什么是买房最重要的前奏

　　除了四个房地产指标以外，买房时还有两个需要注意的问题。第一个问题是，如何选到一个好位置的住宅小区？
　　这个问题对于很多朋友来说是买房前期一个非常头疼的问题，因为我们买房子一方面要考虑这个房子是不是舒适，另一方面也要考虑这个房子是不是保值，而这些都不是仅仅听售楼小姐一顿胡诌就能了解的！
　　要想选好位置，我们要学会看规划。这个规划指的不是小区的规划，而是整个城市的总体规划，或者是你的小区所在的区域的规划！因为虽然咱们国家的规划总是在调整，但是一般情况下，大的原则是不会改变的，看一个城市的总体规划，你就可以掌握这个城市未来的发展方向，就可以了解你所要买的小区的区域未来会怎么样，所以总体规划我们一定要看。
　　那到哪里去看呢？很简单，大多数的城市都有规划局，小一点的城市有建设局，或者叫住建局，但换汤不换药，这些局的网站上一般会把城市的总体规划拿出来公示。
　　城市总体规划是一个非常复杂的文件，包括大量文字和图纸，大家一个是要把文字看一下，看看有没有和你这个区域相关的内容，另一个是看一下图。文字好说，图怎么看呢？最主要是要看一张叫做用地规划图的！
　　用地规划图很好分辨，就是那个弄得跟一个花床单似得就是了，在用地规划图上我们首先找到自己要买小区的位置，然后看一下这些花花绿绿的色块，就可以知道未来这个区域到底会建成什么样。这个里面有几个非常重要的知识一定要记住，黄色的用地代表住宅，红色的代表商业，绿色的代表公园，大家主要记住这三个颜色就可以了，至于其他的颜色，需要的时候网上查查就都知道了。
　　你看一下自己小区附近将来会有些什么东西，当然这些东西很多时候也可能会调整，不过毕竟调整的是少数，通过看这个规划就可以知道附近将来会不会有大的公园，会不会有大的商场，会不会有学校，医院等等一系列的内容，这个是非常非常重要的，大家一定要记住！
　　当然，在规划图上肯定还有道路交通的规划，包括地铁，轻轨，公交等内容，对大家也是很有用的。
　　除了看总体规划以外，还要关注区域规划，也就是局部的规划文件，因为总体规划做起来太麻烦，审批时间太长，所以很多城市有的时候会先调整局部规划，然后再调整总体规划，虽然程序上不对，但也是一种现状，所以大家还要关注有没有和你相关的区域规划文件，看法和看总体规划类似。
　　看了这些有关规划的内容，大家就可以选定自己小区的位置了，当然，城市的规划毕竟还是有调整的可能性，所以大家还有时刻关注一些实时的新闻。尤其是关注是不是有什么大的开发商要来了什么的，因为现在在很多三，四线城市，大的开发商拿地都非常大，所以他们在哪做可能会对那个地区产生很大的影响，因此大家也要格外关注！
　　说完了规划的问题，我们再来看看第二个问题：如何选择好的楼型？
　　我们买房的时候经常会面临非常多的楼型选择，比如说多层住宅，小高层住宅，高层住宅等等，那么，这些住宅都有些什么特点，我们应该如何选择呢？
　　多层住宅是一种最为古老的住宅方式，几十年前，咱们国家基本都是这种，也是所有普通住宅形式中作为舒适的。所以现在在北上广深这种城市，多层住宅除了一些老的小区还有以外，新的小区几乎见不到了，那是因为这种方式的住宅非常的费地！
　　我们之前的节目中曾经提到过日照分析的问题，多层住宅的规划设计里是不能取巧的，什么意思呢？在日照分析里，板楼的分析结果和塔楼的分析结果会有着天壤之别。
　　什么叫板楼？什么叫塔楼？很简单，那个楼像个板砖一样的造型，他的长度大于他的高度的这种住宅一般就叫板楼，而反之，也一般称为塔楼，说白了，一个板砖横着放就是板楼，立起来就是塔楼了。
