干货房地产建筑业营改增的所有税事

　　房地产、建筑业营改增的所有税事
　　段文涛文
　　本文分为四个部分：基本规定、房地产税收政策、建筑业税收政策、管理规定
　　第一部分增值税纳税人的基本规定
　　在中国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。
　　纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
　　一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税，应纳税额当期销项税额当期进项税额。
　　小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税，应纳税额销售额征收率。
　　第二部分房地产相关的税收规定
　　一、取得不动产的抵扣规定
　　1。所有增值税一般纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60，第二年抵扣比例为40。
　　取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产企业自行开发的房地产。
　　融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
　　二、销售不动产的征税范围
　　销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
　　建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
　　构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
　　转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
　　三、经营租赁不动产的征税范围
　　经营租赁不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
　　四、税率和特殊征收率及计税方法
　　（一）销售不动产、提供不动产租赁服务的税率为11；销售、出租不动产的征收率为5。
　　五、利息及费用不得抵扣进项税额
　　（一）纳税人购进贷款服务（支付利息）的进项税额不得从销项税额中抵扣。
　　（二）纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
　　六、不征收增值税的收入
　　房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金。
　　七、销售额的规定
　　（一）销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用（不含税），财政部和国家税务总局另有规定的除外。
　　（二）除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，应当视同销售。
　　（三）房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
　　房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
　　支付的土地价款，应当取得省级以上财政部门印制的财政票据或者国家税务总局规定的其他凭证为合法有效凭证。否则，不得扣除。
　　纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
　　八、销售不动产的特别征税规定
　　（一）一般纳税人销售房地产老项目
　　1。一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适应简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5的征收率在不动产所在地主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
　　2。房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5的征收率计税。
　　（二）一般纳税人销售房地产新项目
　　一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，应按照3的预征率在不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
　　（三）小规模纳税人销售房地产项目
　　1。小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其它个人销售其购买的住房），以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5的征收率在不动产所在地主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
　　2。房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5的征收率计税。
　　（四）个人出售房地产项目
　　1。个人销售自建自用住房免征增值税。
　　2。其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5的征收率申报缴纳增值税。
　　3。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
　　办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照有关规定执行。
　　（一）预售房地产项目
　　房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3的预征率预缴增值税。
　　（二）一般纳税人销售房地产老项目
　　1。一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适应简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5的征收率在不动产所在地主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
　　2。一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
　　3。房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5的征收率计税。
　　（三）一般纳税人销售房地产新项目
　　1。一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
　　2。一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
　　（四）小规模纳税人销售房地产项目
　　1。小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
　　2。小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
　　3。房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5的征收率计税。
　　（五）个人出售房地产项目
　　1。个人销售自建自用住房免征增值税。
　　2。北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个体工商户和个人销售购买的住房，将购买不足2年的住房对外销售的，按照5的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
　　办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照有关规定执行。
　　3。北京市、上海市、广州市和深圳市，个体工商户和个人销售购买的住房，将购买不足2年的住房对外销售的，按照5的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用。
　　办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照有关规定执行。
　　个体工商户应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
　　3。其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5的征收率申报缴纳增值税。
　　九、租赁不动产的特别征税规定
　　（一）一般纳税人出租不动产老项目
　　1。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
　　2。公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3的征收率计算应纳税额。
　　试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30日前的高速公路。
　　（二）一般纳税人出租不动产新项目
　　一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3的预征率在不动产所在地预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
　　（三）小规模纳税人出租不动产
　　小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
　　（四）个人出租不动产
　　1。其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5的征收率计算应纳税额。
　　2。个人出租住房，按照5的征收率减按1。5计算应纳税额。
　　十、异地经营税款预缴规定
　　一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
　　房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
　　一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
　　一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）销售、出租取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。
　　第三部分建筑业相关的税收规定
　　一、建筑业征税范围
　　建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。
　　二、税率及征收率
　　纳税人提供建筑服务的增值税税率为11；增值税征收率为3；财政部和国家税务总局另有规定的除外。
　　三、销售额的规定
　　（一）销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用（不含税），财政部和国家税务总局另有规定的除外。
　　（二）除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，单位或者个人向其他单位或者个人无偿提供建筑服务，应当视同销售。
　　（三）纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。
　　四、提供建筑服务的特别征税规定
　　（一）为甲供工程提供服务
　　一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
　　甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由发包方自行采购的建筑工程。
　　（二）以清包工方式提供建筑服务
　　一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
　　以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
　　（三）为老项目提供建筑服务
　　一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
　　建筑工程老项目是指：
　　1。《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
　　2。未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
　　五、异地施工税收管理
　　1。一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
　　2。一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
　　3。试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
　　4。一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）提供建筑服务，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。
　　第四部分房地产、建筑业相关管理规定
　　一、纳税人规定规定
　　纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
　　年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。
　　除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。
　　二、增值税两种计税办法
　　增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
　　（一）一般计税方法
　　1。一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：
　　应纳税额当期销项税额当期进项税额
　　当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
　　2。销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算的增值税额。
　　销项税额销售额税率
　　3。进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。
　　准予从销项税额中抵扣的进项税额为：增值税扣税凭证（增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、税收缴款凭证和农产品收购发票、农产品销售发票）上注明或计算的增值税额。按照规定不得抵扣的进项税额应当转出或扣减。
　　（二）简易计税方法
　　简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。
　　应纳税额销售额征收率
　　（三）一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
　　三、不含税销售额的计算
　　（一）一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
　　销售额含税销售额（1税率）
　　（二）简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
　　销售额含税销售额（1征收率）
　　四、增值税纳税义务发生时间
　　纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
　　纳税人提供建筑服务、租赁服务或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
　　五、增值税纳税地点
　　（一）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
　　（二）非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。
　　（三）其他个人提供建筑服务，销售或者出租不动产，应向建筑劳务发生地、不动产所在地税务机关申报纳税。