楼市突发两个利空

　　刘晓博文
　　世事如棋局局新。
　　不到一周的时间，人民币计价资产的格局，就发生了巨大变化：
　　此前，是楼市犹抱琵琶半遮面式的复苏和股市的局部活跃。转眼之间，A股就如同坐了长征五号火箭，一飞冲天。
　　到了昨天（7月6日），股市强劲到令所有人目瞪口呆：上证指数在上周连续上涨接近200点之后，竟然拉出了疫情以来最大的阳线，指数单日上涨180点，两市股票总成交超过1。5万亿。
　　由于成交量突然放大，多个券商的APP出现了宕机。新股民也在跑步入市，以国泰君安为例，6月份线上开户环比上升三成以上；其中90后开户比例最高，达到30。
　　而与此同时，一批城市开始出台新一轮调控楼市的举措，比如杭州、东莞，还有传说中的深圳等等。
　　那么问题来了：股市的突然走牛和楼市新一轮调控，是否构成了当前楼市的两大利空？2020年人民币资产的布局，是否到了需要大幅调整的时候？
　　下面谈谈我的看法。
　　第一，股市和楼市之间，一直存在资金跷跷板效应的传说。但其实并不明显，或者说不一定是规律。所以，此次股市变牛不会对楼市构成利空，反而是利好。
　　我早在两周之前，就在专栏里预言了A股在三季度有吃饭行情。原因很简单，因为今年货币非常宽松，钱越来越多、越来越便宜，而楼市降息不明显，政府希望资金流入股市的意图路人皆知。
　　股市在过去几个月，个股行情已经非常活跃。之所以大盘不怎么涨，是因为金融地产等板块一直沉寂。如果再继续深挖原因，是因为中美博弈今年非常激烈，早期有疫情追责和索赔，后来有香港问题。
　　等这两大问题都摊牌或者尘埃落定之后，市场主力抓住时机，发动了行情。因为到9月到11月，正值美国大选会有更多的不确定性。
　　而三季度，不仅是外部环境相对平静的时候，还是国内宽松政策层层叠加、效果显现的时候。这时候不发动行情，更待何时？
　　股市和楼市存在资金争夺，会出现跷跷板效应，这一直是一个传说。事实上，很多时候两者是协同前进的：当货币宽松的时候，都会上涨；当货币紧缩的时候，都会下跌。
　　除非政府在某个阶段，出台一系列政策，非常希望股市涨或者楼市涨，才会出现不同步的现象。
　　比如2015年股市大涨的时候，全国楼市只有深圳涨，其他地方都在跌。到了2016年，股市完蛋了之后，楼市去库存政策（比如史无前例的货币棚改）导致了房价大涨，而股市相对平稳。
　　经历了2015年的股市和20162017年的楼市之后，政府吸取了教训，在股市和楼市问题上都有深刻反思，提出摈弃牛市情结。
　　所以，2020年的这波行情，我更倾向于认为是小牛市或者强反弹，而不认为是真正的牛市。由于中美关系具有高度不确定性，再加上注册制等在后面，如果A股再度出现疯牛，下场一定会比2015年股灾更惨。
　　2015年的疯牛，最后是靠央行支持，几万亿来买单的。由于被迫大幅提高了货币供应量，导致了2015年8月11日前后人民币连续三天，每天大幅贬值超过1000个基点。
　　那场教训，直接导致了金融监管体系的变革，催生了国务院金融稳定发展委员会、央行扩权、银保监会合并，以及多名金融高层被抓、被判刑。而证监会主席，也在短短几年里，换了3个人。
　　所以，2020年A股很难重演2015年的疯牛，有强反弹就非常令人满意了。股市活跃了，大扩容就会到来，这才是目的。否则国家没有必要开设股市，这一点我们一定要头脑清醒。
　　另外，你还要搞明白一点：楼市和股市那边利益更大。
　　当然是楼市利益更大。中国每年土地出让金收入超过7。8万亿，这是真金白银，也是地方政府除了税收之外最大的收入来源。而房地产及相关产业占税收的比重，也超过了四分之一。
　　可以这样说，地方政府总财力的三分之一，都跟房地产有关。在经济下行压力这么大、保就业难度这么大的年份里，楼市一定是要发挥重要作用的。
　　为什么疫情之后，各地都出台了扶持房地产的政策，比如降低楼盘预售门槛、延长开发商缴纳土地出让金的时间，给开发商减税等等，都是为了保证市场的正常运转。
　　2020年的巨大压力，不是仅仅靠股市活跃可以解决的，必须楼市也要活跃，而且两者都不能出现疯牛，都必须平稳。当然，相对来说股市可以更活跃一些，仅此而已。
　　因此，我不认为股市活跃了会让楼市失血。2015年到2017年那一轮经验教训对中国人印象深刻，大家在股市赚了钱一定会转移到楼市，因为不到楼市里只能等着蒸发。
　　第二，所谓新一轮楼市调控其实比较温柔，多以政策微调为主。
　　比如在杭州，7月2日公布了《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，出台了针对万人摇号的调控措施。
　　规定：人才优先摇号购房，但必须限售5年；对无房家庭的认定进行了补充，户籍所在地属于杭州非限购范围内的购房家庭，需满足自购房之日前一年起已在杭州限购范围内连续缴纳城镇社会保险或个人所得税满12个月的要求。
　　此外，杭州还加大了新建商品住房公证摇号公开销售对无房家庭的倾斜力度，明确均价35000元平方米以下新建商品住房项目对无房家庭的房源保障比例一般不低于50。
　　在东莞，出台了限价新政。规定：项目申请预售，每次体量不低于3万平方米；取得预售证后10日内一次性公开全部销售房源。同地区新房房价3个月涨幅不得超过10；分期销售的新房，房价不高于上一期同类房价的5。
　　此外，近期环京市场的河北张家口怀来县，一度传出取消限购的说法，但不到24小时就被辟谣，再次出现了政策一日游的现象。
　　而在昨天（7月6日），朋友圈则盛传深圳即将出台楼市调控新政，新落户深圳的居民必须要有N年社保才能购房。但这个消息没有能获得官方证实，也没有看到辟谣。
　　鉴于深圳近期楼市比较火热，居民普遍出现了购房焦虑，再加上特区40年纪念大会即将召开等，假如出台新的调控措施也不意外。
　　这些新动向，被媒体称为新一轮楼市调控。
　　但事实上，如果你看看杭州、东莞的调控措施，都堪称温柔。不过是在补漏洞，做微调，而不是出狠手、放辣招。所以，对楼市的影响是有限的。
　　为什么地方政府出台措施比较温柔？原因很简单，今年经济压力太大，而楼市回暖也只是局部的。以深圳为例，虽然西部涨幅比较大，但中部和东部基本上没有怎么涨，只是有所放量而已。
　　所以我的结论是：
　　股市行情已经确立，未来还有相当上涨空间；短期，股指可能会调整，但新股民、新资金会托起股市。上证指数破3500点已经没有悬念，只是时间问题。但再往后，就要看国际环境的变化，中美的博弈等因素。9月初以后，随着美国大选临近，投资者就要考虑离场了。股市可以闹的时间比较短，楼市表现不会有股市那么激进，但活跃期可能会超过股市。