　　我们在做日照分析的时候，板楼对于阳光的遮挡是非常厉害的，因为他太长了，光不能从楼的中间投射过来，这样就导致了板楼的楼间距一定要比较大，要不很难通过日照分析，而塔楼则正相反。
　　现在的很多高层住宅小区，高层做的都跟梅花桩似得，楼的间距很近，日照也能通过，就是因为，在楼和楼之间的空隙都被用来获取阳光了。那为什么板楼就比塔楼的日照好呢？因为板楼排列的时候，由于楼体太长，所以楼体的日照最不利的那个点一般都是在楼体的正中间，越向两边就越好，往往最不利点日照时间刚好达到要求的2小时，而旁边的时间可能都到5，6个小时了，但是塔楼则不行，塔楼的采光面的日照质量是非常接近的，基本上都是在合格线附近徘徊，所以板楼的日照质量要远远高于塔楼！
　　对于多层住宅来说，其实在我们国家的很多地区，我就不说是哪里了，原来没有日照测试的时候，定了一个日照间距系数，比如1。5，这个什么意思呢？就是这种住宅的高度如果是6层，按3米层高，咱们为了好算，不算女儿墙和其他的东西，楼高就按18米算，那两栋楼之间的间距就是18乘以1。5等于27米，意思就是这种住宅的间距做到27米就满足政府要求了。
　　但后来日照软件出来之后，一测，发现1。5的日照间距系数压根就没法满足国家的日照要求，在这种情况之下，很多地方也就将错就错了，达不到就不测了，还是按这个系数去算，这样一来，开发商当然很高兴，因为可以多做房子了，政府也觉得管理起来比较简单，但这种情况其实是有问题的，那就是其中有一部分住宅其实是不符合国家的日照标准的要求的。
　　不过现在这种情况已经不多见了，除了一些很小的地方还有，象北京都是日照和系数双控的方式，非常严格的！
　　那么多层住宅作为一个早期的产品，从现在来看就属于低密度社区了，大多数的多层住宅户型都可以做到南北通透，使用起来非常的舒适，但是一个缺点就是原来的多层住宅基本都没有电梯，这样好处是公摊少，坏处当然是不方便了。
　　随着住宅的发展，后来多层住宅发展出了花园洋房。虽然这是一个非常洋气的名字，但其实本质上还是多层住宅，区别是在于花园洋房炒作的理念是讲究空中花园，所谓层层退台的多层住宅。
　　这个户型如果我记得没错的话，最早应该是万科做出来的产品，早期的项目像天津的水晶城，当时去看了都让人觉得非常神奇。首先，这种住宅的结构和咱们传统的多层住宅已经完全不同了，传统的住宅很多都是砖混结构的，就是用砖来承重的房子，但花园洋房由于他的空间变化比较多，所以就只能做成框架或者剪力墙结构。
　　这个简单理解就是这种住宅的承重墙不是所有的，里面很多都可以打掉，所以他的变化就可以做的比较的多，但从本质上来说，花园洋房的户型格局其实和多层住宅是一脉相承的，所以户型的平面结构也差不多。
　　不过由于多了个花园的概念，当然其实花园只是概念，更多是一种非常大的露台，利用下层的屋顶做的，这种露台是可以不算建筑面积的，我们的建筑面积的计算方法是没盖的可以不算，所以就变成了一个非常好的卖点，这种房型也就成了高端多层住宅的代表了。
　　说完了多层住宅，我们再来聊聊小高层住宅。小高层住宅其实是一个俗称，在设计规范里没有这个名字，设计规范里只有中高层和高层，中高层一般指的是七层到九层的住宅，而十层以上一般都叫高层，但由于实际设计的时候，十层和十一层住宅的电梯在规范里里允许一个单元只做一部电梯，因此格局就和中高层住宅差不多了，所以我们一般把7层到11层的住宅都称为小高层。
　　但实际上在现实中，7层住宅是很少很少的，除了非常早期的多层住宅有些地区可能当初没有像样的规范，还有一些7层没有电梯的多层住宅，大多数地区是没有的，因为7层以上要加电梯了，做7层多亏啊！
