房地产项目开发模式及融资探讨

　　房地产业是当今我国生产与国民经济的支柱产业，其发展对整个社会的经济发展以及社会稳定起到至关重要的作用。他不仅能够拉动相关产业的发展，在合理适度发展的状况下，可以促进社会经济的繁荣，形成良性的经济循环。尽管当前房地产业尚未走出低谷，但是相信房地产开发模式和融资方式的创新性改革，将使房地产业重新步入健康发展的道路。
　　一、房地产项目的开发模式
　　房地产项目开发的生命周期，即从开始策划、研究、立项直至完成项目目标，结束项目为止。这些过程都有它的阶段性和时序性。房地产开发项目的生命周期为项目策划和立项阶段、项目实施前期的规划和计划阶段、项目实施阶段和项目验收交付（销售）使用阶段等这四大阶段。
　　1、房地产开发项目的策划和立项阶段，也就是项目管理中项目启动阶段
　　这个阶段主要是在对项目存在的市场情况进行调查研究的基础上，对要进行开发的项目进行可行性研究和项目开发的评估并出具项目开发建议书。具体的工作包括房地产项目的构思、定位、目标的设计和可行性方案的报批立项。而这个阶段的核心和项目管理立项阶段的核心是完全一致的，可以把项目管理启动阶段的理论、方式方法在房地产项目的策划和立项阶段进行运用并按照项目各阶段与过程关系进行开展，使房地产开发项目在这一阶段变得目标明确。
　　2、房地产开发项目的项目实施前期的规划和设计阶段，也就是项目管理中项目规划阶段
　　这一阶段主要是从房地产开发项目的立项到项目正式施工前的一段时间。具体工作包括项目用地的征用和拆迁安置；办理用地手续和取得项目用地规划许可证以及土地使用证；同时取得项目规划设计条件；项目用地的勘探和规划设计；项目的方案设计、初步设计直至项目的施工图设计；项目设计及施工的相应招投标；项目施工前的现场基础设施建设（包括施工用的水电、排污、临时设施、道路等）。这一阶段的核心工作是规划设计条件（包括容积率、绿化率、建筑总面积、公共配套和建筑物用地红线的退让位等核心指标）的确定和各设计阶段（方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段）的设计优化，各专业（绿化、人防、消防、卫生防疫、环保、市政等）配套的设计方案与报建报批的优化。
　　3、项目管理中项目实施阶段，也就是房地产项目开发中的项目实施阶段
　　这一阶段主要是房地产项目实施过程的计划和控制管理。项目的进度、成本、资源和质量等计划的执行完全按房地产项目开发的三大目标（质量、成本、工期）进行控制。当然，作为房地产开发的项目，在施工过程中还有合同控制、变更控制和安全控制。
　　由此可见，这一阶段是房地产项目能否成功开发以及达到项目目标的重中之重，也是项目开发过程的关键核心内容。特别是项目在建设中各类控制的互相作用和信息反馈的运行链直接反应到项目管理的目标体系。
　　这一阶段的控制优劣也是项目成功与否的决定因素。按照项目管理阶段的内涵具体实施项目计划时，重点跟踪实施过程并进行过程控制，以使项目按照计划有序、协调地进行。当出现房地产项目管理目标体系高于预定目标的情况时，应及时分析原因，发现问题，采取纠偏矫正的措施予以全面控制。
　　这一阶段按照项目管理的管理过程是项目实施准备、项目计划执行、项目跟踪和项目控制。而项目控制是项目实施阶段的灵魂，它贯穿项目实施的全过程，是动态的过程管理。
　　4、房地产项目开发中的项目验收和交付（销售）使用，也就是项目管理中的收尾段
　　这一阶段属于房地产项目的后期管理，当项目各子项和配套设施全面竣工后，作为项目执行者的各施工单位必须向业主单位（客户）申请竣工验收。而其他参与单位（如设计、勘探、监理等）则必须出具对项目建设过程中质量、安全的评价书。作为业主（或代建单位）单位必须根据合同控制的内容全面检查项目参与者提供的竣工阶段验收资料，并组织项目各参与者对项目现场进行实物外观质量的全面验收。项目统一验收时还应请属地政府质监部门进行监督验收，并及时送出竣工验收资料向属地政府质监部门申请备案。当项目竣工验收合格后，项目管理者必须按政府行业主管部门的要求出具房地产项目的质保书、产品说明书和验收合格证明书等资料给项目接受者（销售部门或顾客业主）和物业管理者（物业公司）。
　　这一阶段在项目管理的收尾阶段中所体现的内涵和目的完全一致。当项目结束时，还必须对项目的开发管理进行后评价，特别是对投资与收益的分析和总结。当项目组织合同全部终止后，项目也就结束了。
　　以上是整个房地产项目开发的整体过程，而这个过程的研究对于未来房地产开发是否成功，能否获得最大效益具有重大的意义。而我们需要研究的另外一个方面就是房地产的融资。
　　二、常见的融资方式
　　作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价；与此同时，为了回应融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道，房地产融资也成为业内最受关注的议题，能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。
　　房地产的融资方式是多种多样的，而我们常见的融资方式有：
　　银行贷款：房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。
　　上市融资：理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求。
　　房地产债券融资：房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。
　　夹层融资：夹层融资（mezzaninefinancing）是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。夹层融资可创新的金融产品很多，一部分可以转让咸股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，其灵活性非常适合于房地产业。
　　房地产信托：在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。
　　海外地产基金：目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。
　　房地产信托投资基金（REITS）：房地产投资信托基金（ReaIEstateInvestmentTrusts，简写为REITs），是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
　　除去上述的我们常见的融资方式意外，还有私募融资、典当融资、合作开发等项目融资方式。这些在千变万化的房地产市场的融资方式中都具有重要的地位。
　　由此可看，我们市场中信托依旧是我们房地产金融化的主线。而今年来的融资发展呈现出的主要形式是：商业银行目前仍然是中国房地产融资的主流载体；信托是中国房地产融资创新的主流范式；信托银行REITs是中国房地产融资的主流模式；而外资金融机构以及境外基金则是中国地产金融的新生力量。
　　三、结语
　　纵观整个房地产的开发模式和融资模式，我们可以清楚的了解到：抓住了房地产项目开发四个阶段的管理，也就抓住了房地产开发的整个进程的关键，而把握了整个房地产的融资方式也就抓住了整个房地产开发的命脉。作为一个好的房地产开发项目，所要做得不仅是要深入研究整个房地产开发阶段的管理，更要有良好的融资手段，才能够在未来的开发中取得良好的业绩。
　　参考文献：
　　〔1〕王婷别墅开发模式2。北京：古谛公司，2007
　　〔2〕林文铨房地产项目开发的策划及经营管理〔J〕福建建筑2000
　　〔3〕赵晓鹏关于房地产项目开发的思考〔J〕陕西建筑2007
　　〔4〕王楚洲房地产项目开发的特性和项目管理模式的运用〔J〕项目管理技术2006
　　文章：北京建国慧景旅游设计院提供