案是时间。动态测算有个时间轴，展示的是各收入项、成本项、融资项在各时间段的现金流情况，大部分表格都是对收入项和成本项作单独的运营假设。当然也有几张辅助的表格，如规划业态指标数据、取费标准数据、土增税计算数据等。最重要的表格还是两张，一张是现金流量表，另一张是成本利润表（静态），前者可测得企业最关心的IRR数据，后者可以直观感知项目的基本利润情况。
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　　三、使用
　　静态测算展示的是测算的基本原理，动态测算可以更加关注资金利用效率、对于持有型物业适用性更强。两者各有各的优劣势。
　　1静态测算
　　（1）优势：简单直观，实用性强。
　　（2）劣势：资金使用效率关注不够，测算利润均为账面利润，如碰到棚改、商办、持有等问题，难以评判项目好坏。
　　2动态测算
　　（1）优势：考虑全面、充分，尤其对复杂类业态测算效果较好。房地产行业是高负债行业，动态测算更能反映股东自有资金的投入和产出情况
　　（2）劣势：各收入项、成本项、融资项均难以标准化，所有测算数据都是假设，计划和实际的出入造成测算的IRR结果可能会与实际情况误差非常大。
　　四、比较
　　有一个现象，也不知道各位有没有这种体会：各家公司都有自己公司模板的测算表，关键是同一个项目，就算是同样的定价、同样的成本、同样的工期及销售周期，用不同公司的测算表最后算得的结果却大相径庭，差异很大，这是怎么回事，到底谁是对的、谁是错的？
　　答案是：大家都没错。
　　首先要明白一点：测算表只是公司内部用于评判项目的一个工具，利润指标只是评判项目的一批比较条件，算得的结果是粗糙的且不一定真实。
　　每个公司测算表的测算逻辑基本上都差不多，一般都是会列支销售额及土地成本、前期费用、工程成本、三费和税费等，但是每个公司对这些细项的取费标准并不一样，有乐观和保守之分，所以导致了同一个项目不同公司测得的利润率会有较大的偏差。
　　测算结果并没有对错之分，只能表明公司对项目拓展的评判态度：
　　（1）公司的项目都在同一张测算表中进行测算，测得的结果是可以互相比较的。在公司的测算模板上，项目A算得的净利率是10，项目B算得的净利率是8，那肯定是优先选择投资项目A。
　　（2）测算得到的利润率和最终实现的利润率还是会有区别。投资阶段的测算只能说是一种概算，大部分测算数据都是假设，如果假设失真，算出来的结果差异会非常大，甚至说成是自己算着玩也不为过；而结算阶段的利润率是实打实的最后报表上体现的净利润，是已经实际发生的。一般来讲，除非市场大幅上行，或者投资阶段的测算充分保守，不然结算的利润率都是下降的。
　　（3）公司A的15净利率和公司B的8净利率难以比较谁优谁劣。很多时候，总会听到有人会提，为啥一块地拍下来，公司A能算出15净利率，自己公司只能算到8净利率，顿时觉得一定是自己挖潜不够。但也可能是自己的测算表中的设定不如别人乐观，比如持有物业的变现方式、比如股东投入是否要资本化计息，把自己的测算数据代入到公司A的测算表中，可能也能算出15的净利率。
　　（4）要理解不同公司测算表的偏差，然后使用之。投资阶段用的测算表的计算结果并不精确，只是把所有待评判的项目拉入了同一个评判体系进行判断。
　　五、小结
　　本文只是说明一个测算的原理，具体的测算还是一个熟能生巧的过程，做几次就会有感觉了。项目越复杂，测算也会越复杂，有很多疑问都是在实践中才能感受得到，然后解决。
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