泰禾迷局黄其森等待白衣骑士

　　黄其森2000亿目标的呼喊还言犹在耳，如今出师未捷，却陷入债务泥潭，而此同时，加盟泰禾集团（000732。Sz）不足半年的副总裁余智晟又被曝出失联。
　　多事之秋，再添新愁。重压之下，泰禾卖子求生，解围纾困。
　　据消息称，泰禾集团近期密集与华侨城、融创、信达地产等企业接洽，商谈项目股权转让事宜。
　　进入2019年，泰禾已经先后把杭州蒋村项目过半股权、南昌茵梦湖项目51股权以及漳州红树湾项目40股权等转让给世茂，七个项目累计回血77亿元。有统计称，目前泰禾集团拟出售的项目多达12个。
　　从地王收割机到卖卖卖，泰禾的转变，凸显其光鲜外衣之下的债务困局。债务压城
　　净负债率高达279。2（2019年一季度末），居前20大房企之首。尽管泰禾使尽浑身解数净负债，然而这样的财务状况依旧如达摩克利斯之剑。
　　值得注意的是，泰禾净负债率在2017年末高达475。03，在整个房地产行业都十分罕见。
　　另外，泰禾的融资成本不降反增。2018公司全年融资金额达到1375。07亿元，相比2017年增长1。5。其中，银行贷款融资247。49亿，成本7。64；非银贷款842。49亿，成本9。17；公司债285。0g亿，成本7。36，平均融资成本约8。52，较2017年上升0。42个百分点。融资成本也远高于行业平均水平。
　　融资成本上升的同时，又遇上偿债高峰。根据东方金诚公布的《泰禾集团：主体及相关债项2018年度跟踪评级报告》显示，2018年412月、2019及2020年到期需偿还的债务分别为384。02亿元、473。59亿元、477。99亿元。
　　今年一年要集中偿还超过470亿元的债务，而一季度公司现金仅为173。06亿元，尚有近300亿的缺口，泰禾的压力不可谓不小。
　　成也信托，败也信托。在泰禾融资的武器库中，非银融资占比高达61。27。泰禾年报中并未披露信托融资规模，但根据2018半年报显示，当时其信托借款约613亿，占比约42。此后，2018年11月23日，泰禾与光大信托签署合作协议，获取后者200亿元人民币综合授信额度。
　　根据申银万国的研究报告显示，3月房地产类新发信托产品预期收益率升至8。40，市面上甚至出现超过10收益率的房地产信托产品。
　　房企借道信托融资，一方面是最重要的弹药来源，但另一方面无异于饮鸩止渴。
　　财报显示，2015年三季度开始，泰禾集团大股东泰禾投资集团有限公司股权质押率就已高达100，董事长黄其森的直系亲属及一致行动人叶荔、黄敏的股权质押率分别为100、95。15。可以说，大股东基本压上全部身家。
　　高负债、高杠杆、高担保一路高举高打，泰禾完美演绎了房企青春期成长中的疯狂。为了高增长打下基础，但泰禾长期现金流为流出状态。
　　根据Wind金融数据统计显示，20112017年，公司連续7年经营现金流净额为净流出状态，合计净流出554。84亿元。这意味着，泰禾这7年间的经营活动没有带来任何现金流，反而持续流出。这种状态直到去年三季度，略有改善。
　　同期，公司投资活动现金流也是连续7年净流出，合计净流出453。70亿元。只有筹资活动现金流持续净流入，7年合计净流入1134。21亿元，其中，2017年净流入484。66亿元。
　　可以看出，7年间，泰禾集团依靠融资1134。21亿元来维持高速扩张，但回款效率和现金流把控能力却非常低下。
　　从去年三季度开始，泰禾的现金流才终于由负转正，到2018年底，达到了139。3亿元。另外，从一季度报来看，泰禾的货币资金也超过170亿元。
　　但考虑到今明两年要偿还951。58亿的债务，融资杠杆趋紧，股票基本全部质押的情况下，可供泰禾选择的道路已经十分逼仄。求生造血
　　黄其森深知以债养债终究不是办法，要想根本解决泰禾债务问题，最终还是要加强自身造血能力。
　　在2018年的深秋和寒冬中，泰禾开启了一系列抢收计划，去年第四季度开展代号逐冰燎原的逆市抢收行动。
　　2018年之前的泰禾过度重视高投入，却忽视了回款效率。如今碧桂园、恒大强调的高周转多次成为泰禾内部会议的词汇。其中快回款是当前泰禾的首要刚性要求。
　　进入2019年，一向以高溢价豪宅自居的泰禾，终于向市场妥协。一季度，公司掀起了泰禾壹号抢收计划。
　　北京区域金府大院、西府大院、北京院子二期以及金尊府四个项目参与打折促销。抢收计划的成效十分明显，数据显示，泰禾北京在春节后的传统淡季，单周认购金额达到15。6亿元，2月单月总销售额突破50亿元。
　　其他区域，上海大城小院第五次开盘推出176套别墅类房源，实现1小时去化100；泰禾福州区域7个楼盘集中铺货，在春节期间揽金11亿，其中福州院子实现超5亿销售。
　　截至一季度末，泰禾经营活动产生的现金流量净额继续回正，升至119。39亿元，同比大幅增长。
　　如果说快速去化、抢回款是开源，那么节约支出成本就是泰禾的节流。2018年，土地投资金额68。96亿元，相比2017年投资总金额552。4亿元大幅下降87。52。
　　另一方面，转卖项目股权以及引进战投，则是更快速的回血手段。除了战友世茂外，泰禾还在与各大企业积极洽谈项目合作事宜。
　　同时，泰禾正寻找战投，据悉，该投资者大概率为贵州华能贵诚信托有限公司，但并未得到泰禾方面的证实。
　　就像华夏幸福（600340。SH）引入平安，黄其森正在等待他的白衣骑士。