房地产投资思维教我的五件事

　　前言：在经济增速放缓，增量变小，以存量博弈为主的大环境下，房地产业的一系列思维方式成为了实用主义的生存法则。后续将从房地产投资、融资、开发、营销、客服五个方面来总结房地产业思维方式的多种启示。
　　房地产投资，或通俗叫土地获取，是企业开发的第一步。万事开头难，困难往往是由于第一步就走错造成的。不管是招拍挂拿地、城市更新、还是收购兼并，好的项目事后总结各有原因，但是差的项目特征却是基本类似违背了房地产投资思维的大逻辑。掌握了实用主义的房地产投资思维，相信在社会各领域，你都可以应对自如。
　　思维一：拥有大局观
　　大局观是决定性思维。
　　卓越的房地产投资人员，应当是一位城市规划师，一位设计师和一位营销天才。城市未来如何发展，板块如何规划，地块未来利好有哪些，土地属性适合产品情况，客户定位落地，这些在获取土地前都要了然于胸。当然，房地产行业现状是大部分企业都是高周转开发，似乎城市的大局观只能反馈短期利益。相信我，任何模式的成功一定是和时间交朋友，随着时间的推移价值越来越高，比如香港地产商大量囤地，十年后土地的增值收益岂是开发收益所能比拟。我不是鼓励囤地，只是阐述赚大钱的逻辑一定是卓越大局观造就的。
　　反馈到生活方面，成功的人一定是拥有大局观的人，尤其对于以投资作为职业的人。国际和国内大的经济背景信息比较容易了解，大行业的发展状况也不难获得，难的是发现可以把握的大行业中的小趋势，进而落地获利。从大局观上讲，拓展自己的资源，获得信息不对称的优势，进而运用丰富的金融工具变现是实现财务自由的大逻辑。
　　思维二：选择逆周期
　　生意赚钱的诀窍都是低买高卖，对于房地产投资也是一样，逆周期布局是成功的要门。可惜房地产投资现状往往是：当整个行情不好的时候，拿地报告的各方面数据都不好看，往往不容易过会；当行情好的时候，数据好看了，但拿到的土地都是地王，盈利能力反而很差。问题出在哪里呢？没有逆周期布局的思维！拿地应当考虑的是几年后房地产销售时市场的情况，而不是目前的市场情况，几年后房地产市场火热现在才应该多拿地，当下火热几年后趋冷，应该谨慎拿地。然而，越是大的企业，体系的力量就越强，没有漂亮的数据支撑就越没有人做决策，进而房地产火热时拿地疯狂，造成几年后开盘时达不到承诺数据，次次被打脸，岂不悲哉！
　　做到逆周期投资蛮难的，因为这是挑战人性的工作，人往往趋利避害：在市场形势一片大好的情况下，更容易做出选择；行情不好的时候，畏畏缩缩的反应是天生对自己的保护。然而，成功的投资者一定是逆周期的，或者说真理只掌握在少数人手中。耐得住寂寞，逆周期投资，该出手时毫不手软，并且下重注，这是强大的心理素质。练就逆周期投资的本领，几次下来，距离财务自由也不远了。
　　思维三：打好提前量
　　打好提前量，此处指充分准备，或进一步阐述为务必保证万事俱备只欠东风（东风指拿地）。拿地的过程是经过充分酝酿的，外部需要获得土地信息和竞争对手情况，内部需要各个部门不断去沟通。一定意义上讲，打好提前量是一个主观能动性的过程。比如了解有意向的参与方，这样可以提前谈合作，降低各自的开发风险；提早向有关领导沟通和发送地块的相关信息，做预热工作等。很多看似不起眼的工作，有时候反而决定了项目的成败：规模房企总部的投资总并不是每个城市、每个区域都很了解，多带他们到自己辖区内考察，既增进感情又加深对土地价值的理解。多做些看似无用的费时间的自己主动增加的工作展示给领导，比如市场数据的整理、市场风向的分析，有地没地都定期给领导汇报自己辖区的发展，诸此种种，在关键时刻反而发挥了重要作用。
　　尽人事，听天命，内在的含义就是自己做事要有充分的准备，做到万无一失，这样就会内心坦然无遗憾。任何投资都不是一蹴而就的，要提前准备好人力、物力和财力，否则机会来临的时候，你就错过了。比如，上海的房屋回调了，你提前准备好资金买了吗？中国股市到底了，你提前做好心理准备和资金准备抄底了吗？人生大的机会有偶然，但更多的是充分规划后的必然。概率论讲人生每隔七年就有一次改变命运的大机会，你如果没有把握住，多半是因为没有打好提前量，机会来临的时候你不知道这是机会或者心有余力不足，可惜可惜。
　　思维四：先圈地再说
　　做房地产投资的人一定思考过拿地王可怕，还是没有地开发可怕，拿地王可能会亏损，但公司还有维持的可能；没有地开发就意味着公司存在的根基没有了，哪个可怕，显而易见。先圈地再说的思维，一方面意味着做事不纠结，把握大的原则和方向；另一方面意味着强大的执行力，有把事情干了，并相信自己能干好的魄力。房地产投资拿地是大事，土地金额巨大和拿地成败影响深远决定了保守的态度去拿地是常态。公司的发展与领导者的担当息息相关，纠结的太注重完美的太算计的领导往往拿不到好项目，也不会把公司做大做强。
　　成大事者不纠结，有目标者不犹豫，对个人的投资生涯和职业规划亦是如此。把握事实的核心本质，在认清生活和职场艰难的环境下，仍能乐观的直达目标的人，才是真的猛士。面对人生的选择，犹犹豫豫，畏手畏脚，根源往往在于缺乏对事物本质的把握。在投资和职场中，当你不知道要做什么的时候，先做好手头值得做的事情。不要纠结于所做事情有没有意义，纠结本身就没意义，因为只有做了并且做好才有下一步的可能，否则免谈。
　　思维五：成事为导向
　　成事为导向即为做成事情比做了事情重要一万倍。投资拿地的人一年看几百块土地，谈几十个合作方，最终可能没有一个落地，不好意思，基本上讲一年白过了。明确以成事为导向，才能真正的定位自己的价值所在。拿到土地对公司而言，有了项目储备，有了合作伙伴等；对个人而言，与资源方产生了强链接，后续会有更多机会深入接触更优质项目。当今土地市场竞争日益激烈，合作和收购拿地越来越多，不断地求同存异，共同做大增量，共同解决存量的瑕疵，这就是以成事为导向。营销岗定价时客观反映市场，而不是压低定价，给自己营销留足空间；成本客观核算，而不是提高各项指标，给自己优化留有后手；法务提意见时规避核心风险，减少或有风险，不刻意纠结于表述，以上如此种种，对于牵头的投资人员而言，大家就是以成事为导向。
　　王阳明讲知行合一，认知要在实践中去加深，个体的任何进步都建立在做成事的基础上。有很多生活的烦恼，来源于不做事而想要的太多；有很多职业的烦恼，来源于做不成事而抱怨公司太多。投资生涯和职业规划的本质是该走的路不能投机取巧，该绕的弯路不能一蹴而就。扎扎实实的做成每一件烦心事，看似是弯路，其实是风景。
　　做房地产投资是蛮有意思的一件事，因为你思考的是专业的提升，资源的积累和人性的把握。拥有大局观是空间广度，选择逆周期是时间深度，这两种思维是价值观的范畴。打好提前量是准备工作，先圈地再说是行动准则，成事为导向是理念标准，这三种思维是方法论的范畴。
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