　　说到这里，大家要明白一个关键问题，所谓的多层、小高层和高层这些住宅的最大区别就是那个交通核不一样，也就是楼体和电梯的那个位置不同，其他的几乎差不多。小高层住宅是一部电梯的住宅，高层是两部电梯的住宅，因为小高层楼矮，所以小高层的电梯可以少做一部，但小高层的屋顶一般要求是连通的。
　　主要是考虑一旦一个电梯坏掉，大家可以从屋顶过去另外一个单元，坐另一部电梯，这个说法有点搞，但实际就是这么考虑的。
　　小高层住宅具备多层住宅南北通透的特点，当然前提是一般的一个单元只有两户住宅的，如果三户以上就不行了。但大多数小高层都是这种格局，同时小高层有电梯，用起来很方便，而且小高层的楼间距一般都很大，为什么呢，因为小高层做塔楼的很少，一般都做成板楼，所以楼间距就大，这样小高层其实就变成很多大城市里非常优质的住宅了。
　　但是小高层的问题其实就是电梯，因为一部电梯总有坏的时候，还有搬家，装修等等，所以一旦发生这种情况，大多数并不会跑到另一边去坐电梯，多数都会选择走楼梯，这样楼层高的朋友就比较郁闷了。
　　说完了小高层，我们再来说说高层，高层住宅现在已经非常多了，尤其是一二线城市。在城市中心地区新小区基本除了高层住宅看不到其他类型的住宅，那是因为用地太紧张了，每一块地都很宝贵，政府也希望多多卖钱，因为每一块的容积率不一样，开发商要交的钱也是不同的。
　　总之，城里的用地容积率都定的不低，而且还有很多情况，和政府关系好的开发商可以和政府协商调整容积率，这样就造成了我们国家很多城市的容积率高的吓人，住宅的容积率做到3的很多，做到4的也有，甚至更高，但做到这些容积率的基本就是很多百米的住宅以楼间距小于30米的距离排着。
　　日照测试的时候也会有部分住宅日照过不了，最后只能按公建出售。这种情况现在已经很多很多了。而对于高层住宅小区来说，一般都是以塔楼为主，这种塔楼大多数都是一个单元两部电梯，多个户数。比如一层四户是最常见的，还有一层五户，六户，七户，八户，甚至之前看过一层十户的户型，当然也有高层中的豪宅，一层两户的。
　　但是，高层塔楼有一个最大的特点就是，一般来说，它的户型只有两边的户是南北通透的，中间的户一般都是全朝南户型，在特别早期的时候，咱们国家还允许做全朝北的户型，现在早已经不允许了，所以塔楼的户型一般的格局都是一个交通核在中间，南面有个一户到两户甚至更多的小户型，比较长，像个鼻子一样凸在前面，两边缩在后面，是南北通透的大户型。
　　如果把这种塔楼连在一起，就是我们经常说的塔连板户型，简单理解就是塔楼连成了板楼，由于这种楼对日照的遮挡非常厉害，所以这种楼一般都是排在用地的最北侧，往往是临街的位置，因为道路又不需要多少日照，利用这个可以做出很多面积的住宅，当然，这种住宅在连接的时候还会出现日照自遮挡的问题，所以品质也就很一般了。
　　不过近年来，随着户型设计的发展，一个改良的高层户型平面出现了，这种户型的特点就是高层全南北通透，而这种户型其实是一个不得已而做出来的户型！
　　因为我们都知道高层户型的问题就是不能南北通透，主要是中间的户型，于是就有人想了一个办法，把电梯分开，中间加个户外的连廊，这个连廊不做墙，这样的话，中间的户型不就可以通风了么，而由于有了这个连廊，这个交通核还算是一个，两部电梯也符合规范，这不是一举两得么？这就是这种户型的由来。
　　但是这种户型也有一个突出的问题，那就是这种户型的公摊面积要大于原来的传统户型，这个数字我们曾经测算过，稍微大一点，也不多，具体多少不太记得了，但对于很多地区的朋友来说，可能一平米的面积都很计较，那这个时候，公摊面积的大小也会是大家要注意的一个问题了！