按揭商品房交付后合同解除权的探析

　　以按揭购房者按约履行付款义务与开发商收取购房款的合同目的无法实现的冲突为视角。
　　一、提出问题
　　案例：叶某与某置业公司签订一份期房的《商品房买卖合同》，以首付加按揭的方式支付购房款。合同签订后，叶某按约支付首付款，并办妥了银行的按揭付款手续，由某置业公司为叶某提供阶段性连带保证责任。合同履行过程中，某置业公司按约交付了商品房，并完成过户，在叶某取得了房产证、土地证，尚未获取房屋的他项权证之前，因其个人原因，导致涉案商品房被多家法院查封，银行亦因未能在此之前取得商品房的抵押权，故向某置业公司主张连带保证责任。为此，某置业公司根据合同的约定（在房屋他项权证办妥之前，若买受人连续三期不按时归还银行按揭或所购商品房被司法机关查封等事宜的，开发商有权解除合同。）向人民法院提起合同解除之诉。
　　本案的争议焦点为：该置业公司是否有权根据合同约定行使解除权，同时又因本案的特殊性，房屋在完成过户后，买卖合同是否已全部履行完毕，某置业公司是否仍享有合同的解除权。对此，一种观点认为，当发生断供情形时，购房者已通过自行支付首付款及办妥了所有按揭贷款的手续，购房者在买卖合同中不存在违约行为。同时，在物权已经发生转移的情形下，买卖合同已经全部履行完毕，不存在解除的可能性。另一种观点认为，在办妥商品房他项权证之前，買卖合同并未实际履行完成，因购房者的断供行为，最终将导致开发商对商品房买卖合同的根本目的无法实现，开发商当然依法、依约享有买卖合同的解除权。笔者支持上述第二种观点。
　　二、我国现行制度下的购房按揭贷款背景
　　在我国现行的按揭贷款制度中，银行一直处于较为强势的地位，通常会在要求购房人办理按揭贷款时，必须由开发商为其承担阶段性连带担保责任。实践中，商品房按揭贷款合同的签订银行对开发商的资信现状以及担保能力更为关注。同时，随着现行楼市宏观调控政策的不断出台，购房者的断供现象日益增多，甚至存在大量购房者因房屋价值大幅跌价而主观恶意断供。一旦发生购房者停供、断供的情形，又因其他债务使得商品房被法院查封，房地产开发商不仅面临被追究保证责任，还面临承担保证责任后无法追偿的风险。
　　三、现行购房按揭贷款背景下法律制度的空缺，合同解除权的合法性、合理性与必要性
　　上述案例中，开发商在买卖合同中将他项权证的办妥与否作为合同的解除条件是具有现实合理性及必要性的：
　　1。一般性违约分析
　　根据《合同法》规定，违约一般指的是负有合同履行义务的一方当事人不履行或不恰当履行合同义务的行为。当购房者发生断供时，对于商品房预售合同，购房者并不存在不履行或不恰当履行合同义务的行为。相反，购房者已通过自付及银行履行了全部的付款义务，按照上述定义，购房者在商品房预售合同中不存在违约行为。若从一般性的违约角度去分析即在买卖合同履行过程中，一方已按约履行完成合同义务，而相对方的合同目的却无法实现。这完全不符合民法的基本公平原则。
　　2。法律关系进一步剖析
　　（1）在商品房买卖过程中，若购房者采用银行按揭的方式支付购房款，需要与贷款银行签订贷款合同。因此，购房者与银行之间的《按揭贷款合同》系保证《商品房买卖合同》能够顺利履行而签订的。而该贷款合同的签订及按揭款的发放必须要由开发商提供阶段性连带保证责任。由此可见，开发商的担保责任亦是为保证买卖合同的履行而承担的，因买卖合同所形成的债权关系是贷款债权关系中担保责任的基础，该担保责任与买卖合同是密不可分的。故，为分割买卖关系与贷款关系之间的关联性，需在买卖合同中对担保责任的承担期限有一明确的责任分界点，即他项权证的办妥之日。
　　（2）进一步从《商品房买卖合同》的角度分析，对于开发商而言，合同的目的系收取无权利负担的购房款，若购房者采用按揭方式支付购房款，只有在购房者办妥他项权证之日起，开发商的合同目的才能够完整实现，否则基于权利负担的债权，在购房者出现断供行为时，开发商的合同目的依旧无法全部实现。那么从中可见，按揭客户在买卖合同中的给付义务并非单纯的付款义务。
　　3。给付义务
　　（1）给付义务的内涵及分类。给付义务可以区分为主给付义务与从给付义务。所谓主给付义务系指债权关系上固有、必备，并用以决定债权关系类型的基本义务；而从给付义务指的是，具有补助给付义务的功能，不在于决定债之关系的类型，乃在于确保债权人的利益能够获得最大的满足。债权人可独立诉请履行。
　　（2）购房者给付义务分析。结合上述分析可知，在《商品房买卖合同》中，按揭购房者的付款义务可从中分为两部分。其一系支付贷款的义务，该义务为买卖合同中购买者的主给付义务，决定了购房者以按揭方式支付购房款及相应的支付节点等；其二系办妥商品房他项权证的义务，该义务为购房者的从给付义务，用于排除购房者已支付贷款上的权利负担，保证开发商的合同目的能够完整实现。故，将办理他项权证作为买卖合同的履行义务是具有现实合理性的。
　　四、按揭商品房的交付并不能视为合同已经履行完毕，开发商仍享有合同解除权
　　根据《合同法》第九十一条的规定，当债务已经按照合同约定履行完毕的情形下，合同的权利义务终止。
　　1。合同法角度的分析
　　在按揭购房的法律关系中，结合以上的阐述可知，以按揭方式支付购房款的购房者在买卖合同中的给付义务分为支付贷款的主给付义务及办妥商品房他项权证的从给付义务，两项义务之和系购房者应当履行的买卖合同项下的全部付款义务。购房者在仅仅依据合同的约定履行了支付贷款的主给付义务，在他项权证办妥之前，购房者的付款义务尚未完成，甚至可能造成开发商合同目的的无法实现。由此可见，双方的《商品房买卖合同》并未实际履行完毕，购房者仍可能存在《商品房买卖合同》的根本性违约。因购房者债务并未实际履行完毕，房屋产权证的取得并不妨碍原告合同解除权的行使。
　　2。物权法理论的支持
　　物权的转移系基于法律行为的变动，我国的《物权法》不承认物权变动的无因性理论，即基础关系不成立、无效或者被撤销的，即使动产已经交付或者不动产已经办理了登记手续，也不能发生物权变动。故，债权是物权转移的基础关系，物权变动是否有效取决于债权的最终效力，物权是否已经发生变动并不影响债权关系的解除。
　　参考文献：
　　〔1〕吴庆宝，刘子平。《房地产纠纷裁判标准规范》，人民法院出版社2009年版第二期。
　　〔2〕王泽鉴。《债法原理》，北京大学出版社2013年版第一期。
　　〔3〕杜晨妍，孙伟良。《论合同解除权行使的路径选择》，《当代法学》，2012年第3期。
　　〔4〕薛文成。《论合同解除及合同解除权的行使》，《东方法学》，2008年第1期。