开发商资金链分化

　　开发商的融资能力决定了其命运。
　　曾经用来讲给国人的那个美国老太太贷款买房的故事，如今几乎没有人再提起。很多人并不是不想贷款买房，只是发现银行对于按揭贷款的态度越来越暧昧，跑一趟下来很费劲儿。
　　不只是买房人，现在连卖房人贷款也不容易。
　　国家统计局显示，几年前8个月国内房地产开发企业到位资金同比仅增长了2。7，同比的增速仍低位徘徊。但国内房地产开发贷款却同比增长了13。8，倘若这还不能反映现状，那在克尔瑞8月监测的102家开发商的数据中，融资规模同比下降了18。93，显得更有说服力。
　　《英才》记者采访了多位开发商和房地产基金公司的管理者普遍认为，如今的融资环境堪称恶劣。德信资本总裁助理田新国说，开发商普遍的融资成本比去年上升了12个百分点。
　　新沃资本董事长朱灿在接受《英才》记者采访时表示，他们基本上已经退出了房地产投资领域，除非有非常好的项目，否则他不会再进入。但他自己也承认，按照他的标准，这样的项目已经非常难找。
　　我们曾经投资一个企业的一个项目，这个项目公司的土地本身是可以抵押给你的。朱灿说，但是后来我们通过被投资人的言谈、财务数据发现他有大量的私人借贷以及对外担保，实际上流动性已经非常差了。于是就果断终止了投资。
　　在行业深度调整时期，风险和机遇并存。业内人士颇为认同的一个观点是，开发商的融资能力决定了其命运。市场上的资金总量下降，开发商会从哪里找钱？金融机构又将如何重新审视房地产这棵曾经的摇钱树？
　　拿地的融资成本高企
　　对于品牌房地产公司来说，银行贷款和海外融资仍是最主要的融资渠道。
　　标准普尔（以下简称标普）企业评级资深董事符蓓告诉《英才》记者，在其观察的30余家内资房地产公司中，去年一半以上的融资仍靠银行贷款，剩下的部分中，有两至三成来自海外发债，而相对高成本的信托融资只占一成左右。
　　对这些排名靠前的公司来说，融资总量萎缩后，成本也在上涨。
　　相关数据显示，三季度内（7月1日至9月4日）新成立的房地产信托规模为250。61亿元，较二季度内同期（4月1日至6月4日）下降34。04；
　　克尔瑞上述报告亦显示，8月银行贷款，委托贷款和票据债券融资三类资金渠道占当月融资总量的97，信托类融资几乎看不见。
　　标普观察的几十家公司去年平均年信托融资成本接近10。据诺承投资管理合伙人王东亮向《英才》记者称，今年房地产公司通过信托融资的成本一般在15以上。
　　海外发债融资成本去年在15之间，但在今年随着量化宽松逐渐退出，海外的融资成本已经从去年开始上升，据统计，今年上半年观察的房企在离岸债券的平均成本也已达10上下。
　　对于一般企业，目前银行的融资成本在89之间，而且90的企业是拿不到钱的。鼎信长城基金（以下简称鼎信长城）董事长章华对《英才》记者表示。
　　不断升高的融资成本显然会挤占房地产企业的利润空间，因此开发商会在拿地上表现得更加谨慎，并想尽办法提高资金的使用效率。
　　以万科为例，在提出事业合伙人制度的同时，万科总裁郁亮称未来将采取小股操盘的开发模式，目的旨在放大资金的杠杆效应，通过其开发能力和品牌优势寻找合作开发的伙伴。在今年各大房地产公司销售放缓的情况下，万科仍在上半年完成超千亿的销售规模。
　　品牌企业尚且如此，中小型开发商的日子就更难过了。他们无法得到银行的贷款支持，只好选择融资成本更高的渠道，比如私募房地产基金。
　　根据诺承投资的统计，2013年人民币房地产基金的募集金额超过1300亿元，只相当于今年前7个月房地产开发贷款总额的十分之一，而在2010年，这个数字只有270亿元左右，在严格的限购政策出台以后的3年，房地产基金大爆发了。
　　目前房地产基金的融资成本一般在1520之间，而在拿地阶段的融资成本最高，此后的各个阶段会逐步下调。王东亮称，品牌企业在拿地阶段通过房地产基金融资成本约在13左右，而中小型开发商会达到20。
　　滴灌式投资
　　一位金融机构的高管坦言目前有融资需求的项目有的是，而他现在关心的是如何找到相匹配的资金以及如何控制风险，最终目的在于获得尽可能大的利润。
　　无论是风险还是利润，非传统金融机构的融资将更注重对具体项目的考察。
　　实际上，随着券商资管业务以及基金公司设立专项子公司等一系列政策的松绑，房地产融资的金融创新力度正在加大，融资结构的设计也日趋复杂。
　　汇添富基金董事总经理孙立十分看好券商资管领域的资金，券商的优势是天然地形成了各个营业部的募集资金通道，目前券商资管的受托理财规模增长得很快。但他也同时指出了券商资管的问题，即券商资管缺乏资产端的操作和采购经验，对于房地产项目风险的评估能力不足。
　　基金子公司自身的风险亦值得关注，近期关于万家共赢发行的一只基金挪用资金的报道十分惹眼，有评论认为，这在一定程度上反映出这些基金子公司在进行尽职调查方面的问题，甚至有一些公司过于渴求发展而忽视了对风险的控制。
　　按照以往业内公认的二三四（二级开发资质、30自有项目资金、四证齐全）标准，一部分开发商便已经被挡在银行，信托的门外。而在新政策下，有人将基金子公司业务比喻成不受信托法和银监会监管的信托，由于采取报备制而不是审批制，房地产基金在投资方面的自主权就大得多。
　　鼎信长城目前有60的规模为债权类融资，而40为股权和夹层融资。但是在融资笔数方面，正好是倒六四的结构。同股同权的关键在于一开始与开发商达成高度一致，必须能够真正对项目有话语权，商定好退出的条件，否则便无法达成真正的合作。
　　从以前的锁定财务收益到如今深度介入项目的开发，反映出品牌房地产基金的话语权正在增强，此前依靠放贷款为主的房地产基金发展模式正在随着房地产行业的变化而变化。
　　标普在一份揭示目前中国房地产行业风险的报告中称，中小型房地产公司在这一轮调整中并不是没有机会，那些深耕于本地开发商，在行业整体利润率下滑情况下，这些利基市场的开发商或将维持合理的利润率。
　　而在这些机会中，往往都会看到房地产基金公司的身影。