深圳拐点将至下一个是谁

　　杨科伟？柏品慧
　　7月15日早上，深圳多部委联合发布重磅调控政策，涉及升级限购，深圳户籍家庭连续缴满3年个税或社保才有购房资格，这在全国尚属首次；升级限贷，调升非普通住房首付比例；增加一、二手房交易税，提高豪宅交易税费，并将增值税征免年限由2年调整至5年。而在政策强力打压下，深圳房地产市场的拐点来了吗？下半年房地产政策层面又将如何演变呢？
　　深圳调控政策主要内容
　　深圳调控政策再升级，重点涉及以下几方面内容：
　　其一，升级限购，深圳户籍家庭、成年单身人士连续缴满3年个税或社保，方可购买商品住房，这在全国尚属首次。联系到深圳落户条件相对宽松，此番限购升级变相抬升了新晋落户家庭购房门槛，在一定程度上打压投资、投机性需求，以期维稳房地产市场。
　　另外，任何一方在夫妻离异3年内购房，拥有住房套数按离异前家庭住房总套数计算，意在严堵政策监管漏洞，杜绝部分家庭通过假离婚骗取购房资格。
　　其二，升级限贷，调升非普通住房首付比例，无房有贷家庭购买非普通住房首付不低于60，二套非普通住房首付不低于80。我们认为升级限贷对深圳房地产市场整体影响程度有限，普通住宅仍参照原先的限贷标准执行，仅限于高价盘乃至豪宅首付比例将有所提升。
　　其三，增加一、二手房交易税，以增加交易成本为抓手变相抑制住房买卖，有序引导房地产市场逐步回归理性。
　　一是普通住房标准进一步收紧，在原先的容积率在1。0以上、套内面积120平方米以下或建筑面积144平方米以下基础上，新增实际成交总价低于750万元这一限定条款，高价盘尤其是豪宅交易税费将明显提升。
　　二是个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，意在延长个人住房的持有时间周期，最大程度避免投资客因短期内房价快速上涨套现离场，缓解市场投资炒作氛围。
　　其四，加强市场监管，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，严禁房抵贷等违规信贷资金再次流向房地产市场。
　　深圳楼市出现过热迹象
　　新冠肺炎疫情发生后，深圳新房市场全面转暖，甚至出现过热的征兆。
　　2月底，去年卖小换大的置业群体陆续收到银行放贷，疫情期间被压抑的潜在购房需求持续释放；
　　3月初，银行信贷资金通过各种渠道流入房地产市场，二手房价格开始上涨，此阶段新房仍有一定的折扣优惠，致使新房去化速度明显加快。
　　4月以来，尽管市场监管加强，央行更是出手重拳彻查深圳房抵贷，但房地产市场热度不减，成交仍稳中有升。
　　上半年，深圳商品住宅累计成交194万平方米，同比跌幅收窄至6。
　　不分档次、不分产品线销售全线飘红。一方面，高端市场持续火热，豪宅基本开盘即售罄，主要还是受限价政策影响，豪宅售价普遍低于市场预期，买到即赚到的心理预期强烈。另一方面，在市场全面转暖之后，刚需盘去化速度明显加快，万人摇、首开即售罄的项目也不在少數。
　　新冠肺炎疫情发生后，深圳二手房市场同样持续火爆，成交显著放量并创新高。
　　3月，深圳二手房成交显著放量且同比转正，成交面积升至70万平方米，同比增长80。
　　4月、5月市场热度惯性延续，成交持续高位运行，同比仍实现较大比例增长。
　　6月成交进一步放量，成交面积升至90万平方米，创近年来单月新高，同比增长69。
　　上半年，深圳二手房累计成交399万平方米，同比增长46，市场热度可见一斑。
　　深圳新政影响
　　短期内，受限于调控政策进一步升级，预计下半年深圳房地产市场或将明显降温，成交大概率将有所下滑，但并不会显著失速。
　　长期来看，深圳人口虹吸效应显著，高素质人才大量拥入，且普遍有着较强购买力，房地产市场仍有强劲需求支撑。并且，诸如中国特色社会主义先行示范区等一系列政策红利将持续释放，房地产市场前景依旧看好。
　　下半年房地产政策如何演变
　　鉴于今年最大的压力是在居民就业层面，保市场主体乃是实现六保的基本前提，也就意味着，只有保住市场主体，才能保居民就业、保基本民生。所以，我们认为下半年地方政策有望从保市场主体出发，竭力为市场减压、企业纾困。
　　一方面，土地供应要有供有限，供地整体过剩的弱三、四线城市仍需调降供地指标，给予市场修复的时间；调整及优化供地结构，最大程度增加住宅用地供应比重，并取消诸如现房销售、自持比例这类限制性措施；适度调降土地出让价格，尤其要增加平价地及低价地供应，给予企业一定的让利空间。
　　另一方面，放宽预售标准，加快预售证审批，进一步支持企业促销售、抓回款。那些市场需求相对较弱的二、三线城市，仍要在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免皆是可以操作的选项，其对市场的拉动力也将更为直接有效。
　　深圳、上海、北京市场同步转暖。其中，上海房地产市场结构性回暖，高端市场持续火热，但刚需市场未见实质性好转，跟进加码调控的可能性不大。北京二手房市场显著转暖，5月、6月两个月成交连创近年来单月新高，由于疫情防控出现反复，短期内暂无加码调控的必要。
　　不过，成都、南京、杭州等核心二线城市已有过热的征兆，新开盘项目频现万人摇，其中不乏投资、投机性需求进场，房价仍面临一定的上涨压力。而在房住不炒的政策大环境下，我们认为下半年成都、南京等热点城市理应跟进加码调控，并加强市场监管，严防违规信贷资金流向房地产市场，以期将稳地价稳房价稳预期的长期调控目标落到实处。
　　综上，我们认为在调控政策强力打压下，下半年深圳房地产市场大概率将明显降温，成交或将有所下滑，但并不会显著失速。